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【事故物件の売却】相場と高く売る方法

事故物件とは、人が住むことを敬遠するような「瑕疵」がある状態の物件のことです。
例えば、物件内で事件が発生した、孤独死や自殺があった、などが挙げられます。

今回は、このような事故物件の相場や少しでも高く売却をするための方法を説明していきます。

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安い物件には「裏」がある〜事故物件について〜

事故物件にあたる条件〜心理的瑕疵・物理的瑕疵・法律的瑕疵〜

事故物件という言葉を耳にしたことがあるとおもいます。あまり身近ではありませんが事故物件の売却の需要というのも実は多く、また事故物件を売るときのための注意などをこのページでは説明します。

【事故物件】

事故物件とは、人が住むことを敬遠する事情が部屋の中で起きた物件のことで、自殺や他殺以外にも地震や火災などの災害によって部屋の中で死亡事故が起きた場合、その物件も事故物件の扱いとなる場合がある

また、高齢化社会の現在においては独り身の高齢者も多く、誰にも気づかれないでそのまま亡くなってしまう場合も少なくありません。このような孤独死の場所となった物件も事故物件と判断されることがある。

上記以外にも、物件の周辺に暴力団や宗教団体などの施設がある場合、生活に悪影響が出てしまうでしょう。そのため、これらの施設が周辺にある物件も事故物件の扱いを受けてしまうのです。

部屋で亡くなった人の物件というのはあまり気持ちのいいものではありません。もしかしたら非日常的な物に遭遇するかもしれないなど不安も残ります。部屋の中で人が亡くなった経歴のある物件だと知った場合、多くの人は住みたくないと感じるでしょう。また、住まい探しでは縁起を気にする人も少なくありません。このような人は部屋の中で亡くなった人のように、自分にも不幸が訪れるかもしれないと思ってしまう場合が多いです。

事故物件であることを知らないでその物件を購入した場合、買主が受ける損失は計り知れません。そのため、事故物件であることを人が知った時に抱く心理的嫌悪 を瑕疵の一つとして扱っています。これを「心理的瑕疵」と言います。

事故物件を売買する場合、不動産業者にその旨の告知義務が課されており、心理的瑕疵のない状態で取引ができるようになっています

しかし、買主に事故物件であることを告知すれば、購入を控える可能性が高くなり一般の物件に比べて処分しづらいという事実があるので、売主や不動産業者にとっては難しい話です。不動産の取引をする時に生じる瑕疵は、事故物件に当たる事情などに嫌悪感を抱いている状態を瑕疵と見る心理的瑕疵の他に、「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」があります。

【物理的瑕疵】 物理的瑕疵とは、取引対象となる土地や建物の状態や構造に欠陥があること。

具体的には土地の場合、中に埋蔵物があったり、汚染や地番沈下があったりする時で、建物の場合、シロアリの付着や雨漏りで建物の耐久性が弱くなってしまうことなどが挙げられます。

近くに工場、暴力団事務所、宗教団体の組織などがある立地条件が極端に悪い場所もこの瑕疵に該当します。物理的瑕疵がある物件は心理的瑕疵がある物件と同様、事故物件に当たります。

【法律的瑕疵】

法律的瑕疵とは法律的な条件が満たされないので、取引した物件の利用を自由に利用できないことによる瑕疵をのこと。

例えば、購入した土地が建築基準法で定められた接道義務、建ぺい率や容積率を満たしていないため、建物を建てられないという場合です。法律的瑕疵がある場合は一般的に事故物件とは言われません。不動産取引で法律的瑕疵が生じた場合、取引を仲介した不動産業者に対して責任を追及していくことになります。

事故物件でも売却をすることは可能

事故物件に需要があるのか、相場はどれくらいなのか

事故物件はその部屋内で自殺や死亡事故など人が亡くなった経歴のある物件なので、一般的に購入したいと思う人はいないでしょう。そのため、事故物件を売却しようとしてもその需要があるのかという問題が出てきます。

不動産売買は買主の存在があって初めて成立するので、買い手が見つからなければ売却できません。そのようなことから事故物件の売却に苦労している人も多いでしょう。

しかし、事故物件は全く需要がないというわけではありません。不動産の購入希望者はいろいろな基準で物件を選択しているからです。例えば、購入費用は多少高くなっても構わないので、立地条件や住居環境の良さを重視する人もいれば、最低限の生活ができれば良く、購入費用が安ければ良いという人もいます。

前者の考えの人であれば、事故物件を購入してくれる可能性は皆無に等しいでしょう。しかし、後者の考えの人であれば、条件次第で購入してもらえる可能性があります。特に収入がそれほど多くなく、不動産の購入費用にあまり余裕がない人は物件の安さが何よりも魅力です。事故物件となった事情であるマイナス要素を通常の購入費用から差し引けば、買い手を見つけることは可能なのです。

また、建物の種類やその周辺環境によって事故物件の売却に与える影響も変わってきます。例えば、暴力団や宗教団体の施設が周辺にある事故物件の場合、私生活に悪影響が出てしまう可能性が高いので、売却価格をかなり低く設定しても購入してもらうのは難しいでしょう。戸建てを購入する場合、ある程度長期間生活することを予定しているので、対象物件が事故物件であると購入を躊躇してしまう人が多いです。

しかし、中には購入費用の安さに魅力を感じる購入希望者もいるので、売却できる場合もあります。マンションの購入者の中には今後住み替えを予定している人もいます。価格設定など売却条件を優遇すれば、事故物件でも購入してもらえる人は少なくありません。これらの事情を踏まえて事故物件の売却手続きを進めれば、比較的スムーズに処分できるのではないでしょうか。

