不動産売却のお悩み解決はイエトク!

共有名義のマンションをトラブルなく売却する方法

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

”売却査定”のスピード診断をしてみよう(無料)
今日、売ったら最高いくらで売れるかが正確にわかります

大京穴吹不動産」「ソニー不動産」「ピタットハウス」「センチュリー21
などの不動産会社から査定結果が届きます。

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4

マンションを売却する前におさらい!共有名義とは?

共有名義とは、1つの不動産の所有者が複数人いる状態のことです。不動産を購入する時に、その資金を出す名義人は1人でなくても良いのです。複数で申し込み、それぞれが住宅ローンを借りれば、各人の負担を少なくしながら不動産を入手できます。この場合、その不動産の持ち分は、出資した金額の割合によって決められます。たくさん出資した人は、その不動産の多くを所有する権利が生まれるのです。マンションについても同じで、購入したのが1室でも持ち分に関しては割合で権利が定められます。 共有名義にするメリットは、控除などを名義人それぞれが受けられることです。住宅ローン控除は、年末にローン残高に応じて所得税が控除されますが、不動産が1つだから1回ということはなく、ローンを借りている名義人それぞれが恩恵を被ります。また、居住用の不動産を売却する際、売った利益の中から3,000万円が控除されるという3,000万円特別控除も名義人それぞれに発生します。不動産が1つでも、名義人1人1人が、売却して得た金額から3,000万円を引けるのです。このように、購入や売却の税金面で共有名義にはメリットがありますが、1つの不動産を共有しているという状態が売却する時にトラブルを生むこともなくはありません。

共有名義マンションの売却方法1.自分の名義を買い取ってもらう

共有名義のマンションの売却方法は、いくつか考えられます。例えば、自分の名義を買い取ってもらう方法です。マンションを売却したくても、もう一方の名義人は所有していたいという場合には、所有したい名義人に自分の持ち分を買い取ってもらうのです。名義人同士のやり取りですが、不動産の売買契約となるので、契約書を作成して現金で売却し、登記の名義も変更しなければなりません。また、まだ住宅ローンを支払っている最中であるなら、自分の持ち分には抵当権が設定されています。その状態で売却はできないため、ローンを完済して抵当権を外す手続きも必要です。 しかしこの方法は、共有名義人の誰かが反対するとできません。1人が賛成して買い取るといっても、他に反対する者がいれば不可能になるのです。これは、不動産の権利において、共有している人同士は対等という扱いになっているからです。

共有名義マンションの売却方法2.自分の持ち分のみ売却

不動産は、自分の持ち分のみなら売却できます。しかし、この持ち分とは、所有するマンションの特定の部分を指すわけではありません。共有名義マンションの持ち分は割合で決められていますが、リビングのみ、キッチンだけと、名義人それぞれに分けられているのではないのです。所有の割合は決められていますが、マンション自体は名義人全員の持ち物です。そこで、共有名義の不動産の持ち分を売却したい時には、まず共有物分割の協議を行います。そして所有している不動産の現実的な分割方法を決め、それに名義人全員が同意すれば、決定した方法に従って所有物を分けます。そうすることで、実際に売却できるようになるのです。 しかし、マンションは更地のように分割することができず、たとえ行ったとしても、居住スペースの一部だけを購入したいという希望者がいるとは思えません。そのため、分割協議では、マンションを売却してその利益を持ち分の割合に添って分けるか、共有名義のうちの1人の単独所有にして、その名義人が名義人をやめる者に持ち分の価格を補償金として支払うといった結末に落ち着くことになります。

共有名義マンションの売却方法3.全員承諾のうえで売却

共有名義マンションの売却を名義人全員が承諾している場合は、売買契約の売主の名義人が複数人いるというだけで、一般的な不動産取引となります。承諾を得ているからといって、名義人のひとりが代表者になることはなく、全員が同じ立場で売却に関わることになるのです。 ですから、実印や印鑑証明、身分証明書などの売主が用意する書類は、名義人全員がそろえなければなりません。名義人それぞれが持っている登記済権利書なども同様です。売買契約書には名義人の自筆のサインと実印の押印が必要ですが、これも共有名義の名義人全員が行います。どうしてもこれに立ち会えない名義人がいる場合には、委任状を作成して代理人を立てる必要が出てくるのです。売却で得た利益は、共有名義人の持ち分割合の通りに分配します。

