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住宅ローン残債のある不動産を売却するための3つの方法

住宅ローンの残債がある場合でも、不動産の売却ができるケースがあります。
しかしどうしても残債が完済できないと売却はできず、任意売却や債務整理が必要な場合もあります。

今回は、住宅ローンの残債がある状態で家を売却、住み替えする方法と残債の整理方法を説明します。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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POINT
  • 物件の売却代金と自己資金を加えても住宅ローンを完済できないときには、任意売却という手段もある
  • 住宅ローンが支払えなくなったときには、できるだけ競売は避けて、任意売却を検討する
  • 旧住居の売却代金で住宅ローンを完済できない場合、「買い替えローン」の利用も検討する

住宅ローン残債がある家でも、売ることが可能なケースもある

基本は住宅ローン残債を「完済しなければ」売ることはできない

住宅は人生で最も大きな買い物ですが、一度買ったからといって一生そこに住み続けなければならないものではありません。

なかには不幸にして長期転勤や離婚などで住宅を手放すことになる人もいますが、家族が増えて手狭になったので広い住宅に住み替えたいなど、積極的な理由で住宅を売却する人もいます。

そのときにまだ住宅ローンの支払いが残っている場合は、スムーズに売却や住み替えができないことがあるので注意が必要です。

まず、基本的に住宅ローンが残っている状態では、その住宅は自由に売却できないということを覚えておいてください。なぜかというと、ローンが残っている物件にはローン提供者である金融機関が「抵当権」というものを設定しているからです。これは法律上の「借金のカタ」のようなもので、「もしローンの弁済が滞ればその住宅を競売にかけて強制的に換金し返済に充てますよ」というものです。法務局で登記簿を確認すれば、抵当権の設定がなされているかが分かります。

抵当権が設定された状態でも売りに出すことはできますが、誰も買ってくれません。せっかく買っても抵当権が設定されたままでは、旧所有者が弁済を怠ればその物件は取り上げられてしまうので、そんな危険な物件は誰も買ってくれないのです。

そこで、その厄介な抵当権を金融機関に外してもらう必要があり、そのためにはローンの残金を一括で弁済しなければなりません。金融機関も融資を全額回収できれば文句はないのですが、あくまで「一括で」弁済を求めます。

したがって、ローン付き住宅の場合は、まずは抵当権者たる金融機関に一括でローンを支払う必要があります。

残額が高額でなければ、手持ちの資金から弁済費用を捻出してもよいのですが、多くの場合はそれでは足りないケースがほとんどです。そのようなケースでは、物件の売却金額から弁済費用を捻出することもできます。不動産の売却はまとまったお金が手に入るので、そのお金でローンを弁済するという方法でもOKです。

住宅ローンの残債よりも高く売れない場合、不足分の支払いはどうする?

不動産はオーナーが希望する額で売却できるとは限りません。特に、住宅などの家屋は土地と違って経年劣化による価値の減少が著しく、10年も経てば市場価値が激減してしまいます。

思ったように高く売れず、住宅ローンの残債を弁済できるほどの売却金額にならない場合は、どうしたらよいのでしょうか。

まずは、手持ちの現預金を総動員して、ローンの残額をカバーできないかを検討します。それでも不足する場合は、負担の少ない資金調達法を考えてみましょう。例えば有価証券の売却、退職金の前払いや不要な生命保険の解約による解約返戻金などです。

生命保険には「契約者貸付」という解約返戻金の範囲内の一定枠を貸し付ける制度がありますが、こちらは結局は利子を付けて返さなければならないので、利用するにあたっては有利性を検討する必要があります。

利子などがかからず、負担の少ない資金調達法がほかにない場合でも、住み替えをするのであれば「買い替えローン」を利用するという手があります。買い替えローンについては後述しますが、簡単に言うと「今あるローンの残債を、新たな住宅の購入に際して組むローンに上乗せしてもらう」というものです。

