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個人売買で住宅ローンは組めない!家売却前に確認したい5つのこと

できるだけ費用を抑えたいな...
個人売買ってできるのかな?

兄弟や近所のような親しい中であっても、個人売買はほとんど不可能です。

ここでは「住宅ローンを含めた家を個人売買するリスク」と「個人売買でなくても高く売るコツ」を説明していきます。

家を個人売買するデメリット

No デメリット
1 個人売買だと住宅ローンの利用がかなり難しい
2 不動産に瑕疵(問題)があった場合、責任を負う必要がある
3 素人には難しい契約書を作成しなくてはいけない
4 司法書士などの専門家を探して自分で手続きを依頼しなくてはならない
5 個人間だと金額や条件の交渉でトラブルになりやすい

家の個人売買では用意する書類が多いため正確性が求められます。金融機関はリスクを嫌うので大量の書類などを個人で作成する個人売買にはあまりいい顔をしません。

その他にも、専門家への依頼等手間やトラブルがあり、ほとんどの個人売買は失敗してしまっているのが現状です。
なかには「100万円も損をした……」という人もいます。

個人売買ではなくても売却益を増やす方法がある

個人売買をしなくても家を高く売却する方法はあるのです。実は簡単な話で、それは高く売ってくれる不動産会社を探すことです。

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その1.家を個人売買するメリットとデメリット

個人売買のメリット

最大のメリットは、仲介を委託した不動産業者に手数料を支払う必要がないことです。

一般的な仲介手数料は売買価格の3%+6万円(税別)なので、仮に3,000万円の物件を売却した場合だと96万円になりますが、個人売買だとこの分が0円で済みます。

また、消費税の負担もありません。

仲介手数料と消費税の負担がないことが個人売買のメリットです。

個人売買のデメリット

家の個人売買のデメリット
  • 売却にかかわる交渉や手続きを、全て自分で行う必要がある。
  • 不動産に不具合があった場合の責任を負う必要がある。
  • 自身で司法書士などの専門家を探して依頼する必要がある。
  • 住宅ローンを組むのがとてもむずかしい。

不動産取引に関する手続きは専門性が高く、それでいてミスや不備が重大な結果を招くリスクをはらんでいます。

個人売買でも、自身で売却にかかわる契約書を作成することは非常に難しいため、司法書士や弁護士など関わってくる人が多くなってきます。

不動産の個人売買に必要な書類をまとめてみたのでこちらも参考にしてみてください。

不動産売買に必要な書類(売り主)
  • 1.不動産売買契約書
  • 2.権利書(登記済書)
  • 3.不動産引渡確認証
  • 4.実印
  • 5.不動産物件内容表示書類
  • 印鑑証明書
  • 7.領収書
  • 8.本人確認書類
  • 9.登記簿謄本(沙本)
  • 10.委任状
  • 11.固定資産税評価額証明書
  • 12.住民票

上記のように不動産の個人売買に必要な書類はとても多く、自分で用意しなければなりません。これらの作業は大変でミスも生まれやすいので注意しましょう。また、書類によっては法務局等でも取得しなければならないものもあります。

こういった専門家への報酬やコストパフォーマンスを考えると、仲介業者に委託したほうが労力や心労を軽減できるという意味で割安に感じるかもしれません。

また、知人や親族間以外での個人売買では、自身で広告を作成するといった販売活動を行わなくてはならず、手間も非常に多くなります。

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その2.家の個人売買で起こる主なトラブル

家の個人売買で起きる主なトラブルは以下の2点です。

家の個人売買で起きるトラブル
  • 重要事項説明書を自身で用意しないと売買ができない
  • 売主が10年間の瑕疵担保責任を追うことになる

不動産の取引に関する手続きは専門性が高いと言いましたが、なかでも特に重要なものが「重要事項説明書」の作成です。

多くの個人売買では重要事項説明書は必要がないのですが、この説明書がないと金融機関が購入側に住宅ローンを融資しないという場合もあります。

また、個人売買では瑕疵担保責任を負うようになります。つまり、売却した不動産に問題があった場合、原則10年間は責任を負いますよ、というものです。

仲介の場合では、不動産業者がその責任を担ってくれるので心配ありませんので、瑕疵担保責任が不安な方は個人売買ではなく仲介で売却をすることをオススメします

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個人売買で起きやすいトラブルへの対策

なお、以下では、個人売買だからこそ起きやすいトラブルを未然に防ぐために、対策をまとめました。

個人売買のトラブルへの対策
  • 不動産情報は正確に伝える
  • 古い測量図は新しく作り直す
  • 灯籠や庭石は売り主が撤去
  • 1月1日、7月1日近辺の取引は避ける

1.不動産情報は正確に伝える。

物件を高く売るために不利な情報を隠したりすることなく、全てを伝えておきます。
不動産の情報は引き渡し後も隠し通すことはできず、発覚すれば白紙解約の恐れがあります。

2.古い測量図は新しく作り直す

測量図が古いために情報が不正確だと、買い主が建物を建てる際の計画にも影響を及ぼしかねず、解約の原因になりやすいため、古い場合は新しく作り直しましょう。

4.灯籠や庭石は売り主が撤去

庭に灯籠や庭石などがある場合は、売り主が撤去するのが慣例です。

4.1月1日、7月1日近辺の取引は避ける

1月1日と7月1日は公示価格の発表日なので、売却価格とのギャップが不透明感を招く恐れがあります。
不動産鑑定士による価格算出を依頼するか、この両日近辺を避けるのが無難です。

