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土地売却のすべてがわかる!高く売るために知っておくべき10のこと

1.土地の売却を依頼する手順と方法を把握しよう

土地はどんな業者に売却する?

土地を売るには「個人売買」という方法もありますが、瑕疵担保責任や重要事項説明のトラブルを避けるためにはやはり業者に依頼すべきです。

売却を依頼できる業者は主に以下のような会社です。

【土地の売却を依頼できる業者】
  • ハウスメーカー
  • 建売分譲業者
  • 土地の買取業者
  • 不動産仲介会社

このうち、ハウスメーカー、建売分譲業者、買取業者に売却すると、相場の6~7割程度の価格での売却になってしまう可能性があります。

土地の売却方法には、「仲介」と「買取」があり、ハウスメーカーなどは買取での売却になります。

業者は買取をした後に、建物を建てたり、他の業者に売ったりするなどして利益を出すので、早く買い取ってもらうことはできますが相場よりも低い価格での売却になってしまいます。

不動産仲介会社に依頼して、「仲介」で売却をすると、実際にその土地を利用する人に売却することができるので相場の8割~9割で売却することができます。

早く売りたいなら買取業者、高く売りたいなら仲介会社へ依頼するようにしましょう。

どちらで売るにせよ、なるべく高く売却するためには複数の不動産会社に査定依頼をして査定額を比べるとよいでしょう。

土地売却の手続きの流れ

土地を売る手順を知ることで、査定や内覧の準備が事前にでき、より高く売ることができます。

手順は以下の通りです。

【土地売却の流れ】
  1. 事前に情報収集する
  2. 相場を知る
  3. 査定を依頼する
  4. 媒介契約を結ぶ
  5. 売却活動を行う
  6. 内覧・交渉を行う
  7. 売買契約を締結する
  8. 抵当権抹消の準備
  9. 残金決済・所有権移転・立会い確認

基本的には、家を売る流れと同じ手順での売却ができます。

詳細は「【家を売る方法】売却の流れと高く売るための4つの基本」で紹介しています。

2.土地売却に必要な7つの書類

土地の売却は以下の7つの書類が必要になります。

【土地の売却に必要な書類一覧】
土地の権利書・登記識別情報 土地の所有者がわかる書類。
取得時期の違いだけで、内容としてはどちらでもよい。
固定資産税納税通知書・固定資産評価証明書 固定資産税と固定資産評価額がわかる書類。
納税通知書は5月ごろに送られてくる書類で、評価証明は市役所で取得することができる。
土地測量図・境界確認書 売却の対象となる土地の測量図と、隣接地との境界を確認する書類。
査定依頼した際に土地家屋調査士を紹介してもらい作成することがほとんど。
身分証明書 土地の売却に限らず、不動産売買では必要な書類。
住民票 土地の売却に限らず、不動産売買では必要な書類。
実印・印鑑登録証明書 土地の売却に限らず、不動産売買では必要な書類。
地盤調査報告書 地盤の緩い地域では必要になります。

権利書を紛失ときに土地を売却する3つの方法

土地に限らず、不動産売却でよく聞くのが「権利書を紛失した」という話です。

そもそも権利書という書類はなく、「登記済証」もしくは「登記識別情報」のいずれかが権利書と呼ばれるものです。

この「登記済証」や「登記識別情報」は紛失してしまうと再発行ができません

代わりに以下の3つ方法で売却ができます。

【権利証を紛失したときの土地売却方法】
  • 事前通知方式
  • 本人確認情報の作成
  • 公証役場の公証人による本人証明

詳しくは、「不動産の権利証を紛失してしまった時の売却方法」をご覧ください。

3.土地売却にかかる諸費用は抑えておこう

土地売却にかかる仲介手数料などの手数料

仲介手数料

土地の売却を仲介で行うと「仲介手数料」を仲介会社に支払います。

仲介手数料は法律で上限が決まっており、売却できた価格によって変わってきます。

【不動産会社の仲介手数料】
売買価格 仲介手数料
売買価格が200万円以下 売買価格の5%+消費税
売買価格が200万円超、400万円以下 売買価格の4%+2万円+消費税
売買価格が400万円超 売買価格の3%+6万円+消費税

