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マンション売却時に代理人を立てたい…委任方法から注意点まで解説!

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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そもそも代理人や委任の意味とは?

代理人を立てるときは、相応しい人物を探して手続きを委任することから始まります。委任とは、選んだ人に法的手続きを行うことを依頼し、相手が受諾することで結ばれる契約のことを指します。委任完了後、正式に代理人としてマンションの売却に関わってもらうことができます。民法第99条で定められている「代理行為の要件及び効果」によれば、代理人とは本人に変わって意思表示を行う人間と定義されています。代理人は知識不足や経歴によって、自ら手続きができない依頼人のため、売却に関する交渉を手がけます。しかし、あくまでも代理人は依頼人に雇われている存在なので、契約の決定権はありません。重要な事柄を決めるときには必ず依頼人に判断を仰ぎ、許可を貰ってから進めて行く義務があります。代理人は口約束によって成立する関係ではなく、正式な書面を作成しておくことが求められます。依頼人との契約の証明にもなりますし、取引相手から証明書の提示を求められる可能性もあるからです。代理人契約では、本人の委任状、本人と代理人の印鑑証明書、本人と代理人の確認書類が必要になります。これらの書類が揃ってはじめて、代理人の権利が認められます。優秀な代理人と契約を結べば売却の手続きはスムーズに行えますが、悪徳な代理人も存在するので、相手をよく見極めて契約を交わすことが非常に大切です。

マンション売却条件も細かく!委任状の書くポイント

委任状は、氏名以外にも委任内容や契約条件などを細かく記載しておく必要があります。その全てを記載するのは手間なので、白紙委任状で済ませようとする売主もいます。白紙委任状とは、委任状の項目を一部空欄にして、契約相手に補充してもらうタイプの委任状です。契約に慣れていない売主は白紙委任状を作ってしまいがちです。しかし、白紙委任状とは、契約相手が好きなように空欄を埋められる書類です。売主が想定していない内容を相手の判断で書き加えられ、契約を締結されてしまう可能性もあります。また、相手に悪意がなかったとしても、空欄がある委任状を渡すということは、契約内容の拡大解釈を招き、トラブルの原因となりえます。契約になれていないからこそ、細部まで整った委任状を売主が主導して作成することが肝心だといえます。後々にマンション売買代理人ともめないためには、委任状の時点で物件の売却条件についても明記しておきましょう。代理人は売主の意思に反する行動ができないので、委任状に書かれた条件の範囲内で買い手を探す義務が生じます。また、売却価格についても委任状に書いておいたほうが無難でしょう。最低価格を委任状に明記して、安く買い叩かれることを防げます。白紙委任状は代理人の暴走を招きやすくなります。委任状に細かい条件があれば代理人の行動を制限し、意に反する条件をのむ必要がなくなるので、きちんと作成するようにしましょう。

代理人を立ててマンションを売る方法とは

代理人を立てる際には、まず信用できる人物を探すところから始めます。土地の売却代理人を専門職にしている人も多く、実績がしっかりと確認できるのであれば依頼してみてもいいでしょう。しかし、コストを抑える意味では親戚や知人に頼むのもいいですね。知人に頼む場合、なるべく付き合いが深く共通の知り合いが多い人に頼むようにしましょう。親や子どもなど、血縁関係は近ければ近いほど信用しやすいといえます。ただし、いくら近しい間柄だといっても、契約関係に不慣れで頼りない人物は避けたほうが無難でしょう。代理人は委任状で行動を制限することができますが、契約の場では代理人の判断で動いてしまう可能性もあります。買い手に言いくるめられて悪い条件をのんでしまう確率が低い、几帳面で慎重な性格の人が代理人には向いています。代理人が見つかり、引き受けてくれることが決まったら書類を作成して契約します。まずは委任状、そしてお互いの印鑑証明、確認書類を作成しましょう。確認書類では絶対に偽装でないことを証明しなければいけないので、運転免許証や国民保険証などのコピーが理想的です。代理人契約を結んだ後でもこまめに連絡を取り、手続きの進捗を確認するのがおすすめです。どんなに親しい相手でもビジネスライクに接することでミスを防ぎ、望みどおりの売却条件に近づけることができるでしょう。

代理人を立てる際の注意点について

「代理人を立てたからマンション売却はもう安心」と思ってしまいそうになりますが、実際には代理人を立てた後でのトラブルも数多く存在します。たとえば、代理人が勝手な行動を取って売主に損をさせてしまったというケースです。契約の場で買い手が突然、新しい条件を提示してきたとします。そして、「すぐに決めてくれないとこの話はなかったことに」という調子で代理人に決断を迫ったとします。結果、代理人が焦って価格交渉に応じてしまい、売主の予定よりも悪い条件でマンションが売却されることもあります。確かに、代理人の勝手な判断は正当化されるものではありませんが、売主が契約の場に居ない以上、こうしたトラブルが起きる可能性は考慮しておくべきでしょう。「買い手に予定外の行動があったら中断する」など、あらかじめ代理人とシミュレーションをしておき、不測の事態には応じないように打ち合わせしておくことが重要です。また、「代理人になりたい」「良い代理人がいる」と話を持ちかけられることもあります。しかし、どんなに良い条件でも会ったことがない代理人についての情報は話半分にとらえておきましょう。代理人は自分の頭で考えて選んだ相手に依頼したほうが、余計なトラブルを抱え込まなくて済みます。お互いの性格を把握している親しい人に頼むと、代理人とのコミュニケーションもスムーズになるでしょう。

トラブル回避の為には一括査定サービスの利用も

代理人を立てて挑んだマンション売却でありがちなトラブルは、手続き終了後に売却価格を見て驚くというパターンです。売主が考えていたよりも安くマンションを売却することになれば、非常に損をした気持ちになるでしょう。その後の収支計画に影響がおよぶことも少なくありません。売却して得たお金で大きな買い物をしようとしていた人は、人生計画が崩れてしまうこともあるかもしれません。そこで、直接代理人と不動産会社が交渉に入る前に、複数の不動産会社を比較検討してより良い条件をリサーチしておきましょう。とはいっても、一社一社を訪問して査定をしてもらうのは骨が折れる作業です。そこで、近年人気のサービスが一括査定サイトです。一括査定サイトでは、売主の理想の条件を入力し検索をかけることで、各社の査定価格を判断することができます。交渉に入った後で価格が変動することもあるので確定価格ではありませんが、それでも目安を把握しておくには最適なサービスでしょう。不動産会社から思いもよらない好条件を提示されるなど、選択肢を広げる場所としても一括査定サイトはおすすめです。もし交渉の場で値下げ交渉をされても「ほかの会社ではもっと高く評価してもらっていますが」と切り返すこともできるようになります。 マンション売却を成功させるためには、情報収集は生命線です。一括査定サイトで豊富な情報を獲得し、交渉を有利に進められるよう手を尽くしましょう。

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