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一戸建ての売却税金は0円になることも?課税条件と5つの控除

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

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2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
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一戸建て売却における税金は「利益」が出ないと発生しない

一戸建て売却では利益が発生した場合のみ「譲渡所得税」と呼ばれる税金が発生します。

売却すると必ず利益が出るわけではありません。

一戸建て売却で利益が出たか計算する方法

一戸建ての売却で出た利益は、一戸建てを取得した際の「取得費」と売却した際にかかった「譲渡費用」を「売却益」から差し引いたものです。

売却益-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得

【POINT】
  • 譲渡所得が一戸建て売却の「利益」となる
  • 「譲渡所得」に対して税率がかかり、「譲渡所得税」となる
  • なので上記の計算で「譲渡所得」が0円になると税金も0円

一戸建ての取得費や譲渡費用になる諸費用一覧

取得費

取得費は、一戸建てを購入する際にかかった費用を指します。

【取得費となるもの】
  • 土地の購入代金
  • 建物の購入代金から減価償却費相当額を差し引いたもの
  • 購入時にかかった手数料
  • その他、取り壊しや測量などの費用

詳細は国税庁の取得費の説明を参考になさってください。

譲渡費用

譲渡費用とは、一戸建てを売却する際にかかった費用を指します。

【譲渡費用となるもの】
  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • その他、取り壊しや名義書き換えなどの費用

詳細は国税庁の譲渡費用の説明を参考になさってください。

一戸建て売却で発生する「譲渡所得税」とは?

先述の通り、譲渡所得税とは「譲渡所得」に対して課税される「住民税」と「所得税」を指します。

譲渡所得税は3つの税金に分けられる

名称 詳細 税率
住民税 自治体に納める地方税 5% or 9%
所得税 国に納める国税 15% or 30%
復興特別所得税※ 東日本大震災からの復興のための施策 所得税に対して2.1%
合計 - 20.315% or 39.63%

※平成25年から平成49年までが課税対象

なぜorになっているかと言うと、一戸建ての所有期間によって税率が異なるためです。

一戸建ての所有期間で変わる売却税金の計算方法

短期譲渡所得税:所有期間5年以下なら税率40%

一戸建ての所有期間が、譲渡した年の1月1日時点で5年以下の場合、「短期譲渡所得税率」となります。

土地を転がすなどの投資的な売買を抑制するために、高い税率が設定されています。

名称 税率
住民税 9%
所得税 30%
復興特別所得税 所得税に対して2.1%
合計 39.63%

課税短期譲渡所得金額が800万円の場合

種類 計算式 税額
住民税 800万円×9% 72万円
所得税 800万円×30% 240万円
復興特別所得税 240万円×2.1% 5万0400円
合計 800万円×39.63% 317万0400円

長期譲渡所得税:所有期間5年超なら税率20%

一戸建ての所有期間が、譲渡した年の1月1日時点で5年超の場合、「長期譲渡所得税率」となります。

名称 税率
住民税 5%
所得税 15%
復興特別所得税 所得税に対して2.1%
合計 20.315%

課税長期譲渡所得金額が800万円の場合

種類 計算式 税額
住民税 800万円×5% 40万円
所得税 800万円×15% 120万円
復興特別所得税 120万円×2.1% 2万5200円
合計 800万円×20.315% 162万5,200円

税金は減らせる!一戸建てを売却したときに使える5つの特別控除

一戸建てを売却した場合、譲渡益があれば特別控除の特例が、譲渡損失があれば損益通算や繰越控除の特例が利用できます。

3,000万円の特別控除の特例

課税譲渡所得金額から最高3,000万円控除できる特例です。
つまり譲渡益が発生しても、3,000万円以下なら税金がかからなくなります。

譲渡所得-3,000万円=課税譲渡所得金額

※譲渡所得が3,000万円に満たない場合、譲渡所得の金額が限度となります。

軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で、一戸建ての所有期間が10年を超えている場合に利用できる特例です。

3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税譲渡所得金額に対し、軽減税率で税額を計算します。

課税長期譲渡所得金額 所得税 住民税
6,000万円まで 10% 4%
6,000万円超 15% 5%

課税長期譲渡所得金額が8,000万円の場合の例

種類 計算式 税額
住民税 6,000万円×4% 2,000万円×5% 340万円
所得税 6,000万円×10% 2,000万円×15% 900万円
復興特別所得税 900万円×2.1% 18万9,000円
合計 - 1,258万9,000円

