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家を高く売るために知っておくべきたった5つの注意点

「損なく」なるべく「高く家を売却したい」人向けに際の注意点を説明していきます。

不動産会社の選び方から、本当に売却すべきか検討するところまで、注意すべき部分は多岐にわたります。

そこで今回は、家を売るときの注意点を5つのポイントでまとめました。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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  • 【結論】家を上手に売るにはインターネット一括査定がオススメ

家を売る際には多くの注意点がありますが、査定をしてみることで対処できるものがほとんどです。

特に、家を上手に売るためにはより多くの不動産会社を見て、信頼できる担当者を見つけることが絶対の条件です。

複数の不動産会社を探すには、60秒で終わる無料一括査定がオススメです。

一括査定を利用して信頼できる会社を探しましょう。

注意点1:不動産会社選びを間違えると家の売却は失敗する

電話対応が悪い不動産会社は選ばない

電話対応が悪い会社は、社員に対しての教育が行き届いていません。
そのような場合、営業活動への教育も行き届いていないことが非常に多くあります。
買い手が現れたときも、悪い態度で接してしまった結果商談がふいになる可能性もあります。

わざわざ店舗まで行かなくとも、電話をするだけで良い会社か判断することができるのでオススメの方法です。

もし担当エリアの不動産会社を探すのが手間であれば、インターネットから無料でできる不動産一括査定サービスを利用すると良いでしょう。

メリットしか言わない担当者は選ばない

どんな物件にもマイナス面やデメリットはあります。それを売主にきちんと説明できるか、それに対する改善策を立てているかは、売却が成功するうえで重要なポイントです。

特に、騒音などの主観によって評価が分かれる部分については顕著で、「慣れます」や「夜は静かです」などのトークで押し切るので大丈夫と言うような担当者だと、後で問題になる可能性が高いでしょう。

大手不動産会社を選べば上手く家が売れるわけではない

大手か中小なら、比較的大手不動産会社のほうが安心できます。
大手なら大体どこの会社でもコンプライアンスは整っているので、法外な手数料を要求されることもなく信頼できます。
中小のなかには信頼性に欠ける会社もありますが、信頼度が高い会社を選べば、地域の情報や売り方を熟知しているので、早く買い手を見つけてくれたり、満足のいく価格で売ってくれることも多いです。

ただ、最終的には会社ではなく、担当者の営業スキルがものを言います
複数の不動産会社に行き、信頼できる担当者に仲介を依頼するのが最も失敗が少ないでしょう。

自身の住まいのエリアを担当している不動産会社を複数把握しているのであれば、一つ一つ電話をかけたり、店舗に足を運んだりするといいですが、いまならインターネットで担当エリアの不動産会社に一括で査定の依頼ができるので、その一括査定サービスを利用して複数社とやり取りをすることがオススメです。

不動産会社の選び方は、「不動産会社の選び方を不動産のプロに聞いてきました」の記事をご覧ください。

注意点2:家を売るなら「早く売る」か「高く売る」かどちらかに絞る

誰でも家は高く早く売りたいもの。
しかし、購入者側はなるべく安く買いたいし、じっくり考えて購買活動をしたいと考えます。
相場よりも安い物件なら早い決断ができますが、相場以上の価格で売りに出している物件なら他の物件と比較するなどして時間をかけます。

「いくら払ってでも、この土地のこの家を買いたい!」という購入者を見つけないと、家を高く早く売ることは実現できないのです。

高く売りたいなら「仲介」、早く売りたいなら「買取」で家を売る

不動産には「仲介」と「買取」の二つの売り方があります。
高く売れることを重視するか、早く売れることを重視するかで、仲介で売るべきか買取で売るべきかは変わってきます。

【不動産の売却方法を選ぶ基準】
どうやって売りたいか 売却方法
相場の6~7割程度の額でいいから早く売りたい 買取
相場の8~9割程度の額では売りたいし、時間をかけ過ぎずに売りたい 仲介
売れるまで粘るから相場以上の額で売りたい 仲介

買取は不動産会社が家を買い取り、リフォームなどを行い再販するため、現金化までの時間はかかりませんが、不動産会社が利益を出すためには相場の6~7割でしか買い取れません。
仲介では、不動産会社が買い手を見つけての売却になるので、好きな価格設定で販売活動ができますが、相場よりも高い価格設定だと売却に何年もかかったり、最悪いつまでも売れないということもあります。

不動産会社との媒介契約の種類によっては早くも高くも売れない

不動産会社に仲介を依頼すると、媒介契約という契約を結びます。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれ内容は以下のようになっています。

【媒介契約の違い】
媒介契約の種類 媒介契約の内容
専属専任媒介契約 一つの会社としか媒介契約を結べず、契約を結んだ会社が見つけた購入希望者にしか売ることができない。
専任媒介契約 一つの会社としか媒介契約を結べないが、契約を結んだ会社が見つけた購入希望者に加え、個人で見つけた購入希望者に売却すること(自己発見取引)ができる。
一般媒介契約 複数の会社と媒介契約を結ぶことができ、自己発見取引ができる。

この中で、一般媒介契約を選んでしまうと、早く高く売ることが難しくなります
不動産会社としては、一般媒介契約では報酬をまったく得られない可能性が高いからです。

媒介契約では、売買が成立したときのみ報酬を得られる仕組みになっています。
他の会社が成約させてしまう可能性がある一般媒介契約では、力をいれて販売活動をしてもコストだけがかかり1円も報酬が得られないこともあります。
なので、一般媒介契約では力を入れて販売活動をしてもらうことができず、結果いつまでも売れないし思った通りの値段で売る努力をしてもらうこともできません。

