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【住宅ローンどうする?】ローン返済中に転勤が決まった時の対処法

更新日:2016年10月5日

住宅ローンの支払い途中に転勤をするならローン控除を受け続けられる場合もありますが、海外赴任ではローン控除を受けられません。

住宅ローン返済中に転勤をすると、場合によってはローン控除が受けられなくなることがあります。
ローン返済で困らないためには、「単身赴任」すべきか「家族帯同」すべきか、持ち家は「売却」すべきか「賃貸」すべきか、しっかり比較し検討する必要があります。

今回はローン返済中に転勤が決まった際の対処法とについて説明していきます。

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準備で忙しい転勤の際には、住宅ローンの残っている住居は売却で処分してしまう方が、落ち着いて赴任地へ行けると思います。なるべく早く、高い値段で売却するには、自分の物件の売却価格の相場を知り、売却への見通しを付けることが大事です。

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転勤や海外赴任になったら、住宅ローン控除は受けられなくなる?

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)とはどのようなもの?

住宅借入金特別控除とは、簡単に説明をすると「住宅ローンの年末時点の残高に対して1%分の税金が控除される」制度です。

制度の適用期間は10年間と定められているので、住宅ローンを組んで住宅を購入した場合、向こう10年にわたり、住民税や所得税を節税することが可能です。

住宅ローンの支払いが始まると、この制度は思った以上に魅力的で、大変な毎月の住宅ローンの返済を和らげてくれる制度と言えます。住宅借入金等特別控除と難しい名前ですが、一般的にはわかりやすく「住宅ローン控除」と呼ばれることが多いです。

住宅ローン控除は住んでいないと受けられない

ただし、この住宅ローン控除はどんな住宅でも利用できるというわけではなく、非常に細かい条件が定められています。

住宅ローン控除を受けることができる条件
  • 新築、または取得の日から6カ月以内に住み始め、適用を受ける年の12月31日まで継続して居住していること
  • 対象者の所得が3000万円以下
  • 住宅の床面積が50㎡以上あり、かつ半分以上が自己の住居に供するもの
  • 10年以上にわたり分割して返済する住宅ローンを契約していること

これらが主な条件です。実際には、さらに細かな条件が定められており、また、新築住宅と中古住宅でも適用の条件が異なります。

詳細は国税庁のホームページで確認するようにしましょう。

条件は非常に細かく設定されていますが、よほど特殊な事情がない限りは、一般的な一戸建てなどの住宅を購入した場合は、適用できるケースがほとんどです。

この住宅ローン控除で注意しなければならないのが、「その住宅に住んでいる必要がある」という点です。つまり、購入したものの、その住宅には実際には住んでいない場合は、この住宅ローン控除を受けることができません。

それでも、働いていると将来転勤や海外赴任ということもあるかもしれません。ただし、単身赴任など、転勤の仕方によっても住宅ローン控除が受けられるかは変わってきます。そこで、次では転勤のケースによる注意点の違いを説明します。

転勤でも「単身赴任」であれば住宅ローン控除を受けられる

ローン控除が適用されるケースとされないケース

住宅ローン控除の大原則として「居住者」である必要があります。

しかし、転勤などのやむを得ない理由で「居住者」で無くなった時でも、一定の要件を満たせば住宅ローン控除を受けることが可能です。

単身赴任の場合の住宅ローン

まず、継続的に住宅ローン控除を受け続ける方法としては「単身赴任」があります。

転勤であっても、単身赴任を選択し、ほかの家族が引き続き家に居住する場合、将来的にその住宅に戻ってくることが当然として認められる場合に限り、継続して住宅ローン控除を受けることが可能です。

家族帯同で転勤する場合の住宅ローン

上記のとおり、単身赴任であれば住宅ローン控除は継続して受けることが可能ですが、家族全員で引っ越すことになった場合、住宅ローン控除は継続して受けることはできず、その時点で一度ストップしてしまいます