不動産売買においては土地は非課税ですので、売買価格をベースに仲介手数料が計算されます。

仲介手数料の詳細は「仲介手数料の計算方法と値引きできる3つのケース」をご覧ください。

その他の手数料

仲介手数料の他にも土地の売却には手数料となるものがあります。

【土地売却にかかる費用一覧】
費用の種類 詳細 かかる額
抵当権抹消費用 住宅ローンなど抵当権が設定されている場合に、それを抹消するための費用 司法書士報酬はおおむね1万円程度
不動産登記費用 不動産の権利関係を証明するために必要な手続きの費用。 登録免許税+司法書士報酬+実費
25万円~30万円程度
測量費用 土地の大きさを測量するための費用 業者にもよるが、おおむね10万円程度

このほかにも、建物を解体してから売却するなら「解体費用」、引っ越しが必要なら「引っ越し費用」、不用品の処分が必要なら処分の費用がかかります。

土地売却にかかる譲渡所得税などの税金

土地の売却には主に3種類の税金がかかります。

【土地売却にかかる税金一覧】
税金の種類 詳細 かかる額
印紙税 売買契約書に貼付する印紙代
  • 1,000万円超から5,000万円以下の場合→15,000円
  • 5,000万円超から1億円以下の場合→45,000円
  • 1億円超から5億円以下の場合→80,000円
譲渡所得税 売却益が発生した場合の所得税 譲渡所得が3,000万円以下、または購入時価格を下回った場合は非課税。
譲渡益に対して15%または30%の所得税および、5%または9%の住民税が課税される。
抵当権抹消の登録免許税 抵当権の抹消登記を行う際に必要な税金 登録免許税は1件あたり1,000円

このほかにも、「固定資産税の精算」として、日割りの固定資産税を支払うこともあります。

土地にローンが残っていれば売却時に一括返済する

土地を売却するときにローンが残っていた場合、一括で全額を返済する必要があります。

そのローンを支払う費用だけでなく、「繰上げ返済手数料」というローンを繰り上げて返済する際にかかる手数料を金融機関に支払う必要があります。

金融機関や借り入れ額によって支払う額は異なりますが、3000円~5000円、もしくは3万円~5万円ほどかかります。

詳しくはお借入れの金融機関にお問い合わせください。

4.土地を売却したら納税と確定申告を忘れずに

納税・確定申告の時期はいつ?

土地を売却したら必ず納税をしなくてはいけません。

前述の税金のうち、「登録免許税」と「印紙税」はその時に支払うのですが、「譲渡所得税」は翌年の確定申告で納付します。

確定申告を忘れてしまうと脱税となり、追加で納税することになる可能性があるので忘れずに確定申告しましょう。

基本的には、売却益が出た場合のみの確定申告でいいのですが、損失が出た場合でも控除の特例が適用されるお得なケースがあるので、土地を売ったら必ず確定申告をするようにしましょう。

5.土地を売却したら一時所得が増えて所得税が上がる?

