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住宅ローンが支払えず自己破産をする前に、まずは任意売却を!

マイホームを購入したけれど、住宅ローンを支払うことができず、ほかにも借金を抱えている場合、「自己破産をする以外に解決できないのでは」と思う人も多いのではないでしょうか。

しかし、その前に任意売却をするという選択があります。

実は、自己破産をする前に任意売却をすると、メリットがあることが多いのです。

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この記事のPOINT
  • 自己破産をする前に、任意売却をするという選択肢もある
  • 自己破産をする前に自宅を任意売却しても、詐欺行為にはあたらない
  • 自己破産の前に任意売却をすれば、予納金の支払いや免責許可が出るまでの期間でメリットがある

自己破産前の任意売却は、免責不許可事由に該当しない

自己破産をする前に、まずは自宅の任意売却を考える

住宅ローンの返済ができず、ほかにも債務を抱えている人は、マイホームを売却することに加えて、自己破産を検討しているかもしれません。

でも実は、自己破産をする前に任意売却をしたほうがいいケースが多いのです。

自己破産をすると自宅は処分されてしまい(強制競売)、他人のものとなってしまうので、わざわざ任意売却をする必要はないようにも思われます。しかし、後述するように自己破産を申し立てる場合、換価できる資産の有無によってかかる費用や期間が異なるのです。

この点、「自己破産の前にマイホームを売却することはできないのでは?」と思っている人もいるのではないでしょうか。自己破産の手続き前に所有している家を売却するのは、「免責不許可事由」の一つである、債権者を害する行為にあたるのではないかというのが理由です。

【免責不許可事由】

自己破産の手続きを経て裁判所から免責許可を受けると、債務の支払いをする必要がなくなる。ただし、一定の事由がある場合には免責許可が受けられなくなる。この免責が受けられない(不許可)事由のこと。故意に財産の一部を隠す行為や、不当に処分する行為などが挙げられる。

それでは、自己破産の手続き前に自宅を任意売却することは、債権者を害する行為にあたるのでしょうか。

自己破産をする前に自宅を任意売却しても、債権者を害する行為にはならない

この点、自己破産前の自宅の任意売却は、詐欺行為にはあたりません。なぜなら、住宅ローンの残債がある場合、その家の所有権は自己破産をする人ではなく、抵当権者にあるからです。

住宅ローンの際につけられる抵当権は「別除権」と言い、自己破産手続きの影響を受けずに行使することが可能です。つまり、抵当権の行使により、住宅を売却することができるわけです。

【別除権】

破産管財人によって管理・処分されるべき特定の財産(破産財団に属する財産)について、抵当権などに基づき、破産手続きによらず、優先的・個別的に弁済を受けられる権利のこと。

そもそも、債権者である銀行や保証会社の同意のもとで、住宅ローンのついている住宅の任意売却を行うのであり、しかも、売却によって得たお金は債権者の返済のために使われます。

実質的に抵当権を行使するのと同じであるため、「詐欺行為」にはあたらないのです。

自己破産の手続きには「管財事件」と「同時廃止」がある

自己破産の前に任意売却をすれば、費用や時間の点でメリットがある

自己破産の手続き前に自宅を任意売却することは、費用の負担や時間という点でもメリットがあります。例えば、裁判所に収める予納金や免責許可が出るまでの期間が違います。

自己破産の手続きには「管財事件」と「同時廃止」があり、どちらで扱われるかによって予納金が変わるのです。この点、自己破産をする人に換価できる資産がある場合には管財事件に、資産がない場合には同時廃止として処理されます。

管財事件の場合、手続きを開始すると裁判所から「破産管財人」が選任され、破産をする人の財産を売却や換金し、債権者に分配します。そして、この破産管財人がつくため、裁判所への予納金が50万円ほどかかるうえ、別途弁護士費用も必要です。しかも、管財事件は手続きのプロセスが多く、免責許可が出るまでに半年~1年ほどかかるのが一般的です。

【破産管財人】

自己破産の手続きにおいて、財産の換価や処分などを行う。裁判所により、弁護士資格を有する者のなかから選任される。

同時廃止の場合、換価できる資産がないので破産管財人を選任する必要はなく、予納金は3万円ほどで済みます。また、免責許可は3カ月ほどで出ます。しかも、手続き自体は比較的に簡単なので、弁護士に頼まずに自分で行うことも可能です。

【管財事件と同時廃止の違い】
管財事件 同時廃止
換価できる資産 ある ない
破産管財人 選任される 選任されない
免責許可が出るまでの期間 半年~1年ほど 3カ月ほど
予納金 50万円ほど 3万円ほど

つまり、先に自宅を任意売却し、資産がない状態になってから自己破産をすると同時廃止として扱われるので、裁判所に収める予納金や免責許可が出るまでの期間が少なくて済むというわけです。

さらに、任意売却の場合、債権者との交渉によっては引っ越しをする時期や、引っ越し代を負担してもらえることもあります。

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