しかし、一定の条件を満たしたうえで、再びその住宅に戻ってきたときは、戻ったときから残存期間(取得から10年)以内であれば、再度住宅ローン控除を受けることができます。

注意したいのは、転勤の場合、会社命令などの「やむを得ない理由」が必要なので、自己都合による転職などの場合は認められません。

海外赴任の場合の住宅ローン

ただし、たとえ会社命令であろうとも、本人が海外赴任などで日本国外に赴任する場合は、単身赴任でほかの家族が日本に残ったとしても、住宅ローン控除は受けることができなくなってしまう点にも注意が必要です。

さらに、海外赴任の際は、ローンの支払いにも注意が必要です。

原則的に、住宅ローンは目的の不動産に居住し、かつ日本国内に居住していることを条件に貸し出されているので、海外赴任となってしまうと、そもそもの貸付の条件を満たさないことになってしまいます。

しかし、それだけで一括返済を求めてしまうのはあまりにも酷なため、各銀行に海外赴任に関しての転居の届出を出せば、ローンを継続することが可能です。

また、月々のローンの支払いも、給与が日本の銀行口座に支払われるのであれば問題はないのですが、現地の口座に現地通貨で支払われるような場合は、あらかじめまとまったお金を国内の口座に用意しておくか、都度海外送金をして、支払いを滞らせない対策も必要です。

なお、住宅ローン控除対象者が海外への赴任となった場合は、居住者の原則である「日本国内に住所を有すること」にはならないので、海外赴任の年度に関しては適用を受けられません。

転勤の仕方 住宅ローン控除の扱い
単身赴任 将来的に戻る場合のみ、継続して受けられる
家族帯同 継続不可能
残存期間内に再度居住すれば再適用される。
海外赴任 海外赴任となった年から適用されなくなる

住宅ローンの返済中に転勤になったら賃貸と売却のどちらがよいか

住宅ローンの返済中でも転勤や海外赴任で、家を出なければいけないこともあるかと思います。そんなとき、最初に考えるのが「空けている間、賃貸に出せないか?」ということです。

無断での賃貸は住宅ローン一括返済の対象になるので絶対にしない

賃貸で借りてくれる人がいれば、家賃収入でローンの補填ができるし、場合によっては、ローン返済額よりも高く貸せるので、差額を将来家に戻ったときのリフォーム費用に充てることもできます。

そういうときは、真っ先に不動産会社に相談してしまいそうですが、まずは金融機関に相談するようにしましょう。

まずは賃貸にしてもよいか住宅ローン借入先に相談する

住宅ローンは、自己が居住する家のためのローンということで、安い金利で提供されています。つまり、住宅ローンは、収益のための物件には利用ができません。

収益用の不動産のローンは「アパートローン」などの名前で、住宅ローンよりもずっと高い金利で商品展開されています。

たとえ期間が決まっていたとしても、他人に貸して家賃を得るということは、商行為となるので、住宅ローンは対象外となります。

そのため、自宅を賃貸に出している期間は、アパートローンなどのような収益不動産用の金融商品への借り換えが必要となります。もちろん、この対応は銀行によって異なり、やむを得ない事情があり、一定の期間内にはその住宅に戻ってくることがはっきりしているような場合は、相談の結果容認される場合もあります。

なお、住宅金融公庫を利用の場合は、「居住できない期間が3年以内」「留守中に不動産の管理をする人がいる」ことを条件として、ローンの支払いをそのまま継続できる規定があります。

ただし、3年以上留守にする場合や、戻ってくることが未定の場合は、都度相談することになります。

このように、民間の銀行にせよ、住宅金融公庫にせよ、正式な手続きを踏む必要があり、それをせずにいきなり不動産会社に相談し、入居者を決めてしまったりすると、契約違反で一括返済や違約金を請求されることがあるので、注意が必要です。