専業主婦や扶養内主婦が売却すると所得税が上がる

「土地を売却すると一時所得が増えて所得税もあがるんでしょ?」という話を聞きますが、土地を売却したときの所得は一時所得ではなく譲渡所得です。

土地売却を行い発生した譲渡所得に対しての税金は、分離課税で給与所得とは別の課税になります。

ただし、配偶者控除を受けている主婦などが土地の売却を行うと、所得があるとみなされ控除が受けられなくなり夫の所得税が年数万円上がってしまいます

一時的に所得が上がると国民健康保険料も上がる

また、「専業主婦」や「年金生活者」などの給与所得者以外の人だと、所得が増えることで国民健康保険料もあがります。

国民健康保険は、前年の所得に応じて保険料が変動するため、土地を売却した翌年の国民健康保険料が上がるということになります。

3000万円控除を利用することで0円になるのでは?と思っている人もいるかもしれませんが、控除でゼロになるのは「税金」であり「所得」ではありません。

そのため特別控除が適用される場合でも、会社員のような給与所得者でなければ翌年の保険料が上がるので注意が必要です。

6.土地売却で失敗しないための4つの注意点

土地の境界をわからずに売り出すと買い手がつかない

土地の境界がわからないまま売却してしまうことで、「想定していた建物が建てられない」というトラブルが発生します。

境界確認は義務ではありませんが、建物が建てられるかどうかもわからない土地を買う人は少ないため、測量し境界杭を打つなどしなくては買い手がつきません

ほとんどの場合、購入希望者から境界確認を求められますので、その時には拒否せずに測量をしましょう。

土地に水道管あってもなくてもコストがかかる!?

水道管がある場合

水道管があるといっても、「他人の土地の水道管」が自分の土地にある場合です。

買った土地によその家の水道管があると建物を建てる際に邪魔になるので、この場合も買い手はなかなか見つかりません。

他人の家の水道管が自分の土地の中にある場合は、自身の負担してでも水道管を移動させないと売却は難しいでしょう。

水道管がない場合

土地を買って家を建てる場合、水道がないと生活ができないので土地に水道管を引く必要があります。

この場合も、水道管が引いていないとわかっていれば買い手が付きづらくなりますので、自分で水道管を引いてから売却する必要があります。

土地の売却には条件がある

土地には、様々な条件や制限があります。

【土地を売却するための条件や規制】
  • 高さ制限
  • 斜線規制
  • 日影規制

などです。

これらの条件によって売却価格が大きく変わるので、自分の土地にはどのような条件があるのかを把握しておかないと売却プランが失敗してしまします。

土地を売却するメリット・デメリットを把握する

そもそも、本当に土地を売却すべきかどうかを検討する必要があります。

そのためには、土地を売却することでのメリットとデメリットを把握しておく必要があります。

【土地を売却するメリット・デメリット】
メリット デメリット
  • 現金を得ることができる
  • 固定資産税や都市計画税などの税負担を減らせる
  • ローン返済して負担を減らすことができる
  • 相続の際に納税資産を確保できる
  • 土地という固有の資産を失う
  • 譲渡所得税がかかる
  • 土地活用による収益機会を損失する

このように、土地を売却すると様々な負担を減らし、多額の現金を得ることができますが、土地を活用することで継続的な収入を得る機会はなくなってしまいます。

また、現金を得られるメリットは、売却にかかる手数料や税金などの費用やローン残債が売却額に近い場合、あまりメリットとは言えなくなります。

土地を保有しておくか売却するかはじっくり検討して決めましょう。

ただ、保有して収益を生むのは面倒であったり、失敗がつきものであったりしますので売却をオススメします

7.土地の売却相場を知らずに売り出すのは無謀

土地を売却したときの金額は「査定」でわかる

相場を知らなければ適正な価格で売り出すことができず、いつまでも売却することができなくなってしまいます。

その相場を簡単に知る方法が「査定」です。

不動産仲介会社に査定を依頼すれば、どの程度で売れるかという査定額を知ることができます。

最も正しく相場を知るには、一括査定サービスを利用して「複数社」に査定を依頼する方法があります。

1社にだけ依頼すると、不動産会社が契約を取るために実際に売れる相場よりも高値で査定結果を出してくることがあっても見ぬくことができません。

複数社の査定額を見比べることで、高すぎたり低すぎたりする査定額がわかり、正しい相場を知ることができます。

土地の相場は「路線価」から知ることができる

路線価」とは、国が定めた財産評価基準で、「相続税」や「贈与税」を計算する際に利用されます。

路線価図・評価倍率表

路線価は何丁目何番地のどの道路に面している土地の「1平米あたり(千円)」というレベルで価格を知ることができます。

ただし、路線価は実際の取引価格の7割〜8割であるため、売却相場として参考にするのであれば調べた価格を0.7〜0.8で割ると比較的売却相場に近い額を出すことができます