共有名義マンションの売却方法4.反対のうえで売却

共有名義マンションの売却について、名義人が1人でも反対していると、原則として売却はかなわないことになります。共有物の分割協議や、他の名義人による持ち分の買取という形で説得できれば良いのですが、共有名義人は肉親のことも多く、感情的なしこりが原因で話し合いがまとまらないという事態も出てきます。その場合は、第三者に分け方を決定してもらうことで、売却を可能にするという方法も取れます。裁判所に訴えて、共有物分割の訴訟を起こすのです。 裁判は、通常は訴えた人と訴えられた人両方の言い分を聞いて、どちらかに軍配を上げます。しかしこの場合は、裁判所にマンションの分割方法を決めてもらうという結果になるのです。裁判所が決定する内容は、共有物分割協議で話し合われるような分割方法となります。しかし、裁判所を通すため、決定された方法には法的な効力が生じるのです。ただし、マンションという物理的に分けられないものは、金銭で分けることになる可能性が高いですが、マンションを売却してその金額を分配することになれば、売却方法は競売になります。競売で不動産を売ると、不動産会社に仲介を頼んだ時より価格は低くなるのが普通です。ですから、できれば裁判沙汰になる前に穏便に解決できれば、それに越したことはないのです。

共有名義マンション売却で知っておきたい税金のこと

不動産を売却して得た利益は、譲渡所得になります。譲渡所得は、減価償却を考慮した不動産の入手費用と売却に掛かった必要経費を売却代金から引いて算出します。そしてこの譲渡所得から一定の割合分を、所得税や住民税として国庫に納めなければなりません。この割合は、不動産を何年所有していたかによって変わります。所有期間が5年以内の不動産を売却した場合だと、短期譲渡所得という区分になって、譲渡所得の税率は所得税が30%、住民税が9%となります。5年を超えると長期譲渡所得になり、税率は所得税が15%、住民税は5%まで下がるのです。ですから、マンションを夫婦2人の名義で所有していて、5年以内に離婚などの理由で手放すことになれば、税金面でも痛手を被ることになります。この5年という区切りは、売却する年の1月1日の時点の所有期間で判断されます。 マンションを売却した時には、確定申告をして必要な税金を納めます。譲渡所得を計算して出し、記入しなければなりませんが、売却代金や必要経費は、持ち分の割合に従って算出します。名義人それぞれが個別に計算して、その結果の金額を納税するのです。

まとめ

共有名義とは、マンションなどの不動産を共同で所有することです。持ち分の割合は出資した金額で決まりますが、名義人同士の持つ権利は、持ち分割合に関係なく対等です。ですから、マンションを売却する時には、他の名義人の意見も尊重しなければなりません。流れとしては、すんなり同意をもらえ売却するのでなければ、名義人を売買契約の相手とするか、取り分を譲る代わりにそれに相当する金額を支払ってもらうかといった方法になります。多少、内容に違いはありますが、自分以外の名義人の同意を得なければ、マンション売却がかなわないのは同じです。どうしても同意してもらえない場合は、裁判所の力を借りるというやり方もありますが、それは最後の手段です。また、マンションを所有してから売却するまでの期間によって、納めなければならない税金の金額も変わります。共有しているマンションを売却するのですから、よくよく話し合って、お互いに納得できる方法を選びましょう。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

”売却査定”のスピード診断をしてみよう(無料)
今日、売ったら最高いくらで売れるかが正確にわかります

大京穴吹不動産」「ソニー不動産」「ピタットハウス」「センチュリー21
などの不動産会社から査定結果が届きます。

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4

この記事に関係ある記事はこちら

匿名でもできる!2つのマンション査定方法 マンション査定を匿名でできるサイトというものがあります。その方法には2つあり、「ポータルサイト」と ... 続きを読む

マンションの売却

no image

マンション売却の手取りを知る!仲介手数料 マンション売却時の手取り額を計算する場合、控除することになるものとしては4つあります。ひとつ目は仲 ... 続きを読む

マンションの売却

no image

マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ マンションを売却しようと思ったら、多くの人がまず不動産会社を探すでしょう。しかし、単に有名な不動産会 ... 続きを読む

マンションの売却

no image
×

イエイ不動産売却