不動産売却のお悩み解決はイエトク!

競売手続きの流れと任意売却ができるタイミング

住宅ローンを滞納している状態で返済も対応もしないで放置していると、最終的に持ち家が競売にかけられてしまいます。
この記事では、競売手続きの流れと競売通知が来てから競売までの流れのなかで、対応すべきタイミングを説明します。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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競売が申立られてしまった場合の様々な流れや手続きを理解しよう!

競売を始めるための手続きの流れ

住宅ローンを滞納し始めて、銀行に何の相談もせず3ヶ月から6ヶ月放置していると、銀行のバックについている「保証会社」というところが「代位弁済」という手続きを取ります。これは、住宅ローンを借りる際に「保証料」というものを払った人なら説明されているでしょうが、もしローンの支払いを滞納した際に保証会社が債務者に代わって銀行に弁済をするというものです。ただ、債務者が死亡した際の「団体信用生命保険」とは異なり、保証会社が代位弁済したからといって債務者の支払い義務がなくなるわけではありません。その後、保証会社は銀行に代わって債権者となり、「これからは私があなたに請求します」といえるのです。さらに代位弁済された後の債務はすでに住宅ローンとしての性質ではなく「保証委託契約による求償債権」というものに変化しています。住宅ローンではないためすでに分割弁済はできず、何の交渉もしなければ一括払いするしかないことになります。

住宅ローンを組む際に担保として買った家を差し入れていることが通常ですが、抵当権者として登記されているのは「保証会社」になっていることが多いはずです。これは、抵当権がこういった万が一のための保証としてつけられているものだからであり、実際に抵当権に基づいて不動産を差し押さえ、競売手続きをするのは保証会社またはさらに委託されたサービサー(債権回収会社)だからです。

本来であればこうなる前に銀行の担当者に早めに返済計画の変更(リスケジュール)などを相談していれば競売まで発展しなかったのかもしれませんが、放置してしまうと銀行側は「支払う意思がない」と判断し、やむなく競売に踏み切ることになります。どのくらいの期間でここまでいくかは各金融機関の判断によるところもありますが、大体滞納から半年以内くらいには申し立てをするようです。

もし、裁判所から競売の開始決定が送られてきた場合、まずは慌てないことです。競売開始決定が出されても、早くて半年後くらいにしか立ち退く必要はなく、それまでに競売を取り下げてもらうことができるくらいの期間があるのです。

競売が始まってしまったらそれを取り下げてもらうには「残債務を一括返済する」「任意売却する」とうい2つの方法しかありません。一括返済ができる人はほぼ皆無でしょうから、結局任意売却に切り替えるしかないということになります。

公共の機関でやっている法律家の無料相談などを利用して一通りの知識を得てから任意売却ができる業者を探しても良いかもしれませんが、場合によっては法律家の手を借りなくても不動産仲介業者だけで任意売却を終えられることもあります。特に、不動産さえ売ってしまえば債務が残っても債務整理せずにどうにか返していけるという人は、法律家の費用をかけるまでもないかもしれません。

ひとまず銀行側には「任意売却する意思がある」ことだけは伝えておいた方が良いでしょう。

競売開始決定通知が届いてから実際に立ち退きの強制執行までの流れ

競売開始の通知が届いてから実際に立ち退きまでの流れを見てみましょう。

まず、競売開始の決定がされると、裁判所の書記官は法務局に「嘱託(頼むこと)」して差し押さえの登記をしてもらいます。これによりその不動産が競売に入ったという事実が公示されるわけです。

そこから1ヶ月から3ヶ月程度の間に裁判所の執行官と評価人が現地を調査します。場合によっては、そこでご近所などに競売の事実を知られる可能性もあるのです。そして、そこから2ヶ月から4ヶ月程度を経て「期間入札」といって、この日からこの日まで入札できるということが決定、通知されます。競売は市場の競りのようにその場で値段を競っていくわけではなく、買受希望者が自分の決めた価格で入札して一発勝負で決まるというものです。そして一般への物件情報の公開を経て大体2ヶ月程度後に実際の入札期日が決まります。もしここで入札があると、最高価買受人について裁判所が売却許可決定を出します。そして、買受人に対して所有権の移転登記がされることになります。代金が納付された日からもう買受人が所有者ということになりますので、この時点では元所有者である債務者は立ち退かなければならないことになります。なお、売却代金の配当については裁判所が行いますので債務者自身が動かなければならないわけではありません。抵当権については順位番号が早い方から配当されていくことになりますが、通常は1番の抵当権をつけている者でも残債務全額の弁済を受けることはできないため、残りは無担保の債権として残ってしまうこととなります。

競売の場合、裁判所が主導で債務者の不動産を売るわけですから基本的に債務者が裁判所に赴くことはせず、それがなくても売られてしまうのが特徴だと考えれば良いでしょう。

自己破産などの債務整理をしてから競売にいたるまでの流れ

自己破産を伴う競売の場合、「破産管財人」と呼ばれる裁判所から選任された弁護士が関与します。破産管財人が選任された場合は「破産財団」といって、破産者の財産で配当に充てられるものの集合体が形成されます。破産管財人の責務としては、なるべく破産財団の内容を充実させるということもありますから、同じ不動産であればできるだけ高く売れる方が良いわけです。そうなると、市価の6割から8割程度でしか売れない競売よりも市価に近い金額で売れる任意売却の方が望ましいということになるため、競売と同時並行で破産管財人の主導で任意売却が進められることもあります。法律的には競売の開札期日前日までは取り下げができることになっているため、遅くともここまでに少しでも高い買い手がついて決済が終了すれば良いわけです。

個人再生の場合であっても、保証会社の代位弁済から6ヶ月以内であれば「住宅ローン特則付の個人再生」を申し立てることによって元の住宅ローンを復活させ、巻き戻すことができる手続きがあるためまだ諦める必要はありません。住宅ローン特則とは、一定の条件に合った住宅について、ローンを維持(=住宅を維持)しながら個人再生で住宅ローン以外の債務を圧縮できる制度です。ただ、住宅ローンの金額そのものは変わるわけではないので他の債務が圧縮された後の金額と住宅ローンを返済していける程度の能力は要求されます。

住宅ローン滞納から競売開始までに任意売却が可能な時期とは?