買い替えローンを利用するには同一金融機関でなければならず、また、必ず審査が通るわけではありません。しかし、住み替えを前提に売却を考えている場合、選択肢の一つとして検討することは可能です。

さて、ここで一つ、基本的なことを確認しておきましょう。

住宅ローンの残債が残る物件を市場で売却し、新たな買い手に権利を譲渡する場合、残ったローンは誰が支払うのでしょうか。この点、ローンの弁済義務があるのはあくまでローンの契約者なので、売り手がその義務を負担します。

買い手はローンが完済され、抵当権を外してもらわなければ安心できないので、契約実務や取引実務上でその不安除去を担保します。

まず、契約では売買対象になる物件は必ず売り手の責任でローンを完済し、抵当権を外すこと。そして、それができなかったときには契約は成立しないというように、条件付きで契約を結びます。

これによって、買い手は一安心するはずです。そして、売り手側では自己資金などを投入してローンを完済し、抵当権を外してもらいますが、物件の売却代金から弁済資金を捻出する場合にはもう少し工夫が必要です。

すなわち、買い手から売り手の口座に代金が振り込まれたら、すぐに金融機関がその口座からローン残金を引き落とすことでローンを完済します。

流れるお金は実質的には買い手が支払ったものであっても、ローン残金の支払い義務はあくまでローン契約者たる売り手側にあります。

ではもし、自己資金のほかに物件の売却代金をもってしてもローンの残額をカバーできないときには、どうすればよいのでしょうか。

この点、銀行に相談することもできますが、ここはひとまず避けたほうが無難です。資金難が銀行に知られると、いろいろと不利なことが起きる可能性があるので、単独で金融機関に相談するのはひとまず避けましょう。まずはできるだけ物件を高く売りたいということで、不動産業者に相談するのが無難です。

どうしてもローンの残金をカバーできない場合、その物件は抵当権のせいで売却することができませんが、ローンの支払いが滞る恐れがあるなどの事情がある場合には、「任意売却」という特殊な方法で売却ができることもあります。

ただし、この方法は金融機関側と綿密な交渉を行い、納得を取り付けたうえで先に抵当権を外してもらい市場での売却に臨むものです。そのためにはかなり専門的なノウハウと実務知識が必要で、一般の不動産業者では扱わないところが多いです。

そのため、任意売却の専門業者に銀行との交渉や市場取引の見通し確認をお願いすることになるでしょう。任意売却については、後で詳しく解説します。

現住居の住宅ローンの残債を確認する方法

今、どれくらいの住宅ローンの残債があるのかというのは、意外と分からないものです。しかも、金利を含めて考える必要があり、細かい数字になるのでややこしくなります。ローンが残った物件を売却する場合には、後どれだけのローンが残っているのかを証明しなければなりませんが、自分でもよく分からない数字は証明ができません。

そこで、ローンの提供者たる金融機関にお願いして、住宅ローンの残高証明書を発行してもらう必要があります。これは証明書類として売却手続きに必要になるので、求められたら金融機関にお願いしましょう。

ただし、同じく金融機関が発行したローン契約者に交付する償還予定表や返済予定表などがある場合は、そちらでも確認ができるので残高証明書に代えて利用することができます。

住宅ローン残債が完済できない場合は任意売却か競売、それとも自己破産?

住宅ローン残債が払えないときの「任意売却」という選択肢

前のほうで、物件の売却代金と自己資金を加えても住宅ローンを完済できないときには、任意売却という手段もあると述べました。

任意売却はデメリットもあるので、できれば利用をしたくないのですが、これをしないとローンの返済が滞り、強制競売にかけられるなどもっと不利な状況になる恐れがあるときには検討する必要があります。

前述のとおり、住宅ローンが残っていて売却代金でも残債をカバーできない場合には、抵当権を外してもらえません。そうすると金融機関側も物件を競売にかけて換価することを考えますが、競売というのは専門業者が集まって競り方式で競り落とす仕組みで、通常の市場原理が働かないため、市場相場よりも相当安く買い叩かれてしまうのが普通です。そうすると、競売で得る売却代金は市場で売るよりも当然金額が下がります。物件のオーナーにとっても悲しいことなので、競売はできれば避けたいところです。