しかし、そうはいっても一般の物件よりは買い手を見つけるのに手間はかかります。売却物件の事情や条件などを購入希望者に納得できる説明をしないとなかなか購入してもらえません。

そのため、不動産業者へ売却の仲介をお願いする場合は、事故物件の売却が経験豊富で信用できる不動産業者を選ぶことが大切です。また、事故物件を売却できた場合、どのくらいの価格で購入してもらえるのかということは売主側にとって気になるところです。事故物件は一般の物件より安い価格でしか売却できないことはある程度認識していますが、少しでも高い値段で処分できれば良いと思っているのも事実でしょう。

そして、事故物件の売却価格の相場は平均で通常価格より20%から30%引きになるのが一般的です。ただ、事故物件となった事情もいろいろあり、その他の物件の条件も違ったりするので、値下げが大きくなる場合も少なくなる場合もあります。例えば、前の所有者が部屋内で自殺した事故物件が2つあるとしましょう。片方の物件は築3年程度で駅から近くの場所にあるのに対し、もう一つの物件は築20年以上で駅から徒歩30分以上である場合では値下げの額も変わってきます。

前者の物件は条件が良いので、その分、事故物件のマイナス分が抑えられます。そのため、値下げの額も20%以下になる場合もありえるでしょう。これに対して、後者の物件は条件もあまり良くないので、価格設定の際にマイナスの評価を受けます。

事故物件の心理的瑕疵によるマイナス分と築年数が長くて立地条件が悪いというマイナス分が重なって、値下げの額が30%以上になることも考えられます。それから、売主側が早く事故物件を処分したいか否かでも売却価格が変わってきます。

早く処分したい場合は買い手を早く見つけなければならないので、それだけ売却価格も低くなります。一方、売却まで時間をかけても問題ない場合、いろいろな条件を考察しながらじっくり買い手を探せるので、相場より高い価格で売却できる可能性もあるでしょう

事故物件の場合、事件や事故についての買主への告知義務がある

売主や不動産業者は、できれば事故物件である事情を伏せて売却したいと考えます。その事情を買主が知らなければスムーズに取引が成立するからです。

しかし、宅建業法47条では不動産の売買契約を締結するために勧誘する場合、重要事項説明書(不動産の内容や取引条件などが記載された書面)や契約書に掲げる事項や取引の相手方に重要な影響を及ぼす事項の告知義務が定められています。

売却対象が事故物件である場合、そのような事情があるなら購入しなかったと考える買主も多いでしょう。そのため、取引の相手方に重要な影響を及ぼすので、不動産会社はその事情を告知しなければならないのです。

事故物件の告知方法は重要事項説明書、売買契約書の特記事項に記載し、重要事項の説明時にします。前の所有者が自殺した、以前この部屋で殺人事件があった、地震や火災によって死亡事故が発生したなど、買主が理解できるように告知しなければなりません。

買主が事故物件の事情を理解できていない状況であると告知義務を果たしていないことになり、不動産業者に責任が生じてしまう可能性があるからです。また、告知したことを後に証明できるようにしておくことも大切です。

そのため、事故物件の事情がかかれた重要事項説明書や売買契約書を保管しておく必要があるでしょう。事故物件の売却の際、もし不動産業者が買主に事故物件であることを告知しなかった場合にはどのようになるのかというと、買主側から損害賠償を請求されることになるでしょう。

裁判所の判例でもこのような場合、買主側に損害賠償請求を認めたものがいくつかあります。買主側が住むことが困難であるなど目的を達成できない場合は契約解除になる場合も考えられるところです。

また、事故物件になった事情があってからどのくらいの期間、告知義務があるのかということも問題です。東京都の所轄部署では売買の場合、5年間告知義務があると指導していることを裁判所の判例で引用しています。そのため、最低5年間は告知しなければならないでしょう。

事故物件を高く売るにはどうすべきか

事故物件でも売主側としてはできるだけ高く売りたいと考える人が多いのではないでしょうか。通常より安い価格でしか売れない事情があるにせよ、元々その事故物件もそれなりの価値があったはずです。

そのため、事故物件を売却する時に設定する安い価格で処分したくないのが本音でしょう。事故物件を高く売るにはどのようにすれば良いのかというと、まずはリフォームすることが考えられます。

部屋内で亡くなった人が倒れていた床などを取り換えれば、事故物件の事情から生じる心理的瑕疵をある程度緩和でき、効果的だといえます。ただ、亡くなった人の臭いは後まで残ってしまうことも少なくありません。

購入希望者の中には、臭いが気になって住めないと主張する人もいます。そのような場合、特殊清掃業者に依頼して死臭消臭をしてもらうと良いでしょう。死臭は一般のハウスクリーニングで使用する消臭剤ではしっかり落とせません。しかし、特殊清掃業者が使用する消臭剤は強い消毒液が含まれているので、死臭を完全に消すことができます。

事故物件を高く売るには、限りなく一般の物件に近い状態にしておくことが大切なので、特殊清掃業者に死臭消臭してもらうことをおすすめします。また、高く事故物件を売った後も買主との関係に気を付けなければなりません。買主側は多くのお金を出したことから、購入した物件に対する要求も高くなります。

購入後、不具合が起きたと主張してきたり、契約時に聞いた話と違うと言ってきたりしてトラブルになる可能性も少なくありません。契約後、事故物件であることが発覚して裁判になり、買主に対し損害賠償を命じた判決がいくつか出ています。また、部屋から異臭がするなどと買主が主張してきてトラブルになったケースもあります。

事故物件の売却に関するトラブルは法律問題が関わってきます。事故物件を売却する際には弁護士に相談し、問題点を解決しておいた方が安心です。

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