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マンション売却に影響が?築年数で価格はどう変わる?

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住宅ローンから見るマンション売却に適した築年数

マンション売却の条件は、築年数に応じて変わります。そのもっとも大きなものは売却価格です。築5年未満のマンションの場合は、まだ新しく内装も外観もきれいなうえに設備の傷みもほぼないので人気は高い傾向にあります。当然売却価格も良い値段がつきやすくなります。しかし、買主側の住宅ローンが通らないケースが出てくるといった心配は外せません。また、マンションの法定耐用年数は47年とされています。この耐用年数がどれくらい残っているかで金融機関は融資の審査を行います。住宅ローンの最長年数は35年なので、47年から35年を引くと12年という計算になります。つまり、築年数が12年を超える場合は最長のローンが通らない可能性が高くなるのです。しかし、築年数が20年以上経過してくると売却価格も低めになってきます。そのため、短期でのローンや現金で購入を考える人が多くなります。

マンション売却をするうえで買主に人気の高い築年数は?

マンション売却をするうえで知っておきたいのは、築年数で変わる人気の傾向でしょう。築5年までのものはまだ全体的に新しいので、購入希望者は多く内覧者も増える傾向が見られます。新築で買い逃した人が訪れるということも考えられます。マンションは築10年がひとつの目安といわれているので、10年を目安に購入を考える人が多く、10年以内の物件は全体的に人気が高いのが特徴です。価格も程よく下がる傾向があることも理由といえるでしょう。築30年経過したものでも、売れないわけではありません。マンションは躯体さえしっかりしていれば十分住むことができます。しかし内装の傷みや設備の劣化は免れません。価格が大幅に下がる分、自分でリフォームして楽しみたいという層に人気です。また、古いマンションでも立地が良ければ購入希望者は多くいるでしょう。

築年数が古い場合マンション売却しにくい?

築年数が30年以上経過した古いマンションの場合には、いくつかの問題が浮上してきます。まず気になるのは外壁の汚れなど見た目の問題、そして設備の経年劣化でしょう。内装など買主が手を加えられる部分は問題ありませんが、外壁や共用部分、そして設備の傷みや汚れがひどいものは、売れにくい傾向があります。また、近年の大きな地震の頻発により、耐震面がどうなっているかについて関心を強める人は増えています。1981年の新耐震基準に沿ったマンションであるかどうかは重要な判断基準になるでしょう。そして、マンションの場合は管理組合がしっかり機能しているかどうかも判断されます。修繕積立金が足りずに追加徴収されることがあると、買主は嫌がる傾向があります。

築年数ごとの売却価格と手順

マンションは、築年数に応じて売却価格は下がります。そしてそれに比例して買主の傾向も変わります。条件の良い価格帯での売却を目指すなら5年未満、または10年を目安に考えるのが妥当といえるでしょう。その後20年、30年と増えるに従って価値は下がってしまうのは仕方がありません。マンション売却のひとつの区切りが10年といわれているのは、理由があります。10年を超えると買主側のローンの問題が出てくるというのもひとつですが、リフォームやリノベーションの問題も浮上してくることです。

築年数が古い場合マンション売却ではなく買取のほうがいい場合も

マンションは築年数が古くなってくると、見える部分以外での傷みや劣化が増えることになり、その分瑕疵担保責任を負うリスクが出てきます。個人の考え方によるので、あらかじめリフォームをして売却する人もいますが、なかなか売れないときには費用の回収が見込めないでしょう。しかし、買取業者に買い取ってもらうなら、売主が瑕疵担保責任を負うことはありません。業者がリフォームをしたうえで売却するので、負担が売主にかかることはないからです。自分でリフォームを加えて売るのか、業者に買取してもらうのかは判断に迷うかもしれません。相場より安値になっても、売れないまま時間が経つより早く処分してしまったほうがリスクは少ないと考えることもできます。

まとめ

マンション売却は築年数で条件がいろいろ変わってしまいます。生活の変化など、売主の事情で売却のタイミングが決まることは多いですが、余裕がある場合にはタイミングを考えてマンション売却をすることが望ましいといえます。早めに売却するなら5年かせいぜい10年までをひとつの目安に考えることは必要でしょう。20年、30年と経過した場合には、売れないよりは業者に買取してもらうかどうか判断することが求められます。マンション売却は自分が売りたいタイミングをベースに、マンションの現状と耐震基準などさまざまな条件を考慮して判断しましょう。

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