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債務整理をすると住宅ローンの残債はどうなるの?

住宅ローンの支払いが難しくなり、消費者金融などで借入れをして住宅ローンの返済や生活費にあてることを繰り返し、これ以上の返済や新たな借り入れができない状況に陥ることがあります。 そのような場合には、債務整理をすることが考えられますが、債務整理をすると、どのようなメリットがあるでしょうか。また、債務整理にはデメリットはないのでしょうか。 今回は、住宅ローンを抱えている場合の債務整理についてご紹介します。

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住宅ローンの悩みは3つの債務整理方法で解決できる!

住宅ローンの債務整理は自己破産・個人再生・任意整理、どれが良い?

債務整理は、債務を整理して債務の負担を軽減する手続のことで、任意整理、個人再生、自己破産などの方法があります。

任意整理は、裁判所を介さずに債権者と個別に交渉をして、借金の額や利息、返済方法について新たな取り決めをすることを言います。
個人再生は、債務を大幅に減額(原則5分の1)して、分割で(原則3年)で返済することを決める裁判所の手続です。
自己破産は、債務を免除する裁判所の手続です。

任意整理は、裁判所を通さないこと、整理をする債務を選ぶことができることなどから、もっとも利用しやすい手続といえます。また、金利の高い消費者金融の債務を整理すれば住宅ローンは何とか返済していける、というような場合には、任意整理をすることで家を残すことができます。他方で、任意の交渉になりますので、個人再生などと比べると債務の減額はそれほど大きくはならない場合がほとんどです。

個人再生は、大幅に債務を減額できますが、任意整理と違って、整理する債務を選ぶことはできません。ただし、住宅ローンについては例外として扱うことが認められています(住宅ローン特別条項)。したがって、なんとか家を残したいという場合には、有効な手続といえます。

自己破産は、基本的にすべての債務を免除してもらえる代わりに、経済的に価値のある財産もすべて手放さなければなりません。ですから、自己破産をすると、住宅ローンを含めたすべての債務を免除してもらえるかわりに、家も手放さなければなりません。

このように、それぞれの手続でメリット、デメリットが違いますので、どれを選択すればいいとは一概には言えません。

住宅ローンの問題解決には、債務整理以外に任意売却という方法もある

これらの債務整理以外に、不動産を任意売却するという方法が考えられます。
任意売却は、不動産を任意に売却し、売却代金を住宅ローンの返済に充てて、抵当権を抹消するというものです。重要なことは、住宅ローンが売却代金以上であっても、つまり売却代金を返済に充てても債務が残る場合にも可能ということです。

住宅ローンを組む場合、支払いを担保するため、住宅に債権者の抵当権が設定されます。
抵当権は債権者のための権利ですから、債務者が一方的に抹消することはできず、住宅ローンが残った不動産を売却しても抵当権はそのまま残るのが原則です。住宅ローンを滞納すると、債権者は抵当権を実行して住宅を競売にかけ、債権を回収します。
しかし、競売は、一般的には、通常の売買の場合よりも安く売ることになってしまいます。
そして、競売の代金から債権を回収しても債権が残る場合、債権者は担保のない債権をもつことになります。
債権者の立場でいえば、いずれにせよ担保なしの債権が残るのであれば、少しで高く不動産が売れて確実に回収できる額を増やした方が得策であるといえます。そのため、売却代金次第では任意売却、いいかえれば抵当権の抹消に応じてくれるのです。

任意売却をしたいときは、債権者にそのことを申し入れ、不動産の売出価格について了解を取ったうえで、売りに出します。
任意売却は、住宅ローンを相当期間支払っており、任意売却により住宅ローンをほぼ返済できる、あるいは余剰が出るというような場合に、特に有効な方法といえます。

住宅ローン残債がある状況で債務整理を行う方法

債務整理ができる条件は何がある?