しかし、ローンの弁済資金が少なくなるというのは金融機関側にとっても都合のよいことではありません。できれば高額な売却代金を得て、それを返済資金に充当したいので、気持ちはオーナーと同じなのです。

そこで、ローン債務者たる物件のオーナーと金融機関側が個別に話し合い、市場で短期間のうちに比較的に高額で売り抜ける見込みがある場合は先に抵当権を外して、きれいな状態にして市場で売るというのが任意売却です。

ただし、金融機関はこれに応じる義務はなく、任意売却の有効性を上手くプレゼンして、相手方の担当者に納得してもらわなければなりません。それには綿密な計画と説明力、そして、市場で実際に売り抜けることができる実務遂行能力が必要です。そのため、任意売却はこれを専門とする業者の力を借りる必要があります。金融機関側との交渉も、素人では荷が重いので専門業者があたります。

任意売却は住宅ローンの返済がまだ滞っていない状態でも銀行などの金融機関が応じてくれる可能性はなくはないものの、まず間違いなく通常の状態では「うま味」がないため、応じてくれません。

任意売却に進めるためには、通常は銀行へのローン返済が数か月滞り、ローン契約時に設定した保証会社から銀行が「代位弁済」を受けることが必要になります。代位弁済とは、ローン契約者である債務者の代わりに保証会社が銀行に弁済することです。代位弁済によって債権は保証会社に移り、以後は保証会社が債権者となり、債務者であるオーナーは保証会社に弁済を行うことになります。

任意売却の専門業者と金融機関側(保証会社)との個別交渉で、任意売却を進めるかどうかの話し合いが始まります。競売では売上金が少なくなる、最悪自己破産ともなれば債権の回収がもっと難しくなるなどの事情を考慮しながら、任意売却の優位性を訴えていくことになります。

できれば避けたい競売ですが、任意売却と競売の違いを見てみると、任意売却のメリットが見えてきます。

まず売却金額ですが、競売の場合は市場相場のおよそ半額近くにまで下がってしまいます。債務の弁済にはより多くの資金が必要なので、市場相場で売ることができる任意売却が断然有利です。

また、プライバシーの観点からも、任意売却は通常の売却と同じなので、広告はされるものの特に問題ありません。対する競売の場合は裁判所の公告があり、「競売物件」として世に広く知らしめられるので、近所の人に知られてしまう危険があります。

競売では裁判所が関与するので立ち入り調査があることや、裁判所への出頭が求められることもあります。しかし、任意売却では裁判所が関与しないので、そのようなことはありません。

退去日については、任意売却のほうは交渉次第で自由に決められるのに対し、競売の場合は強制的に退去させられます。

全体として、任意売却は交渉に手間がかかるものの、専門業者に任せられるし、物件の売却自体も通常の売却とほぼ同じですが、競売のほうは強制的に住居を取られ、追い出されるというイメージです。

実利的にも心理的にも、競売のほうはよいことがありません。そのため、住宅ローンが支払えなくなったときには可能な限り競売に進むことを避けて、任意売却を検討するのが常道と言えます。

任意売却 競売
売却金額 市場相場で売ることが可能 市場相場のおよそ半額近くにまで下がる
プライバシー 通常の売却と同様、特に問題はない 裁判所の公告があり、「競売物件」として世に広く知らしめられる
裁判所の関与 ない ある
退去日 交渉によって自由に決められる 強制的に退去させられる

任意売却を選択する際の注意点としては、この手続きをするためにはローンの返済が一定期間滞る必要があるということです。いわゆる「ブラックリスト」に載ってしまい、個人の信用に傷が付いてしまいます。

保証会社が銀行に代位弁済する時点でブラックリストに載ってしまうことは、覚えておく必要があります。ただし、ローンの返済が難しくなっている状態では、競売に進むことは絶対に避けたいわけなので、個人の信用に傷が付くことは甘受しなければなりません。