8.土地を早く高く売却させる3つのポイント

土地の売却価格が最も高い時期に売る

土地の売却は、少しでも価格が高い時期に売りたいものです。

しかし、土地の価格は年々下落傾向にあるため、景気などから土地の価格が上がるタイミングを待つのはあまり意味がありません

季節面では、不動産の売却は1〜3月、9〜11月は需要が高まる時期と言われてはいます。

ただ、不動産を探している人は季節に関係なくいい物件があれば購入を検討するので、特別この時期だと高く売れるというようなことはありません。

むしろ、売り渋っている間に価格がどんどんと下がってきてしまいます。

売却を決めたらできる限り早く動き始めることが、最も高い価格で売るポイントです。

値下げのタイミングを見極める

なるべく高く土地を売りたいのであれば、売りたい価格で売りに出して売れるまで待つのがベストな方法です。

しかし、その方法ではいつまでも売却できないこともあります。

相場よりも高い額で売りに出しているのであれば、半年も問い合わせがないようであれば値下げを行うべきです。

土地は損切りをしてでも売ったほうがいいと言われることもあります。

家とは異なり、特に用途もない土地であれば保有しているだけで固定資産税がかかってきます。

こういった維持費をいつまで払っても構わないかといったことも検討した上で、売りたいタイミングで値下げを仲介を依頼している不動産会社に相談するといいでしょう。

更地と中古建物ありの両方で売りに出す

土地を売るときに、中古の建物が残っている場合は必ずしも「更地」にすればいいわけではありません

買い手には、建物に魅力を感じる人がいるかもしれませんし、邪魔だから更地にしてほしいという人もいるかもしれません。

売り手としても、もし建物付きで売れるのであれば更地にすると解体費用を無駄に払うことになってしまいますし、固定資産税も上がります。

もし中古建物付きの土地を売るときは、「更地で渡すことも可能」として建物は解体せずに売りに出しましょう。

9.土地売却を成功に導く会社の選び方

土地売却におすすめの不動産会社は大手?中小?

不動産会社に仲介を依頼するときは、一概に大手企業なら信頼できるというわけではありません。

最終的には、会社ではなく「担当者」の腕で売却の成功可否は決まります。

コンプライアンスで言えば大手の方がしっかりしており、中小のなかには法外な費用を請求する会社もまだあるようで、信頼性に欠けることもあります。

ただ、中小には特定の地域での売却が得意であったり、能力の高い営業社員が多いこともあります。

大手か中小か、どちらかではなく、両方の会社に相談し、信頼できる担当者を見つけると良いでしょう。

不動産会社の詳しい選び方は「【プロならここを見る!】売却を成功させる不動産会社の選び方」を参考にしてください。

10.土地を売却の相談をするなら「複数」の不動産会社

「9.土地売却を成功に導く会社の選び方」でも説明したとおり、大手と中小の不動産会社にバランスよく、2〜3社程度に売却の相談をすることをオススメします。

理由は2つあります。

【土地査定を複数社に依頼すべき理由】
  • 信頼できる不動産会社を見つけやすい
  • 土地の正しい相場がわかる

4社以上に査定依頼をすると、連絡を取り合うので忙しくなるのであまりオススメしません。

複数社に相談する際には、「不動産一括査定サービス」を利用すると、自分の土地がある地域に対応した不動産会社にまとめて査定を依頼することができます。

無料で簡単に利用できるので、土地を売却することを考えたらまずは一括査定しましょう!

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