賃貸ができるようになったら不動産会社に相談する

晴れて金融機関から、留守中の賃貸の許可をもらうことができたら、初めて不動産会社に客付の相談をするようにしましょう。

ここで大事なのは、売買専門の不動産会社よりも、街中の賃貸仲介店のほうが客付に有利だという点です。

売買をメインにしている不動産会社には、賃貸需要の客の話はあまり入ってきません。売ったり買ったりするわけではなく、借りてくれる人を探すわけなので、入居者募集の相談は賃貸仲介店にするようにしましょう。

家賃の相場などについても、賃貸の担当者のほうが、売買担当者よりも詳しいです。

住宅ローンが残っている家の賃貸や売却という選択は「アリ」なのか

先ほど、留守中の家を賃貸に出す手順を書きましたが、そもそも「賃貸に出すことはアリなのか?」ということについて説明をしたいと思います。

まず、賃貸にするためには、先にも書いたように、事前に金融機関への届け出と許可が必要で、場合によっては収益物件用の金利のローンに切り替えなければなりません。

賃貸にするなら一定期間だけにする

一定期間だけの転勤や海外赴任で、近い将来戻ってくるという場合も多いです。そんなとき、賃貸にしていることで、「戻ってきても退去してもらえないかも」という不安を抱える人もいます。

そういった、一定期間内に戻ってくることが決まっている場合は、「定期借家契約」という、更新のない期間の定まった賃貸借契約を結ぶこともできます。

そういうとすごく便利な契約方法にも思えますが、「入居者にとっては退去が確定的なので家賃が安くなる」「予定より早く戻ってくることがあっても、契約を解除できない」などのデメリットもあります。

貸すことはデメリットが大きい

転勤や海外赴任中に自宅を賃貸に出すことができれば、家賃収入によってローンの補填ができるのは大きなメリットです。

しかし、たとえ家賃収入があるとはいえ、「自分以外の人間が自分の家を好き勝手使う」という点で、精神的に喜ばしくないというデメリットもあります。

また、自宅とはいえ法律上の「貸主」になるので、様々なトラブルに対して対応する義務が生じるし、お金の面でも不動産収入として確定申告が必要にもなります。

そういったメリットとデメリットを総合的に考えて、賃貸に出すべきかを判断する必要があります。

転勤後の持ち家 メリット デメリット
賃貸
  • 家賃収入でローンの補填ができる
  • 他人が自分の家を勝手に使うことになる
  • 貸主としての管理が必要
  • 空き室になると収入が得られない
  • 確定申告の手間がある
売却
  • ローン残債に悩まなくてよい
  • 維持費がかからない
  • 資産を手放すことになる
  • 売却代金でローン完済できないと売却できない

売却を考えるのであれば一括査定サイトで査定する

戻ってくるのがいつかもわからず、「一度賃貸に出した後にまた自分が住むのは嫌だ」という理由で、自宅を諦めて売却するという選択を取る人もいます。

ローンが残っていても、売却価格がローン残高以上になるか、もしくは、足りない分を現金で用意することで、ローン中の自宅を売却することも可能です。

売却してしまえば、ローンの残債に悩まされることもないので、新たに勤務地が落ち着いた段階で再度住宅の購入を考えることもできます。

しかし、売却価格がローン残高に満たないことも多いため、差額を埋めるだけの資金力がなければ、売却という選択肢を選ぶことすらできません。

そのため、ローン残高がある物件を売却する場合は、少しでも高値で売却をして、できるだけ手出しの資金を縮小させたいところです。

もし、転勤や海外赴任で自宅に住むことができなくなり、売却を考えるのであれば、一括査定サイトなどを利用して、高値で売れる不動産会社を見つけることが重要です。

POINT
  • 転勤で誰も住まなくなった持ち家の住宅ローン控除は受けられない
  • 賃貸もよいが、金融機関の承諾が必要であったり、管理が大変であったりと面倒
  • 長期間空き家にするなら、持ち家は高値で売却して新しい家を買うべき
  • まず無料一括査定で売却額のおおよそを見積もってから売却プランを立てる

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