ここでもし、「自己破産はどうか?」と考えているならば、ちょっと待ってください。自己破産は本当の最終手段です。間違っても軽く考えないでください。自己破産は一定の生活資金だけを残し、ほかの財産は全て換価処分され、取り上げられてしまいます。

しかも、自己破産をすると名前や住所は官報に掲載され、金融機関が所属する信用情報機関にも名前が載ります。一定の職業に付けなくなるなどのデメリットもあるので、住宅ローンの債務だけで自己破産を考えるのは馬鹿げています。

最悪、競売に進んでしまっても自己破産をするよりはマシであり、その前に任意売却という手段もあるので、まずそちらを検討するべきです。

自己破産は、裁判所が関与する厳格な手続きです。債務者が背負う借金をチャラにして、人生を一からやり直させるための公的な手段となります。借金をチャラにするということは、その債権を持つ債権者が泣きを見るということです。

何の落ち度もない融資をしてくれた人達に迷惑をかけてまで、その債務者の負担をなくす正当性がなければ、自己破産は認められません。

通常は弁護士が関与して裁判所とやり取りをし、手続きを進めていきますが、債務者の借金が返済不能なこと、そして、心から反省して今後は真っ当な人生を歩むのだということを証明しなければなりません。自己破産の手続きでは「破産宣告」と「免責決定」の二つを受けて、やっと債務の免除がなされます。

破産宣告とは、債務者の支払い能力の将来にわたる不能状態を裁判所が認めるもので、これだけではまだ借金は帳消しにはされません。

その後で、免責決定を受けなければなりません。免責決定とは、その債務者が浪費やギャンブルなどで作った借金ではなく、情状の余地があり、債務者に迷惑をかけてでも人生を再出発させるに値する人物であることを裁判所に認めさせるものです。

破産宣告にも免責決定にも、裁判所による債務者の「審尋」が行われます。審尋とは、面接を通して債務者の人となりを見るものです。弁護士が用意する書類だけではなく、実際にその人物を見極めるために行われます。

以上、任意売却と競売、自己破産について見てきましたが、ほかに借金がなく、住宅ローンの支払いのみで困っているならば、自己破産については選択肢から外しても問題ないでしょう。そして、競売よりは任意売却のほうが圧倒的に有利なので、選択の余地はありません。

住宅ローン残債がある物件を売る方法

住宅ローン残債が返せるまでは「つなぎ融資」を利用する

「つなぎ融資」を利用する

「つなぎ融資」は、一般的には注文住宅を建築する際に用いられる融資方法で、既存のマンションや戸建て住宅の購入と違い、着手金や中間金、残金と複数回に分けて建築会社に支払いが必要な場面で利用するものを言います。

建物が完成していない間は担保価値がないので抵当権が設定できず、住宅購入のためのローンが組めないので、建物完成後に受ける住宅ローン本体の融資までのつなぎに使うことから「つなぎ融資」と呼ばれます。

ただし、住宅ローンが残るマンションを売却して新たな住居の購入を考えている場合は、これとは異なるスキームのつなぎ融資を活用することができます。

マンションの売却でつなぎ融資を利用するのは、売却よりも新居の購入を先にする「買い先行」の場合です。住宅はそれが存する位置や魅力が購入の意思を決定する、唯一無二のものです。

通勤の関係や家族の人数、物件自体の魅力など、複数の項目が相まって「これが欲しい」と決めたら他者よりも先に購入しなければならないので、「今の住居が売れてから」と悠長に待っていられないことも多いのです。

買い先行の場合、その購入資金を準備しないといけませんが、自己資金がある場合は別として、大抵は旧住居の売却代金をあてにしていることと思います。しかし、旧住居はまだ売れていないので、手元に資金はありません。そこで、つなぎ融資を受けることで売却代金の代わりに購入資金として利用します。

