不動産売却のお悩み解決はイエトク!

住宅ローンが残る家を売却するための2つの方法

もうこれ以上ローンを支払えない…

離婚するから金銭トラブルなく家を売ってしまいたい!

離婚や住宅ローン滞納などの事情から、家を売却したいと考えている時、問題となるのがローン残債です。ローンの返済中では、売るのは困難では?と悩んでいる人は多いと思います。

この記事では、売却額が残債額を上回る場合・下回る場合に分けて、住宅ローン返済中でも家を売却できる2つの方法を紹介します。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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この記事のPOINT
  • 抵当権を外せば、ローンの支払い中の家を売ることが可能
  • 抵当権を外してもらうためには、住宅ローンの残債を全額返済するしかない
  • 住宅ローンを滞納していても、任意売却によって家を売ることができる
  • 任意売却は、心理的な負担がかなり軽い

住宅ローンの残債があっても家を売却できる?

抵当権を外せば売却することは可能

住宅ローンとは不動産を購入した際に発生する巨額の借金です。この借金を完済せずに、家を売却することは可能なのでしょうか?

結論から言うと、ローン残債があっても家は売却できます

しかし、売却するためには一つ条件があります。その条件が、「抵当権」を外すことです。

抵当権とは?

「抵当権」とは、銀行・保証会社などの金融機関が不動産に対して設定する権利のことを言います。ローンが支払えなくなると、この権利に基づいて、家や土地などの不動産を取り上げられてしまいます。

つまり、「抵当権」がついている状態というのは、”自宅を借金のカタに取っている”という状態です。

この「抵当権」は、住宅ローンを完済することで抹消できます。もし、貯金で全額返済できるなら一気に解決となりますが、問題なのはそのような資金が手元にないときです。

自己資産で完済できない場合、売却代金で全額返済をする必要があります。この後の方法は、家の売値によって大きく変わっていきます。

そこで、ここでは主に2つの状況に分けて説明していきます。

1.住宅ローンが残っている家を売却時に一括返済

 

ローンが残っている不動産を損せずに売却する方法

自宅の売却代金、または代金+貯金の金額がローン残債を上回った場合、売却完了時に全額返済で解決することができます。

ここで重要となってくるのが、家をいかに高く売るか、ということです。

実は、不動産会社によって売値は大きく変わってきます。

「他の不動産会社ならもっと高額で売れたのに」なんて事態を起こさないためには、複数の不動産会社で売値を査定してもらい、その価格を比較することが大切です。

査定額を知るには「一括査定」がおすすめ

複数の不動産会社に査定依頼をする際、とても役立つのが「一括査定」です。

査定額を比較すると言っても、わざわざ一社一社に相談するのは面倒だし、時間がかかりすぎる…と思う人もいるかもしれません。

そんな時は、「一括査定」を利用すれば、その手間を全て省くことができます。簡単な住宅情報を入力するだけで、無料で家の相場を知ることができます。

自宅の売却を考えている人は、まずは「一括査定」を利用してみましょう。


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売却益が出た場合にかかる税金の種類

査定額が残債額を超えた場合、売却時に税金を払う必要があります。

ただし、注意が必要なのは、税金がいくらかかるかは、売却額ではなく、売却時に得た利益の分に応じて変わる、という点です。

つまり、家を売ってもローン返済額を下回ったり、不動産仲介手数料やリフォーム代金など他の経費によって利益が0になれば、税金を支払う必要はありません。

しかし、ローンを完済しても利益が出た場合は、所得税と住民税が課税されます。この利益のことを「譲渡所得」と言います。

自分の家の場合、いくら税金がかかるのかを知るためには、まずこの譲渡所得を計算します。譲渡所得は、譲渡費用(売却額)から売却時の諸費用を除いて求めることができます。

この際、マイホームを3,000万円以下で売った場合には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」など、譲渡所得を得ていても税金が控除されることもあります。

ここまで、主に売却益が得られる場合の売却方法や税金について説明してきました。しかし、売却損となってしまう場合も、家は売れるのでしょうか。ここから、2つ目の売却方法を紹介していきます。

2.任意売却なら住宅ローンが残っていても売却可能

 

家が高く売れない時は任意売却

この記事の最初でも説明しましたが、住宅ローンが残っている家を売却するには

  • 「抵当権」をはずす
  • 「抵当権」をはずすために残債を返しきる

ということを確認しました。

しかし、ローン支払いも苦しく、滞納額も大きいのでもう売ってしまいたいけれど、家も到底高くは売れない…と焦りを感じている人も多くいると思います。

そんな場合は、「任意売却」という手段があります。

 

「任意売却」とは?

