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住宅ローンを3ヶ月滞納することのデメリットと対処法

「住宅ローンを滞納してしまった...これからどうなるの?」


住宅ローンを滞納し続けると、家は「差し押さえ」され競売にかけられてしまいます。 しかし滞納を始めたからといってすぐに差し押さえを受けるわけではありません。

この記事では、住宅ローンを滞納すると起こることやデメリット、その対処法について説明していきます。

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住宅ローンを滞納すると競売に?自分と周囲へ起こる影響

離婚や病気、他の金銭的な問題で住宅ローンが払えない。なんて人はいませんか?住宅ローンを滞納し続けると最終的に競売にかけられてしまいます。また、住宅ローンの滞納はいろいろな方面へ影響が出てしまいます。実際に住宅ローンを滞納してしまったらどうすればいいのかこの項目では説明します。

住宅ローンを滞納することで財産が差し押さえられる!?

住宅ローンを滞納すると銀行側は支払を催促した後、最終的に法的手段を取って債権回収をはかります。具体的には住宅ローンの融資をする際、担保に取っていた自宅を差し押さえて競売にかけるのです。

通常住宅ローンを滞納してから3ヶ月で競売の準備を行い、6ヵ月程度で銀行側は競売手続きに踏み切り、自宅を差し押さえます。自宅を差し押さえられてしまうと自由に処分できなくなり、競売手続きが進むと最終的に不動産を処分されてしまいます。そのため、債務者は自宅を失うことになり、新しい住居に引っ越さなければなりません。

住宅ローンを滞納して自宅を差し押さえられるということは債務者にとって重大なことなのです。しかし、競売の申し立てをして自宅を差し押さえる前に任意売却の意思確認をする債権者も少なくありません。

任意売却とは売主、買主、債権者の合意で売買価格を決めて行う不動産取引のことです。任意売却は債権者にとってもメリットが大きいので、まずはこの方法で手続きすることを債務者に促します。

住宅ローン滞納から任意売却までの流れはどのようになっているのかというと、滞納が始まってから3カ月間は電話や書面上で支払を催促します。この時点では残債の一括返済を請求されることはありません。滞納分を支払えば、その後は通常通り分割返済することが可能です

しかし、滞納がまだ続くと今度は期限の利益喪失させる旨の予告通知をし、それでも返済しないと1カ月後に期限の利益を喪失します。同時に、住宅ローンの保証会社が代位返済の手続きを取り、債権が銀行から保証会社に移転した後、保証会社から残債の一括返済を求められるのです。

もし残債を一括返済しない場合、競売によって強制的に回収するところですが、その前に債権者である保証会社は任意売却を持ちかける場合があります。住宅ローンを滞納した場合は自宅を差し押さえられる前に、任意売却することで話がまとまる場合も少なくありません。

始めに言っておくと競売より確実に任意売却のほうがメリットが大きくおすすめです。一刻も猶予がない方は今すぐ任意売却をすることをおすすめします。また、任意売却をする際は自分の家の正確な相場を知っておくと話がスムーズに進みます。正確な値段を調べるために一括査定を活用しましょう

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【この項目のポイント】
  • 住宅ローンを滞納すると最終的に競売にかけられる
  • 銀行側が競売に踏み切るまで6ヶ月
  • 競売より任意売却のほうがメリットが大きい

住宅ローンの滞納は連帯保証人にも迷惑がかかる!

収入合算によって審査を受ける時、ペアローンや親子ローンを利用する時、年収や勤続年数に不安がある時など、連帯保証人を用意することで住宅ローンの融資を受けられる場合があります。

連帯保証人とは、債務者が負う住宅ローン債務を連帯して負担する保証人のことです。もし債務者の支払いが滞った場合、連帯保証人は無条件で返済しなければなりません。通常の保証人の場合、債権者から請求を受けた時、まず債務者から請求することを要求したり、債務者の財産から強制執行することを要求したりできます。

しかし、連帯保証人にはそのような権利はなく、保証人よりも責任が重くなっているのです。そして、連帯保証人がいる場合に債務者が住宅ローンを滞納すると、債務者だけでなく連帯保証人にも支払いの催促や催告が行きます。

また、任意売却や競売の手続き後、残債がある場合、連帯保証人は債権者から請求を受け、場合によっては財産を差し押さえられてしまう可能性もでてくるのです。さらに、残債の額が大きいと連帯保証人も返済が難しくなり、債務整理をしなければならない場合もでてくるでしょう。

債務整理をするとその履歴が信用情報に登録されてしまい、5年程度ローンやクレジットカードを利用できなくなるというデメリットがあります。住宅ローンを滞納すると、連帯保証人にいろいろ迷惑がかかってしまうのです。