任意売却ができるのはいつからか?ということですが、特に「競売が始まってから」などという制限があるわけではなく、滞納または滞納の危険性が迫っている状態であれば、債務者が「売る決心がついた時期」に始めて構いません。

逆に、もう競売が進んでしまっている状況でいつまで任意売却に切り替えることができるかということの方を知っておかなければなりません。法律的には「開札期日の前日まで」となっていますが、この段階まで来てしまったらすでに銀行側では稟議などで決定された事項であるため覆せないということもあります。任意売却の決断は遅くとも入札期日の決定までには銀行側に伝えたいものです。

ただ、競売開始決定からここまでの期間を見ても半年程度はあります。銀行側の心証としても、早い段階で相談されれば債務者に少しでも多く返済したい気持ちがあるとして、ある程度柔軟な判断をしてくれることもありますが、あまり引っ張ってから競売の取下げを申し入れられても誠実さがみられないと考えるのは当然といえます。

任意売却は銀行側にとっても物件がより高く売れて配当が高くなるわけですし、債務者側にとっても外形上、普通の売買と変わらないような形で取引できるので競売より心理的な負担が軽減されますから両者にメリットがあるといえます。いずれにせよローンを支払えないことがわかっているのであれば任意売却をためらう理由はありません。

競売で抵当権抹消や所有権移転登記をする流れ

不動産登記の変更は債務者と債権者のどちらが行えばよい?

競売の場合の抵当権抹消登記、所有権移転登記は買受人に売却許可決定を出した後で裁判所が「嘱託」という形で行いますので当事者が何かをしなければならないことはありません。

任意売却の場合、前記のように通常の取引と同じような形で行われます。よって、買い手がついたら売主(または代理人)、買主、債権者が集まって銀行で代金の決済手続きが行われます。そして、売主についていた抵当権の抹消と買主への所有権移転、買主がローンを借りて購入した場合は銀行の抵当権設定をすべて同日に行います。普通は買主側の不動産業者や銀行が指定した司法書士が行いますので業者に物件の仲介を依頼すればそれで足り、特に債務者が手配しなければならないものではありません。登記費用の負担については特に法律で決まっているわけではなく、実務界の慣習ということになりますが抵当権抹消や売主の住所氏名変更等については売主負担、所有権移転と抵当権設定については買主負担ということになっています。

ただ、任意売却が通常の売買と異なるのは、債権者も売却代金によって1番抵当権者すらも全額の弁済を受けられないことが通常であり、2番や3番の抵当権をつけていた消費者金融などは法律では特に規定されていない、いわゆるハンコ代(債権額にもよるが10万円~30万円程度)だけで抵当権抹消に応じていることもあります。

さらに、その際に抵当権抹消を担当する司法書士も債権者の規定で「抵当権抹消はどれだけ不動産が多くても1万円まで」など、金額の制限が設けられていることもあるためかなり通常より安い代金で仕事をしていることもあります。

登記変更のタイミングについて知ろう!

競売による登記変更は、抵当権の抹消、所有権の移転ともに売却許可決定が出た後で裁判所が法務局に嘱託するため、待っていれば自動的に名義が変わることになります。

任意売却で登記名義を変えるタイミングについては、基本は上記に述べたように通常の売買と変わらず、買主が代金を支払ったことにより所有権が移転するため、支払いと同日に司法書士が登記を法務局に申請することになります。ただ、任意売却に特有の事情というものもあります。

それは、税金滞納による市区町村や県などの差し押さえが入っていることがあることです。債務を滞納している債務者は多くの場合税金も滞納しており、そのようなケースでは「税金滞納による差し押さえ」がされるのです。これは若干特殊なやり方で差し押さえの取り下げ→登記という手順を踏みます。

抵当権であれば決済当日に抵当権者から抹消の書類をもらい、抵当権抹消→所有権の移転と連件(申請書を順に並べて所有権移転直前に抵当権を抹消できるようにすること)で申請します。しかし差し押さえの取り下げ、抹消登記については市などの担当者と協議した金額の振込みが終わったら、差し押さえ取り下げに関する書類を司法書士が預かって取下書を法務局に出しに行くか、徴税職員が直接法務局に持って行く形になります。それを受領した法務局はそれから差し押さえの抹消について処理することになるため、本来であれば抵当権抹消と所有権移転は同日でなければならないのですが、どうしても差し押さえの抹消登記だけは後になってしまうこととなります。ただ、司法書士、法務局、市役所といった専門家や公の部署を介しての手続きであるためイレギュラーな処理でも問題はないわけです。

今まで見てきたように、競売を申し立てられた後でも任意売却に切り替えるのに半年くらいは猶予があります。しかしやはり任意売却への債権者の同意を取り付けるためにもできるだけ早めの対処が大切といえますから、一刻も早く任意売却を得意とする不動産業者への相談をしておくことは必須だと言えるでしょう。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
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