「任意売却」とは、不動産を売却してもローンが返済できない場合、仲介者(不動産会社)が入り、融資を受けた金融機関(銀行・保証会社など)との合意に基づいて取引を成立させる方法です。

つまり、任意売却では、ローン残高が残った状態でも、通常の相場に近い価格で売却できる、ということです。

この「任意売却」には多くのメリットがあります。

 

「任意売却」のメリット

それでは具体的に任意売却のメリットを見て行きましょう。

「任意売却」のメリット
  • 競売を免れることができる
  • 心理的負担がかなり軽い
  • 税金関連や諸費用の問題を考える手間が省ける

競売を免れることができる

競売では強制的に値段を決められてしまいますが(後述)、「任意売却」では自分も納得のいく値段で売ることができます。

また、金融機関にとっても競売は裁判所に申し立てする費用がかかる上、安く落札されてしまうので、「任意売却」の方がメリットがあると言えます。

心理的負担がかなり軽い

実際に交渉を行うのは居住者本人ではなく、不動産会社の担当者となります。

税金関連や諸費用の問題を考える手間が省ける

売却時の諸費用に関しても、担当者と一緒に考えるので、一人で考える必要もありません。

では、反対に「任意売却」のデメリットは何でしょうか。

任意売却のデメリット

確かにメリットは多い任意売却ですがやはりデメリットも多少あります。

「任意売却」のデメリット
  • 連帯保証人の同意が得られなければ家は売れない
  • 交渉手続きを居住者本人が行うように言われるケースもある
  • 依頼する不動産会社の選定に結果が左右される

連帯保証人の同意が得られなければ家は売れない

「任意売却」には債権者だけでなく、連帯保証人の同意も必要となります。そのため、連帯保証人が行方不明であったり、連絡がつかない場合、売却困難となります。

交渉手続きを居住者本人が行うように言われるケースもある

不動産会社によっては、居住者本人が交渉・手続きを行う場合があるようです。これらを全て一人で行うとなれば、かなりの慎重さや忍耐力が必要となります。

依頼する不動産会社の選定に結果が左右される

担当者の経験が浅い場合、希望価格で売れない、時間切れで競売になる、といった失敗も起こり得ます。

これらのデメリットを意識して、不動産会社選びは特に慎重に行うべきです。

よくデメリットと勘違いされている、「任意売却するとブラックリストに載せられる」というものがありますが、これは正確には任意売却によってではなく、ローンの延滞などによるものです。

 

売却後も残ったローン返済の手順

「任意売却」後に残った債務に関しては、これまでとは違い、少額ずつ、無理ない程に支払うことが可能です

まず、ローン残債は、債務者に代わって保証会社が支払います。これを「代位弁済」といいます。

つまり、債務者は、保証会社または委託を受けた債権回収会社(サービサー)に代わりに払ってもらった分を支払う形になります。

一気に完済することを要求されるのでは、と心配に思う人も多いと思いますが、債権者側も債務者の状況を理解しているので、月に何万円、といった分割払いになるのが一般的なケースです。

また、債権回収会社から、債務の圧縮が提案されることもあります。これは、現実的に支払える分まで減額してもらえるということですが、このようなケースは稀です。

離婚時のローン残債も売却でリセット

 