連帯保証人とのトラブルで多くあげられるのが離婚です。夫が保証人になり連帯保証人が妻というケースでは、もちろん離婚した連帯保証人の妻にも催告の通知は届きます。離婚をする時に住宅ローンの話をまとめておかないといつのまにか催告状が来た。なんてケースも多いのです。このようなトラブルに巻き込まれないためにも連帯保証人との連携は取るようにしましょう。

【この項目のポイント】
  • 住宅ローンの滞納は連帯保証人にも責任が発生する。
  • 連帯保証人のほうが責任が重い
  • 離婚で住宅ローンを滞納した場合は要注意

住宅ローンを滞納するとブラックリストに?

住宅ローンを滞納していると借り換え・借り入れの開始は難しい

住宅ローンの総返済額を減らす手続きのひとつに借り換えがあります。借り換えとは新規の金融機関で融資を受け、その融資金をこれまで利用していた住宅ローンの返済に当てて完済させる手続きを言います。

残債が1000万円以上、返済期間が10年以上、金利差が1%以上ある場合、総返済額を減らして費用節約できる場合が多いです。しかし、これまで利用している住宅ローンで滞納している場合、借り換えの利用は難しいです。

借り換えする場合も住宅ローンの融資を受ける場合と同様に審査を受けるのですが、ローンの延滞履歴があると審査に通過できません。銀行側は信用を元に融資を行っているのですが、延滞は信用を崩す行為です。

信用できない人に対して銀行は融資しないので(いわゆるブラックリスト)、審査の段階ではねられてしまいます。住宅ローンの滞納は借り換えを利用できなくなるデメリットを生じさせることを認識しておきましょう。

また、住宅ローンの滞納している場合、カードローンやキャッシングの借り入れも基本的にできません。カードローンやキャッシングを利用する場合、融資の審査を受けるのですが、その際に申込者の信用情報を閲覧します。

信用情報とは個人の属性、借入歴、返済状況などが登録されている情報のことです。住宅ローンの滞納があると信用情報に延滞歴としてブラックリスト登録されてしまいます。延滞歴がある人は基本的に融資の審査を通過できません。住宅ローンの滞納は、カードローンやキャッシングが利用できなくなるデメリットもあるのです。

【この項目のポイント】
  • 住宅ローンの延滞履歴があると借り換えはできなくなる
  • 銀行は信用情報を元に審査をする
  • 信用情報を落とさないためにも住宅ローンの滞納は避けた方がいい

住宅ローンを滞納したままで離婚することは不可能?

夫婦で自宅を購入する際に住宅ローンの借入をする場合、主な収入源である夫が債務者になることが多いでしょう。しかし、夫婦が共働きである場合は収入合算で借入したり、ペアローンを利用したりすることも少なくありません。

このような場合は、連帯債務者か、夫婦のどちらか一方が債務者でもう一方が連帯保証人になっています。そのような形態で住宅ローンを組んでいる場合、滞納したまま離婚すると問題が生じます。

例えば、夫婦が連帯債務者である場合、離婚しても夫が住宅ローンを滞納したままだと妻へ請求が行ってしまいます。連帯債務はそれぞれ住宅ローンの債務全額を返済する義務があるからです。

また、夫が債務者で妻が連帯保証人である場合も夫が住宅ローンを滞納した状態が続けば、妻への請求は止まりません。連帯債務や連帯保証の状態が継続すれば、妻は住宅ローンの支払い義務を負い続けるので安心して離婚できないでしょう。また滞納分を含めた住宅ローンの残債の支払い方法を夫婦間で決められない場合、離婚手続きが進まなくなります。

さらに離婚して住宅ローン債務者である夫が家を出ると契約違反と銀行側が判断し、一括返済を要求してくることがあります。そのため離婚をしようとしてもできない場合が出てきてしまうのです。

このように住宅ローンを滞納したままで離婚をするといろいろな問題が出てくるので、その対策を取らなければなりません。まず連帯債務や連帯保証状態が離婚の障害となっている場合であれば、代わりに連帯債務者や連帯保証人になってくれる人を用意して、連帯債務者や連帯保証人から外してもらう方法が考えられます。

しかし、銀行側としてはこれまでの条件を維持したいので、最低でも外れる人と同じ属性の人でなければ承認しないでしょう。そのような人が身近にいない場合には、この方法は利用できません。次に借り換えをする方法が考えられます。

しかしそのためには住宅ローンの審査を通過しなければなりません。妻がフルタイムで仕事をしている場合であればまだしも専業主婦やパートの場合は難しいです。そのため 借り換えも現実的な解決方法とは言えないでしょう