将来得られる予定の売却代金相当額をつなぎ融資として借り入れ、新居を購入した後で旧住居の売却が成功したら、そのお金でつなぎ融資の弁済を行います。状況によっては後で説明する「買い替えローン」を利用し、新居の購入資金を確保することもできますが、全額をローンで借り入れるのは金利の面で不利になります。

つなぎ融資でも利息はかかるものの、短期間であることから、買い替えローンよりも有利になる場合があるので検討の余地があります。

売却決定まで手元に入ってこない資金を一時的に借り入れ、新居の購入ができるのが最大のメリットですが、引っ越しが一度で済むという副次的なメリットもあります。

利用の条件としては、住宅ローンが残る旧住居の売却を伴う住み替えの場合、不動産会社経由でつなぎ融資を扱う金融機関から融資を受けるのが一般的です。そのため、多くはその不動産業者の「買い取り保証」とセットになっています。

買い取り保証とは、旧住居が市場で買い手が付かない場合に、その不動産業者が直接買い取るものです。買ってくれるのはいいのですが、直接買い取るのは業者側も転売やリフォームをして貸し出すなど、費用がかかる、転売益を得なければならない分、買い取り金額は市場価値よりも下がってしまいます。そのため、直接買い取りになった場合には、売却代金が下がってしまうデメリットがあります。

この点、つなぎ融資にも利子がかかるので、短期間の借り入れであっても、返済できるかどうかのシミュレーションが必要です。

つなぎ融資の額は不動産の価値を判定して決定されるので、将来の返済のことも含めて、まずは不動産業者に相談する必要があります。また、つなぎ融資は全ての金融機関が対応しているわけではありません。

「買い替え(住み替え)ローン」を利用する

住宅の売却が住み替えのためのものである場合、新たな住宅の購入に充てる資金に手持ちの現預金だけで足りるのであればよいのですが、大抵は旧住居を売却した売却代金をあてにして購入計画を立てることになるでしょう。その場合、売却する住宅に住宅ローンが残っているときには要注意です。

これまで述べてきたとおり、住宅ローンが残る不動産は、基本的に一括弁済をしなければ売却ができません。その物件の売却代金から弁済費用を捻出できれば可能になりますが、それができない場合は、新たな住居の購入どころか今の住居の売却もできないことになります。

この点、任意売却という方法もありますが、これはかなりのデメリットもあり、住宅ローンの支払いが難しくなってきたときに検討すべき手法であって、住み替えのための方法ではありません。

そのため、もし旧住居の売却代金で住宅ローンを完済できない場合、「買い替えローン」の利用を検討することになります。

買い替えローンとは、売却する旧住居の残ローンを、新た購入する住居に利用する住宅ローンに上乗せして一度解消し、新住居の新たな住宅ローンに一本化して、返済を続けるものです。

買い替えローンを利用すれば、旧住居の残ったローンを完済できなくても売却が可能になり、新たな住居の購入が可能になるというメリットがあります。

買い替えローンを利用するための条件としては、旧住居にかけた住宅ローンと同じ銀行である必要があります。残っているローンのために、本来は旧住居の売却が不可能であるところを可能にするので、銀行側も新たな住宅ローンの利息利益を得るために、この条件を課すわけです。

買い替えローンを利用するときには、「旧住居の残りのローンの精算」と「新住居購入で利用する新ローンの融資の実行」は、同日に行われる必要があるという点に注意が必要です。そのため、購入する新住居の選定を、売却よりも前に決定しておく必要があります。

また、当然ながら旧住居のローンは新ローンに上乗せされるわけなので、借入額はその分大きくなり、返済負担が増してしまいます。

決して旧ローンの残りが帳消しになるわけではないので、返済計画については「焦げ付き」が出ないように、しっかりと綿密にシミュレーションする必要があります。

さらに、新住居の購入契約の際には「買い替え特約条項」を入れるようにしましょう。これは、一応新住居の購入契約は結ぶものの、条件付きの契約として、その条件が成就しない場合には当該契約を解除できるとするものです。つまり、「もし旧住居の売却契約がまとまらない場合には、この新居の購入契約もなかったことにしますよ」ということです。これにより、もし旧住居が売れなかった時のリスクに備えることができます。