離婚時に発生する住宅ローン問題

離婚が決定すると問題になるのが、ローンの残った住宅などの不動産も財産分与の対象となることです。

一番多いケースが、夫が債務者であり、妻が連帯保証人である場合です。

離婚後もローンは夫が支払い、妻は家に住み続けるとしても、夫が病気・リストラなどで返済能力を失った場合、妻が残債を払う義務を負わなければなりません。

また、夫に返済意思が見られない場合は、夫と賃貸借契約を結ぶ必要が出てきます。

反対に夫が住み続ける場合でも、夫に返済能力がなくなれば妻に返済義務が移ります。

また、夫婦での共同名義となっている場合でも、一方が残債を支払い、名義を書き換えても、ローン残債がある状態では連帯保証人の義務は負わなければいけません。

つまり、ローンが残っている状態では、離婚して婚姻関係がなくなった後も、金銭的関係は続くということです。

後々の金銭トラブルを避けるためにも、住宅売却をしてローンを返済してしまったほうが、お互いすっきりとした気持ちで新たな生活のスタートを切れるかもしれません。

「任意売却」すれば、家の買い戻しも可能です。離婚しても住み慣れた家を出たくない人には、第三者に一旦家を買い取ってもらい、その人に賃料を支払う、という方法がお勧めです。

 

売却するタイミングは離婚”前”がおすすめ

離婚時に「任意売却」をする場合は、売却のタイミングがとても重要になってきます。ベストなのは、離婚前の売却です。

というのも、この記事の「任意売却」のデメリットでも触れたように、売却するためには連帯保証人の同意が必要です。

しかし、離婚後は一切連絡が取れなくなった、というのはよくあるケースです。一方に連絡がつかない状況では、家を売るに売れない、という事態に陥ってしまいます。

お互いのストレスを減らすためにも、売却や債務整理については先送りにせず、離婚前から時間をかけて検討することが大切です。

住宅ローン滞納はなるべく避けよう

売却せずに滞納を続けると起こる事態

売却するためには、自宅を査定してもらわなければいけなかったり、不動産選びを慎重に行わなければならなかったり、考えるのが面倒になるときもあるかもしれません。

しかし、売却を検討し始めないままローンを滞納していれば、確実に待っているのは競売にかけられる未来です。

滞納6~10ヵ月で競売開始決定通知が届きます。競売開始決定通知は裁判所によって手続きが開始され、担保不動産が差し押さえられたという合図です。

この時点ではまだ「任意売却」できますが、競売手続きは自動的に進んでいくので、タイムリミットが迫っている状態です。

滞納12~16ヵ月で期間入札の通知が届きます。この期間で、その不動産を買いたい人が裁判所に希望金額で購入を申し込みます。

入札期間に突入してから、短期間で「任意売却」に成功することは非常に厳しいです。

競売入札が実際にスタートすると、多くの場合、「任意売却」は認めてもらえません。そのまま競売にかけられ、市場価格よりもかなり低い額で家を明け渡すことになってしまいます。

競売となって損をしないためには、一刻も早く「任意売却」をしましょう。

不動産会社を選ぶかが重要

「一括査定」で相場を知ることが重要

ここまで、住宅ローンが残っている家を売却する方法を紹介してきました。もう一度、内容をおさらいすると

  • 家の「抵当権」を外すことが売るための条件
  • 売値が高ければ売却時に完済
  • 売値が低ければ「任意売却」する
  • 離婚後のトラブル回避、滞納による競売回避のために早めの売却が大切

ということでした。。

通常の売却をするにしろ、「任意売却」するにしろ、損をせずに売却するためにはまず何よりも家をできるだけ高い価格で売ることが重要です。

自宅の最高価格を知るための手段が「一括査定」です。ローンを返しきれずに悩んでいる人や、離婚時の住宅ローン問題を解決したい人は、まずは「一括査定」から始めてみましょう。

まとめ

  • 住宅ローンの残債が残っている場合は抵当権を外す
  • 抵当権を外すにはローンの残債を一括で返済する
  • 残債が返せなくても任意売却なら競売よりメリットが多い

今回は抵当権を外すことから任意売却まで様々なことを解説しました。住宅ローンが払えないというナイーブな問題は難しいですが焦ってはいけません。もし首が回らなくなったら任意売却を検討するのがベストでしょう。

どのような売却をするにしろ自分の物件の相場を把握しなくては何も始まりません。まずは一括査定」で複数社に査定依頼を出してみましょう。


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