そこで、一番現実的なのは離婚する際に自宅を任意売却する方法です。任意売却は通常の不動産売買と同じ水準の価格で処分できるので、残債を少なくできます。それによって、離婚後の支払いの負担を大幅に減らすことが可能です。

また、連帯債務や連帯保証関係も解消できるので、相手の滞納によって支払の請求をされることもありません。住宅ローンを滞納している時に離婚を考えているのであれば、任意売却を利用すると良いでしょう

【この項目のポイント】
  • 住宅ローンを滞納したまま離婚すると様々な問題が生じる
  • 連帯保証人を外す手続きは現実的ではない
  • 離婚する場合は任意売却が一番有効な返済手段

ボーナス払い分だけ滞納した場合でもデメリットは大きいのか?

住宅ローンの支払い方法のひとつにボーナス払いというものがあります。これは勤務先の会社からボーナスをもらえる月のみ、通常の返済額の他、ボーナス分の支払いを上乗せするというものです。

年に2回、ボーナス払いによって返済額が多くなるので、その分、返済期間を短くできたり、総返済額を少なくできたりするメリットがあります。しかし、ボーナスは勤務先の会社の業績によって支給額が変動します。

毎月もらえる基本給のように支給額が固定されているわけではありません。そのため、勤務先の業績が悪くなり、ボーナスが支給されなかった場合は、ボーナス分の支払いが困難になってしまいます。

ボーナス払い分だけ滞納した場合でも、その分を返済しない限り、通常の支払いを滞納している時と同じ扱いをされます。一定の期間内にボーナス分の支払いができなければ競売にかけられ、自宅を失ってしまうリスクがあるのです。

そのようなことから、住宅ローンを利用する場合、ボーナス払いを選択しない方が良いでしょう。ボーナス払いを選択していて、ボーナス分の支払いができなくなった時の対処法としては、ボーナス払いをやめて、その分を毎月の返済額に上乗せすることが考えられます。

多くの銀行では手数料を支払って住宅ローンの返済方法を変更できるので、まずはこの方法を利用してみると良いでしょう。しかし、ギリギリで住宅ローンを組んでいる場合は、ボーナス払い分を上乗せされると返済できなくなってしまいます。このような時は任意売却の方法で対処すると良いのではないでしょうか。

【この項目のポイント】
  • ボーナス支払いは返済期間を短くするメリットなどがある
  • メリットはあるもののボーナスが出なかった場合などは対応しづらい
  • ボーナス払いはメリットもあるが後の事を考えるとしないほうがいい。

住宅ローンを滞納したときは任意売却

滞納期間ごとで対処法も異なってきますが一番いい方法は任意売却です。任意売却は圧倒的にメリットが多いのでおすすめできます。

住宅ローンは何ヶ月滞納すると法的処置を取られる?

銀行側は債務者が住宅ローンを滞納し始めてからすぐに法的手段を取るわけではありません。最初の3カ月は電話で支払い催促したり、催告書や督促状を送付して支払いを催促したりします。

この期間であれば滞納分を一括で支払えば良いので、それほど大変なことにはなりません。ただ返済日を過ぎてから滞納分を支払った日までの期間、遅延損害金が発生します。

遅延損害金とは支払いが遅れたことに対する損害賠償金で、利率は基本的に14%で定められている場合が多いでしょう。遅延損害金は延滞した支払い分の元金にかかってきます。

そのため、元金が80000円で返済日から30日後に延滞分を支払った場合、利率が14%であるとすると、発生する遅延損害金は

80000×0.14÷365×30=約920円

となり、この金額を滞納分と一緒に支払う必要があります。

しかし、発生する遅延損害金の額は、それほど高額ではありません。滞納してから3カ月程度であれば、あまり心配する必要はないでしょう

大変なことになるのは、住宅ローンを滞納してから6ヵ月を経過した場合です。この時期になると、銀行は本格的に債権回収手続きを始めます。

債務者に期限の利益を喪失させる旨の予告通知をし、滞納分の支払いがない場合は期限の利益を喪失させます。それと共に代位返済手続きをした後、保証会社は債務者に対して住宅ローンの残債を一括請求してくるのです。

もし支払いができない場合は、任意売却か競売で自宅を処分して返済に当てなければなりません

住宅ローンを滞納してから6ヵ月を経過すると法的手続きを取られ、自宅を失ってしまう場合もあります。そのため、この時期にさしかかった場合、危機感を持って対処しなければなりません。