個人売買のリスクを考えると、仲介手数料は決して高くはない

個人売買を行う際のメリット・デメリット

不動産の専門家の多くは、個人売買についてあまり推奨をしていないという現実があります。

理由はさまざまですが、やはり不動産取引に精通している専門家が仲介をして交渉や各種手続きを進めたほうがスムーズで、トラブルが起きにくいというメリットがあるからです。

仲介手数料は決して安い金額ではありませんが、高額取引になりやすい不動産を個人が取り扱うのは、想像を超えるようなリスクが伴います

個人売買で家を売却することは不可能ではありませんが、仲介業者に支払う手数料はサービス内容を考えると決して高いものではありません。

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その3.個人売買によって家を売るまでの基本的な流れ

不動産業者に仲介を依頼することなく、個人間で家を売却するまでの流れをまとめました。

個人売買の流れ
  1. 事前準備
  2. 価格の算出
  3. 買い手探し
  4. 売買契約

個人売買の流れ1:事前準備

弁護士に作成を依頼した契約書、もしくは売買契約公正証書を準備します

弁護士や公証役場の関与は必須ではありませんが、個人売買は親族間で行われることが多いため、第三者の存在がトラブルの防止につながります。

自分で契約書を準備するのは大変なうえトラブルに繋がる可能性もあるので注意しましょう。

個人売買の流れ2:価格の算出

個人間取引なので、双方が合意していれば売却価格はいくらでもいいのですが、その不透明さがトラブルの原因になることがあります。

そこで不動産鑑定士に依頼をして、客観的な価格を算出することをおすすめします

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個人売買の流れ3:買い手探し

個人売買は、親族や知人の間などですでに買い手が決まっているケースが多く、その場合は、当然ですが買い手探しは不要です。

そうではなく、仲介手数料の節約を目的とした個人売買の場合、インターネット上のサービスなどを利用して、自力で買い手探しをすることになります

広告のやりくりや管理もしなければなりません。

個人売買の流れ4:売買契約

先述のように、弁護士の作成による契約書もしくは公正証書による売買契約書を作成し、締結します。

可能であれば、契約の際に設備表(引き渡しの対象となる住宅設備の一覧)と物件状況報告書(境界確認やリフォーム、修繕の履歴情報)を準備して添付すれば、トラブルの防止に役立ちます。

正確な物件情報を伝えないと瑕疵担保責任で問題を問われる可能性があります。十分注意しましょう。

その4.家を個人売買する方法

家の個人売買は、基本的には親子や兄弟などの親族間で行われることがほとんどです。

しかし、その他にも個人売買する方法はあります。

個人売買する方法
  • 不動産のオークションサイトを利用して売却する方法
  • ヤフー不動産のおうちダイレクトを利用して売却する方法

上記の2点があります。

親族や知人間でやり取りをするのと同様、仲介手数料が無料であることなのですがデメリットもあります。

オークションでは買い手側が競争する心理が働くため、相場よりつり上がることもある反面、入札が少なければ安い金額で落札され思った通りの値段で売ることができない可能性が高くなってしまいます。

ヤフー不動産のおうちダイレクトでは、不動産のネットワークには登録できないため、他の不動産会社を利用している買い手やスーモなどのポータルサイトを利用している買い手には見てもらうことができないので、買い手が見つからない可能性もあります。

個人売買ができるサービスは様々ありますが、やはり不動産仲介会社に仲介を依頼したほうが早く高く売却できる可能性は上がります。

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その5.個人売買でも、かかわる必要がある「専門家」

個人売買で家を売る場合、全て自分で手続きをするので専門家の出番はないと思われがちです。しかし、実際に売却するとなると、多くの専門家とのかかわりが生じます。主にかかわる専門家を、次にまとめてみました。

人物 役割
不動産鑑定士 第三者による公平かつ客観的な物件価格を算出することで「相場観」をつかめるうえ、取引の透明性向上により流れがスムーズになります。
司法書士 代金決済時の登記に必要です。
銀行のローン担当者 住宅ローン返済中の物件を売却した場合、決済時に抵当権を抹消するためにかかわることになります。
弁護士または公証役場 売買契約書や引き渡し猶予の覚書など、各種書類の作成に必要です。

このように、「個人売買」と言っても完全に個人だけで完結できるわけではなく、多くの専門家に依頼をする必要があることを押さえておきましょう。

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まとめ|損しない不動産売買はいちばん高く売ってくれる不動産会社を見つけること

  • 個人売買で家を売ると、以下のデメリットがある
    • 交渉ごとを自分で行う
    • 不動産に問題があった場合の責任を追う
    • 司法書士や弁護士、ローン担当者などとのやりとりを自分で行う
  • 個人売買はオークションやヤフー不動産のおうちダイレクトという方法でも売却できる
  • 手数料を押さえるよりも、高く売ってくれる会社を探すほうが損がない
  • 高く売れる不動産会社を見つけるには、「一括査定サービス」の利用がオススメ

個人売買は、契約書の作成や手続き、法的責任などの関係で簡単ではありません。

そのため、知人親族間であっても仲介業者を通して家を売却する必要があります。

損せず売るためには、手数料を浮かすよりも高く売ってくれる不動産会社を見つけることが重要です。

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手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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