債務整理には、任意整理、特定調停、個人再生、自己破産といった方法があります。
特定調停は、任意整理でやるような債権者との交渉を、裁判所の調停委員を介して行う手続です。
このうち、個人再生や自己破産は、債務の負担を軽減するという点では効果が大きいのですが、その分だけ任意整理や特定調停には要求されない条件があります。

個人再生についていえば、

  • 債務者が個人であること
  • 住宅ローンを除く総債務額が5000万円以下
  • 継続的、反復的に収入を得る見込みがあること
  • 総債権者の数および総債権額の2分の1以上の不同意がないこと

などの条件があります。
また、自己破産についていえば、

  • 支払不能状態であること(債務を返済するだけの収入、資産がないこと)
  • 免責不許可事由がないこと(ギャンブルなどの浪費、詐欺的な借入れなど、債務の免除にふさわしくない事情がないこと)

などが条件です。

債務整理の手続きはどこの機関が行うのか

任意整理は、裁判所を通さずに直接債権者と交渉します。

特定調停は簡易裁判所で、個人再生と自己破産は、地方裁判所が取り扱うことになっていますから、裁判所への申立てが必要です。
個人再生や自己破産の場合、裁判所に多くの書類を提出しなければならないので、個人で申立てをするのは難しく、弁護士や司法書士に依頼をせざるを得ないでしょう。
弁護士や司法書士の費用は、事務所によっても違いますが、一般的には自己破産で20~30万円、個人再生の場合は自己破産よりも高額になるといわれています。

債務整理を行うとどのようなことが起こるのか

債務整理を行うと信用情報に傷がつく?

債務整理を行うと、信用情報機関に事故情報が登録されます。これがいわゆる「ブラックリストにのる」ということです。

信用情報機関とは、金融機関やカード会社が会員になり、会員から申込者、契約者の個人信用情報を集め、管理している期間です。

会員である金融機関やカード会社は、新たな申し込みを受けた際、信用情報機関で申込者の信用情報(どの金融機関にいくら借入れがあるか、返済状況はどうなっているかなど)を閲覧し、申込者が経済的に信用力があるかを確認して、融資をするか、あるいはカードの作成に応じるかを決めています。
債務整理をすると、そのことが信用情報機関に事故情報として登録され、しばらくの間、新しく借入れをすることや、カードを作ることができなくなります。

債務整理をすると財産や負債はどうなる?

任意整理の場合、整理をしようとする債務と関係のない財産は、基本的には影響を受けません。

個人再生は、住宅ローン特別条項を利用することで家を残すことができるので、家を差し押さえられたり、競売にかけられることはありません。ただし、家を残す以上、住宅ローンを返済しなければなりません。家以外の財産を手放す必要はありませんが、個人再生では、手持ちの財産以上の返済をしなければならないというルールがあるので(清算価値保障の原則)、手持ちの財産の額次第では返済額が大きくなってしまう可能性があります。

これに対し、自己破産の場合、不動産を手元に残すことはできません。不動産は差し押さえられ、競売にかけられます。ただし、残債務は支払う必要はありません。
また、自己破産の場合、不動産以外に価値のある財産(車、有価証券など)があれば、原則として手放さなければなりません。

債務整理をすると配偶者や住宅ローンの保証人に影響がある?

債務整理をしても、配偶者や家族には直接の影響はありません。配偶者や家族であるというだけで債務者に代わり債務を負わされるというようなことはありませんし、親や家族の信用情報にも影響しません。
ただし、自己破産によって家を手放さなければならなくなったときは、配偶者や家族も当然、家を出なければなりません。

これに対し、債務の保証人は、債務者(主債務者)が約束通りの支払いができない場合に備えて保証しているわけですから、債務者が債務整理をしたからといって、保証債務をまぬかれることはできません。
ですから、たとえば債務者が自己破産をした場合、保証人は債務全額を請求されることになり、場合によっては保証人も自己破産をせざるを得ないこともあります。

以上のように、債務整理には大きなメリットがありますが、手続によっては家以外の財産も失うなどのデメリットもあり、保証人など第三者にも影響を及ぼしてしまう可能性もあります。
また、個人再生や自己破産は、個人で申し立てをすることは難しく、弁護士や司法書士の費用がかかります。
このように考えると、債務整理を行うのは最終手段であり、まずは他の方法がないかを検討する方がいいといえます。
ここで注目されるのが、不動産の任意売却です。不動産が高く売れれば住宅ローンを返済して余剰が出ることもありますし、残債務が残るとしても、競売よりも高く売れるので、残債務の額をおさえることができ、債務整理をせずに残債務を返済することができる場合があります。
ですから、債務整理を考えている場合には、任意売却による解決ができないかを検討するといいでしょう。まずは一括査定で見積もりをとるところからはじめてみてはいかがでしょうか。

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