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住宅ローンが残る家を売却するための2つの方法

更新日:2016年10月4日

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住宅ローンが残る家を売却する方法は主に2つあります。
1つは、売却代金や自己資金で住宅ローンを完済し抵当権を抹消する方法です。2つ目は「任意売却」という方法です。

この記事では、住宅ローン返済が苦しくなった人のために「任意売却」で住宅ローン残債がある家を売却する方法を説明します。

この記事のPOINT
  • 抵当権を外せば、ローンの支払い中の家を売ることが可能
  • 抵当権を外してもらうためには、住宅ローンの残債を全額返済するしかない
  • 住宅ローンを滞納していても、任意売却によって家を売ることができる
  • 任意売却は、心理的な負担がかなり軽い

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住宅ローンの支払い中でも、抵当権を外せば家は売れる

抵当権は、借金のカタとして確保される権利

現在まだローンを支払っている家を、売ることができるのでしょうか。

結論から言えば、売ることはできます。ただし、住宅ローンを借りる場合に、例外(会社員の社内融資など)を除いては、借入をした銀行や保証会社による「抵当権」がついているはずなので、それを外さなければなりません。

【抵当権】

住宅ローンでお金を借りたとき、その担保として家や土地などの不動産に対して設定する権利のこと。住宅ローンの支払いができなくなった場合、この抵当権に基づいて家や土地などの不動産を取り上げることができる。

抵当権は、銀行にとっては万一融資がコゲついた際の命綱とも言えるもの。抵当権がついているというのは、「購入した家を借金のカタに取っている」とイメージすると分かりやすいかと思います。

不動産の登記簿には、抵当権者が記載される

不動産の登記簿(=全部事項証明書などと呼ばれる)を見ると、「甲区」という欄の所有の名義は購入者になっているものの、「乙区」という欄に抵当権者として銀行や保証会社の名前が書かれているはずです。

【不動産の登記簿の見本】

不動産の登記簿の見本
法務省HPより引用

住宅ローンの返済が滞ると、任意売却をすすめられる

もし住宅ローンの返済が滞れば、銀行は抵当権に基づいて差し押さえをし、それでも返済がなければ、最終的に裁判所を通じて競売にかけ、その代金から回収を図ることになります。つまり、住宅ローンを抱えた家というのは、「資産というよりも負債」と考えることができるのです。

この抵当権を外してもらうためには、ローンの残債を全額返済するしかありません。しかし、支払いが滞っている人の多くは、完済なんてできない状況にあるのが普通です。そこで銀行では、このような場合、どうすれば一番多くの金額を効率よく回収できるかを考えます。

抵当権に基づいて競売にかけることは、銀行や保証会社にとっても裁判所への多額の予納金を納める必要があり、手間もかかります。それよりも、債務者自身が任意に売る「任意売却」のほうが高く売れる可能性があり、より多くの金額を回収できる確率が高まります。そのため、住宅ローンの返済が行き詰まったことを債務者が銀行の担当者に相談すると、任意売却をすすめられるケースもよくあります。

【任意売却】

不動産を売却しても住宅ローンの返済ができない(住宅ローンの残債がある)場合、仲介者(不動産会社)が入り、競売にかけずに、融資を受けた金融機関との合意に基づいて取引を成立させること。

しかし、任意売却した代金をすべて返済に充てても残債務を返しきれないケースのほうが多く、銀行としては競売よりも多くを回収できるメリットはあるものの、「債務者から完済されていない状態で抵当権を解除する」という処理をしなければならなくなってしまいます。

住宅ローンのある家を売る場合、残債の返済や抵当権の抹消について交渉が必要

任意売却をする場合、抵当権者と交渉を行う

前述のように、住宅ローンがまだ残っている家であっても、任意売却によって売れる可能性があります。ただし、通常は一番(※)の抵当権をつけている銀行や保証会社、場合によっては二番以降の抵当権者(消費者金融など)と話し合って、返済金額の折り合いをつけなければなりません。

※抵当権は、一つの不動産に対していくつも設定することが可能

【抵当権の順位】
抵当権の順位

任意売却の場合、通常の取引と同じように不動産会社が仲介に入るため、現実的にはその担当者が銀行などの担当者と「抵当権抹消してもらえるためには、いくら支払えばよいのか」という交渉にあたることになります。

また、住宅ローンを滞納している人は公租公課の滞納を抱えていることもしばしばあり、固定資産税の滞納により、市区町村長の差し押さえが入っているような状況もあり得ます。そのような状況では、抵当権者と徴税職員への返済金額、返済方法の交渉も必要になります。

任意売却後に残った債務は、サービサー(債権回収会社)から請求が来る

もし、住宅が売れたとしても、すべての債務の返済ができないことが通常なので、抵当権をつけていた債権者についても、住宅の売却資金でできる限りの返済をした後は無担保の債権が残るという結論になります。ただし、その後については普通に請求しても回収するのは難しいため、いわゆる「サービサー(債権回収会社)」に売り渡されることが多くなります。こうなると、その後の請求はサービサーから来ることになります。

【サービサー(債権回収会社)】

法務大臣から許可を受けた、貸付債権などの管理回収業務などを行う民間の専門会社のこと。

住宅ローンを滞納している家は、任意売却によって売ることが可能

任意売却は、心理的な負担がかなり軽い

住宅ローンを払えなくなった場合、前述のように不動産会社の仲介を通じて、「任意売却」という方法で売ることができます。任意売却は裁判所が行う競売に比べて高く売れる方法であり、債権者への配当額を多くできる(=その後の残債務が少なくなる)ことに加え、普通に売却するのと同じような流れで売ることが可能なので、心理的な負担がかなり軽い方法であると言えます。

住宅ローンの支払いを滞納すると、保証会社が代位弁済を行う

もし、「ローンがあるから売れないのでは?」と売却をためらって、ずるずると滞納を続けているとどうなるのでしょうか。

銀行の住宅ローンを3カ月から6カ月ほど滞納すると、保証会社が「代位弁済」という措置をとります。

【代位弁済】

債務者の代わりに、保証人や第三取得者などが債務を返済すること。

その後は保証会社から債務者への請求がされることになり、もう通常の住宅ローンのように、分割による返済ができなくなります。

さらに支払いを滞納すると、保証会社が競売手続きを行う

それでもなお放置すると、保証会社は裁判所に競売を申し立て、半年から1年ほどで権利が買受人の手に渡り、家を強制的に明け渡すことになってしまいます。

もし競売になれば、裁判所から来る執行官が現地を調査することになるので、競売の事実が近所に知られてしまう可能性があるなど、本人にとっては不都合な問題も生じます。

イエイ

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