媒介契約の詳細については、「不動産のプロがおすすめする媒介契約の種類とは」の記事で説明していますので、そちらをご覧ください。

オススメの方法は、複数の不動産会社に査定依頼をして信頼できる会社・担当者を見つけ、最終的に1社に絞り専任媒介契約を結ぶ方法です。

注意点3:家を売るなら「支出」はもちろん「収入」も把握しておく

マイホームの相場を知らないと必ず損をする

相場を知らないと損をする理由には二つあります。

【家の相場を知らないと損をしてしまう理由】
  1. 本来売れるはずの値段よりも安く売ってしまう
  2. 税金や新居のローンが支払えなくなる

①のほうでは、相場を知らない結果、査定額を鵜呑みにしてしまい、その査定額で売り出した結果、実はもっと高く売れる可能性があった、ということです。

②のほうは、損をするどころでは済まない可能性があります。
家を売る際にかかる費用は、家を売った価格と比例しているものが多くあります。
いくらで売れるかがわかっていないと、いくら費用がかかるのかもわかりません。

家を売る前には必ず相場を把握しましょう。
相場を手っ取り早く把握するにも2つの方法があります。

【家の相場を素早く把握する方法】
  • SUUMOやathomeのような不動産ポータルサイトで、自宅周辺の似たような物件の売却額を参考にする
  • 複数の不動産会社に査定を依頼し、いくつかの査定額を参考にする

ポータルサイトを参考にするだけなら自分だけでできるのですが、「売りたい額」を参考にしてしまうと相場からは離れた額になってしまいます。
できるだけプロに実際に売れる価格を査定してもらい、複数の査定結果から大体の相場観を掴むことが最も簡単で正確に相場を把握できます。

住宅ローン残債を完済しないと家を売ることはできない

住宅ローンが残債がある家を売る方は、残債額をしっかり把握することが必要です。
住宅ローンで購入した家には、「抵当権」というものが設定されており、その抵当権を抹消しないと家を売ることができません。
抵当権を外すには、住宅ローンを完済しなくてはなりません。

家を売却した代金で住宅ローン残債の完済を考えているのであれば、住宅ローンの残債額は金融機関に問い合わせておきましょう。

家を売ると3つの税金がかかる

家を売ったときの税金も大体いくらになるのか把握していないと、税金未納の末、財産差し押さえ、ということになりかねません。

家を売ると以下の税金がかかります。

【家を売るときにかかる3つの税金】
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税

印紙税と登録免許税は、3,500万円程度で家を売ったのであれば、併せて10万円もかかりませんが、譲渡所得税はそれだけで100万円もかかります

これらの税金は売却した年度の2~3月で支払います。
税金がいくらかかるか把握していないと、納税する時期になってお金が足りないということもあるので、売却額の相場を確かめたと同時に、税金がいくらかかるかも確かめておきましょう。

家を売ると手数料がかかる

家を仲介で売ると、不動産会社に対して成功報酬として仲介手数料を支払います。
3,500万円で売れたとしたら、120万円近くの仲介手数料を支払うことになります。

売却代金によっては手数料も変わってくるのですが、
(売却代金の3%+6万円)×消費税
が法律で決まった不動産会社が請求できる仲介手数料です。

まれに仲介手数料を法外に請求する不動産会社もいるので、仲介手数料がだいたいいくらかかるのか計算できるようにしておくと安心できます。

古い家を売るなら解体費用も把握しておくと交渉しやすい

古い家を売る場合、解体して更地にしてほしいという交渉を持ちかけられることがあります。
購入希望者が「解体費用をこちらで持つから、○○円まで値引きしてほしい。」という希望を出してきます。
その際に、解体費用がいくらかかるかを把握しておかないと、解体費用以上の値引きを要求され、損をしてしまうかもしれません。

注意点4:家の状態が悪いと思い通りに売却が進まない

掃除していない印象の悪い家は購入者が見つからない

家を買う場合、ほとんどの人が内覧をして家の印象を見て購入します。
汚い家だと印象が悪く、なかなか買い手が見つかりません。

特に買い手は水回りをよく見ることが多いそうで、以下3点の印象が悪いとなかなか売れません。

【家を売るときに必ず掃除しておくべき場所】
  • トイレ
  • 洗面所
  • 台所

ハウスクリーニングまでする必要はないですが、掃除と整理整頓程度はしておくとよいでしょう。

注意点5:売却以外の選択肢も持たないと損することも

賃貸に出すことで得をする場合もある

人によっては家を売ってしまうことよりも、賃貸に出したほうがいいケースもあります。

【売却賃貸比較表】
賃貸 売却
メリット
  • 資産を残せる
  • 家賃収入を得ることができる
  • 一時的に多額の現金が得られる
  • 管理の必要がない
デメリット
  • 入居者が見つからないと家賃が入らない
  • 固定資産税や管理費などの固定費がかかり続ける
  • 譲渡所得税や仲介手数料などの費用がかかる

売却にも賃貸にも、それぞれのメリットとデメリットがあるので、両方を比較したうえで自分はどちらのほうが得をするか見極めてから、売却するか賃貸に出すかを決めると良いでしょう。

まずは不動産会社に売却査定を依頼し、その際に賃貸に出すことも検討していることを伝えて、どちらが良いかを相談する方法がオススメです。

この記事のPOINT
  • 不動産会社は信頼できる担当者で選ぶ
  • 家を売る前にスピード重視か価格重視か決めておく
  • 家を売る際の収入と支出を把握し、資金計画を立てておく
  • 家を売る前に最低限の掃除をする
  • 最後に売却するのが一番得かもう一度考える

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

お盆用コピー

”売却査定”のスピード診断をしてみよう(無料)
今日、売ったら最高いくらで売れるかが正確にわかります

大京穴吹不動産」「ソニー不動産」「ピタットハウス」「センチュリー21
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