この条項に付随させて、新居の買い手側に損害賠償義務が発生しないこと、手付金の無条件返還などの条項も入れておくとよいです。

適用条件に当てはまるのならば「買い替えの特例」を利用する

不動産のうち、一定のマイホームを売却する場合、税務上のメリットを受けることができるケースがあります。

どうしても売買取引自体に意識が向いてしまうので、後回しになる税金対策は気後れしがちですが、目先の売上金だけでなく、税務上の対策にも気を配ることで余計な逸失利益を生まずに済みます。

そこで、ここではマイホームを売却して譲渡損失が生じたときにでも、これを無視しないで上手く活用することで、有利に立ち回る方法をご紹介します。

通常、譲渡損失が生じたときには「儲けがない状態」なので確定申告は不要ですが、この赤字をあえて申告することで、給与所得や事業所得など、ほかの所得の黒字と損益を通算し、黒字のほうを減らして当該黒字の項目にかかる税金を軽減させる効果を生むことが可能です。

そして、これを一定年繰り返すこともできるという便利な施策があるのです。

一つは、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。この特例は、平成29年12月31日までに旧住居を売却して新たな住居を購入した場合に、旧住居の売却に伴って譲渡損失が生じたときには、その損失をほかの給与所得や事業所得と損益通算し、黒字を減らして税負担を下げることができるというものです。

その年のほかの黒字所得と損益通算してもなお譲渡損失が残る場合は、翌年以降3年間は同じように損益通算できる「繰越控除」も可能です。

ただし、繰越控除は売却した旧住居の敷地面積が500平方メートル以内の部分までの適用しかなく、これを超える部分については適用外となります。

また、繰越控除をする年の12月31日時点において、新居宅について償還期間10年以上の住宅ローンがない場合や、合計所得金額が3,000万円を超える年は、同じく繰越控除ができません。

そして、旧住居の売却が一定の親戚など、関係が濃い相手への譲渡である場合には、繰越控除だけでなく損益通算も利用できないこととなっています。

「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用要件は、以下に挙げるものです。

  1. 自分が現住するマイホームを譲渡すること。現住でないマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。
  2. 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える住居で、日本国内にあるものの譲渡であること。
  3. 譲渡した年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある新居で、家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。
  4. 新居を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること、または供する見込みであること。
  5. 新居を取得した年の12月31日において、買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

なお、国税庁のHPの更新作業が遅れているものの、平成29年12月31日までの売却に適用されるように延長されています。

もう一つは「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

こちらも平成29年12月31日までに一定のマイホームを売却し、これにかかる譲渡損失の損益通算や繰越控除ができるものですが、前述のマイホームを買換えた場合の特例と違い、住居を買い替えなくても利用することが可能です。

損益通算できる限度額は、住宅ローンの残りから売却金額を引いた額となります。

合計所得金額が3,000万円を超える年は、繰越控除が使えません。また、一定の親族など関係が濃い相手への売却は、損益通算と繰越控除がともに使えなくなります。

「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用要件は、以下に挙げるものです。

  1. 自分が現住するマイホームを譲渡すること。なお、現住でないマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。
  2. 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホーム(譲渡資産)で、日本国内にあるものの譲渡であること。
  3. 譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームにかかる償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
  4. マイホームの譲渡価額が、(3)の住宅ローンの残高を下回っていること。

こちらについても、国税庁のHPの更新作業が遅れているものの、平成29年12月31日までの売却に適用されるように延長されています。

POINT
  • 物件の売却代金と自己資金を加えても住宅ローンを完済できないときには、任意売却という手段もある
  • 住宅ローンが支払えなくなったときには、できるだけ競売は避けて、任意売却を検討する
  • 旧住居の売却代金で住宅ローンを完済できない場合、「買い替えローン」の利用も検討する

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
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