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どう契約するべき?マンション売却で不動産会社と揉めないためには?

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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マンション売買契約の流れ

マンション売却をするなら、初めに売買契約の流れを知っておくことが大切です。買主が決まってからの、大まかな流れは「重要事項説明→売買契約締結→手付金受領→仲介手数料支払い」といった形になります。重要事項説明とは不動産会社が購入者に対して、物件に関する重要事項と契約に関する重要事項を説明することです。マンションの所在地や間取りはもちろん、共用部分の使用方法やマンションの管理費・修繕費についての説明など、これから暮らすにあたって知っておくべき重要事項を細かく説明します。さらに、代金や契約解除に関する必要事項など契約後のトラブルを避けるための確認も行います。これに買主が納得をすれば、次は、売買契約締結です。売主と買主が集まり、契約内容の最終確認をして、契約書に署名・押印します。ここで、手付金の授受となるのですが、手付金はその場で現金での受け渡しだけではありません。契約内容によっては口座への振り込みや預金小切手での授受も可能です。契約の締結が完了したら、仲介してくれた不動産会社へ仲介手数料を支払います。仲介手数料の金額は媒介契約書を作成する時に決めておきます。ちなみに、仲介手数料は消費税が免除される事業者を除いて、売買価格が400万円を超える場合「売買価格の3.24%+6万円」という金額が上限となっています。あくまでも上限なので、これより低い設定の場合もありますし、無料という不動産会社もあります。仲介手数料の支払い方法も、現金のほか、口座振り込みや預金小切手などあらかじめ決めておけますが、後でトラブルが発生しないように、どの方法で支払う場合でも必ず領収書を受け取りましょう。

マンションの売買契約時の注意点やチェックポイント

マンション売却の契約時には、必要な書類をきちんと準備するように注意しましょう。まず、必要なのは契約締結の前に買主に必要な事項を説明する「重要事項説明書」です。契約後にトラブルを起こさないためにも重要な書類となります。大切な事項が抜けていると、購入後に「こんなことは聞いていない!」「これを知っていたら購入しなかった」という問題に発展してしまう可能性もあるので、物件に関する情報はできるだけ細かい部分まで詰め込みましょう。それから契約手続きに必要な「売買契約書」です。重要事項説明書と重なる部分も多いのですが、重要な書類なので忘れずに準備しておきます。そのほかに必要な書類は「物件情報確認書」「仲介手数料支払約定書」「不動産権利証」などです。物件情報確認書は、物件や周辺環境などについての情報が記載されるもので、建物に関する不具合や修繕履歴、給排水管の故障などの不具合や設備の内容などについて買主に知らせる書類です。ここで、実際は知っていた不具合を知らなかったなどと嘘をつくと、訴訟問題に発展する可能性もあるので注意しましょう。仲介手数料支払約定書は売買契約時に不動産会社へ支払う仲介手数料の支払い約定書で、不動産権利証は登記手続きが終わっているという証になる大切な証書です。これらの書類を再度細かくチェックして、内容に不備がないか確認しておくとトラブルを回避できます。

マンションの売買契約は簡単に契約解除はできない

マンション売却の契約が成立すると、簡単に契約解除を行うことはできません。例えば、買主が代金を準備し、売主に対して物件の引き渡しを催告しているなどの「履行の着手」が行われているにも関わらず、売主が契約を解除したいとなると「契約違反」とみなされ、違約金を支払わなければいけません。違約金は、一般的に売買金額の2割程度に設定されていることが多いようです。また、契約書を交わした際に売主に支払われる手付金は、万が一、契約解除があった場合のキャンセル料のような役割を果たす「解約手付」とみなされます。契約キャンセルのことを「手付解除」というのですが、手付解除の場合「買主は手付金を放棄することでキャンセルが可能になり、売主は手付金の倍額を支払えば契約解除が可能」となります。売主の場合は手付金の倍額を支払わなければいけないので、大きな損失となるでしょう。それから「瑕疵担保責任」についてもチェックしておくことが必要になります。瑕疵担保責任とは、売買契約が成立した後、定められた一定期間の間に「給湯器が故障した」「雨漏りが発生した」などの瑕疵が見つかった場合、売主に責任があるとされていることです。買主はこれらの不具合についての修繕費や、損害の賠償を売主に求めることができるとされています。もしも、その不具合が住むこともままならないほどひどい時には、買主が契約解除を求めることも可能です。そのようなトラブルを起こさないためにも、事前に不具合を把握して正直に買主に説明し、納得してもらった上で売買契約を結ぶことが大切です。自分の都合で契約解除をしたり、買主に正しい情報を伝えていなかったりすると後からお金がかかってしまうので注意しましょう。

マンション売買で不動産仲介会社と契約する際の注意点

マンション売却では、契約をする際の注意点があります。それは、契約の形態に違いがあることです。不動産会社と行う契約を「媒介契約」といいますが、媒介契約には3つの種類があります。まずは「一般媒介契約」です。複数の会社へ依頼することが可能で、個人的に取引相手が見つかった場合は、自由に取引できるというメリットがあります。ただし、仮に長い間成約にこぎつけない時は、その分、複数の会社の不動産情報で消費者の目に留まることになり「なかなか売れないという事は何かあるのか」といった印象を持たれてしまう可能性があります。さらに、不動産会社の方も、他所の会社でもやっているからと販売活動に力を入れなくなってしまうこともあるようです。ほかには「専任専属媒介」と「専任媒介」という契約があります。専任専属媒介は、1社のみと契約を交わし、他に条件の良い不動産会社が現れたり、自分で買い手を見つけたりしても契約した不動産会社を通して取引をしなければなりません。その代わり、契約を締結した日から5日以内に物件情報を、指定流通機構に登録することが決められていますし、販売活動などについての報告を1週間に1回以上行うことが義務づけられています。専任媒介は、契約した物件情報を7日以内に指定流通機構に登録することや、活動報告を2週間に1回以上行うなど、ほぼ専任専属媒介と変わりませんが、自分で買い手を見つけた場合は、不動産会社を通さずに契約することが可能です。この3つの契約のメリットやデメリットを考慮すると、活動報告を受けることが可能で、自分で買い手を見つけられれば直接取引が可能になる「専任媒介」がおすすめです。この場合、信頼できる不動産会社を見つけることが大切になりますが、もしも、身の回りで信頼できる不動産会社が分からない時には「一括査定サイト」を利用すると良いでしょう。

まとめ

マンション売却を決めたなら、契約の流れや必要書類の内容について細かくチェックしておきましょう。それらを把握しておくことで、スムーズに契約をすすめることが可能になります。また、契約解除にはお金がかかってくることも把握できたのではないでしょうか。万が一、契約解除になった場合にかかるお金を知っておくことも、トラブル回避の方法のひとつとなります。それから、契約の仕方にも種類があることを考慮して、自分に合った契約方法を見つけてください。これらのマンション売買についての知識を把握しておくことで、不動産会社と揉めることが無くなります。そして、信頼のできる不動産会社を見つけることも大切なポイントといえるでしょう。一括査定サイトなら、物件情報や個人情報を入力するだけで、自分に合った不動産会社が自動で表示されるだけでなく、複数の不動産会社に査定を依頼する手間も省けます。これまで、不動産売買の経験がなく、どんな不動産会社を選べば良いのかわからないという人にもおすすめです。満足のできるマンション売買を果たしましょう。

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手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
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