また、住宅ローンの残債を支払うことができず、任意売却の方法で処理したいと考えている場合、どのくらいから動き始めている必要があるのかというと競売申し立て前であれば理論上は手続き可能です。

ただ、任意売却をするには債権者である銀行の協力が必要です。そのため、滞納してから債務者が不適切な対応を取ってしまった場合は、問題が生じる可能性があります。

競売を申し立て、自宅を差し押さえられた場合でも開札期日の前日までに差し押さえを取り下げてもらえれば任意売却は可能です。しかし、売主、買主、債権者間で任意売却の話をまとめるにはある程度時間がかかります。ですから、競売の申し立てをされる段階くらいまでには動き始めていたいところでしょう。

【この項目のポイント】
  • 住宅ローンを滞納してもすぐに法的処置を取られるわけではない
  • 滞納から6ヶ月を経過するといよいよ法的処置に踏み切りだす
  • 任意売却をするなら早い段階で決断を下したほうがいい

住宅ローンを滞納した場合相談相手は金融機関?それとも不動産会社?

住宅ローンを滞納してしまった場合、基本的に自分一人で解決できるものではありません。専門家の協力が必要不可欠になってきます。

住宅ローンの滞納問題の相談先にはどのような選択肢があるのかというと、銀行、任意売却専門の不動産会社、弁護士や司法書士などの法律専門家などが挙げられます。住宅ローンの返済に回す資金が不足して滞納してしまった場合は、銀行へ相談しましょう

住宅ローンの返済が厳しくなった理由をしっかり伝えることによって、リスケジュールに応じてもらえる可能性があるからです。リスケジュールとは返済期間を長くしたり、一定の期間金利のみの支払いにしてもらったりする手続きを言います。

これにより月々の返済額を少なくできるので、返済が可能になる場合があります。しかし、会社をリストラされたりして収入源を失ってしまった場合には、銀行のリスケジュールでは対応できません。

このような時は自宅を処分して返済することで対応します。競売よりも任意売却の方が高い価格で売却できるので、まずはこの方法を選択することになるでしょう。任意売却の相談は専門の不動産会社にします。

効果的な任意売却をするにはある程度の経験が必要になります。任意売却専門の不動産会社は、毎日任意売却案件を扱っているので経験豊富です。そのため、任意売却専門の不動産会社に相談すれば、理想的な解決ができるでしょう。

また、任意売却と同時に債務整理をしなければならなかったり、離婚問題を抱えていたりする場合もあるでしょう。このような場合は法律専門家である弁護士か司法書士が相談先として最適です。

【この項目のポイント】
  • ローンを滞納した場合まずは金融機関に相談
  • 場合によってはリスケジュールに応じてくれる
  • 任意売却の相談は専門の不動産会社にする
  

競売開始決定通知が来てしまったら任意売却が最善手

住宅ローンを滞納したままの状態が続くと、代位返済によって銀行から債権を取得した保証会社は、自宅を競売にかけます。その後、競売申し立て先の地方裁判所から競売開始決定通知書が債務者の元に届きます。

この書類が届いた後、本格的に競売手続きが進行していくのです。競売開始決定通知書が債務者の元に届く前、保証会社から任意売却の話を持ちかけられることも少なくありません。

任意売却とは売主、買主、債権者の合意で売買価格を決定して不動産を処分する手続きですが、基本的に競売よりも高い価格で売却可能です。そのため、この時に任意売却で手続きをすれば良かったと考える人も多いのではないでしょうか。

しかし、競売開始決定通知書が来た後でも、任意売却に手続きを切り替えることは可能です。任意売却をするためには債権者に差し押さえを取り下げてもらわなければなりません。

開札期日の前日までであれば、債権者が単独で差し押さえを取り下げられます。この時までに手続きを実行できれば、任意売却ができるのです。任意売却の手続きを進めるには数カ月程度必要でしょう。ですから、競売開始決定通知書が来たら、なるべく早めに任意売却へ切り替える手続きを進めた方が良いです

【この項目のポイント】
  • 裁判所から競売開始決定通知書が届いたら競売はすぐそこ
  • 任意売却なら競売より高い価格で売却できる
  • なるべく早く任意売却シフトする

まとめ

  • 競売よりも任意売却をする
  • 連帯保証人との連携をしっかり取る
  • 銀行は6ヶ月で競売に踏み切るため早めに任意売却の決断をする

住宅ローンを滞納してしますと切羽が詰まって夜逃げなど早まった手段を取る人もいます。しかし、慌ててはいけません。まずは金融機関に相談しリスケジュールなどができない場合は任意売却を早めに決断しましょう。

また、任意売却をスムーズに進めるためにも一括査定を活用しましょう


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