買換えの特例

以下の条件に当てはまる場合、譲渡益の課税を繰り延べる特例が受けられます。

【適用条件】
  • 売った年の前年から翌年までの3年間でマイホームを買換え
  • 譲渡価額が1億円以下
  • 売った年の1月1日時点で所有期間が10年超
  • 居住期間が10年以上

新たに購入した不動産を売却する際に税金が加算されるので、完全に免除となるわけではありません。

新たにマイホームを買換える場合の特例(損益通算および繰り越し控除)

以下の要件に当てはまる場合、譲渡損失の金額をその年の給与所得など他の所得と損益通算ができます。
また、その年で通算しきれなかった場合は、翌年以後3年間の所得から繰り越し控除できます。

【適用条件】
  • 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超
  • マイホームを売った年の前年から3年間で新たなマイホームを取得した
  • 住宅ローン残高がある
  • 繰越控除する年の合計所得金額が3,000万円を超えない

新たにマイホームを買換えない場合の特例(損益通算および繰り越し控除)

マイホームを買換える場合の特例と同じ内容になりますが、こちらは買い換えない場合に適用できる特例です。

よって多少適用条件が異なります。

【適用条件】
  • 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超
  • マイホームの譲渡契約締結日の前日に住宅ローン残高がある
  • 住宅ローン残債よりも売却額が低い
  • 繰越控除する年の合計所得金額が3,000万円を超えない

いつ払う?一戸建て売却の税金を納付するタイミング

一戸建て売却で発生した譲渡所得税はまとめて納めず、住民税と所得税でそれぞれのタイミングで納付します。

種類 納付時期 方法
住民税 売却した翌年の5月以降 納付書にて納税
所得税・復興税 売却した翌年の3月15日まで 確定申告を行い納税

住民税の納付タイミングと納税方法

住民税は、確定申告後の5月に納付書が送付され、それを以下のいずれかの方法で納付します。

【住民税の納税方法】
  • 普通徴収……金融機関にて納付
  • 4分割、6月、8月、10月、翌年1月の末日までに各々納付
  • 特別徴収……毎月の給与から引き落とし
  • 6月から翌年5月までの12か月間引き落とされる

所得税の納付タイミングと納税方法

所得税は、原則確定申告のタイミングで復興特別所得税と同時に納めます。
その他にも納付には以下の方法があります。

【所得税の納税方法】
  • 振替納税……指定の銀行口座から自動引き落としされる
  • 申告書提出時に振替納税手続きをする
  • 延納……所得税を半分ずつ支払う
  • 期限までに2分の1を納税することで、残額の納付を5月31日まで延長できる
  • 年1.7%の利子税がつく

一戸建て売却の税額は「売却相場」がわからないと絶対把握できない

税金の額は「売却価格」から取得費などを引いたものに税率をかけて計算します。

そのため、まだ査定にも出していない場合はどのくらいの税金がかかるかアタリをつけることができません。

【税額を把握する手順】
  • 一戸建て価格を査定する
  • 複数社に査定依頼を出し、相場観を掴む
  • 不動産会社にどのくらいの税金がかかるのか相談する

複数社に査定依頼を出すなら「一括査定サービス」の利用がオススメです。

一括査定なら60秒で最大6社まで一括で査定依頼可能です。
気に入った不動産会社があれば、そのまま売却依頼もできます。

ぜひ活用してみてください。

まとめ

【POINT】
  • 一戸建てを売却して利益が出たら税金が発生する
  • 売却で発生する譲渡所得税は住民税と所得税からなる
  • 所有期間が5年以下かそれ以上かで税率は10%差が出る
  • 5つの控除特例を活用すると、利益が出ても税金を0にできる
  • 税金の納付時期は住民税と所得税で異なる
  • 住民税は翌年5月以降
  • 所得税は翌年3月の確定申告の時
  • 一戸建ての税額を知るにはまずは査定で相場を掴む

一戸建てを売った場合の税額は、どれも同じではありません。

あなたの一戸建ての譲渡所得税は、実際にいくらで売れたのか、どのくらい所有していたのか、今後すぐに買換えするのかなどの条件で変わってきます。

どういった控除を適用できるか知るためにも、まずは査定に出してみて実際に不動産会社に相談してみるようにしてください。

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