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家の売却は住宅ローンの残債があってもできる?解決法は?

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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住宅ローンの残債がある場合の売却は可能?

住宅ローン返済中ではあるけれど住宅を売却したいと考えるときに、一番気になるのは住宅ローンが残っていても売却ができるのかということです。結論からいえば、住宅ローン返済中でも家の売却は可能です。むしろ、住み替えをしている人の多くが住宅ローン返済中で、全額完済して住み替えるという例のほうが少ないのです。しかし、ひとつ条件があり、家の売却が完了したときに住宅ローンの残債を一括で支払わなければならないということです。そして、売却をするうえで押さえておきたいのが抵当権のことです。抵当権とは、住宅ローンなどお金を銀行や人から借りる際に不動産に設定する担保のことです。住宅ローン返済中は、住宅ローンでお金を貸している銀行などが抵当権を持っています。家の売却は抵当権を持つ銀行などに承諾を得る必要はなく、住むことも売ることも自由ですが、実際に売却をする場合にはこの抵当権を抹消することが必要です。つまり、家を担保として借りているお金を全額支払うことではじめて抵当権がなくなり、「借金のカタ」がなくなるのです。もし抵当権を外さずに家の売却を行った場合は、買主が住宅ローンを組めなくなったり、ほかのローンを組めなくなったりする場合があります。また、完済すれば銀行の抵当権の効力は失われますが、不動産登記簿謄本から抵当権の設定を外すことを忘れてはなりません。

抵当権を抹消するには?

抵当権を抹消することで事実上家の売却が可能となりますが、抵当権を抹消するにもさまざまな考慮するべきことがあります。住宅ローンの残債を全額返済しなくてはならないため、残債分を用立てる必要があります。この残債の用立てについては、貯金を充てるなどさまざまな方法がありますが、ほとんどの人が家を売ったときの売却価格で償却しようと考えます。ですから、少なくとも住宅ローンの残高と家の売却価格が同じである必要があります。ただし、物件価格は物価や住居エリアの価値の変動などにより変わりやすく、購入したときと同様の価格で売却できるとは限りません。むしろ、思ったほどの利益にならないというケースも少なくありません。しかし、家の売却価格がローン残高に満たなくても不足分を自己資金で補うことができるため、売却価格が思ったほどの金額にならなくても諦める必要はありません。

自己資金がない場合は売却できない?

家の売却価格がローン残債の額に満たない場合は、自己資金を調達してそれを充てることで抵当権の抹消ができます。自己資金は、貯金やほかの財産の売却などで得た資金を充てることがありますが、自己資金も用意できない場合もあるでしょう。そのような場合は、新たに購入する住宅のローンに前のローンの残債分を組み込む方法があります。また、売却完了前に買い替えをする場合、新しいマンションや一戸建て住宅を購入する前に、以前の住宅の売却手続きが滞りなく済んで資金調達が完了すれば問題はありません。しかし売却にもタイミングがあるため、新しい住居の購入手続きまでに売却ができない場合は資金の調達ができず、抵当権の抹消ができません。そこで、売却できるまでの「つなぎ」として、つなぎ融資というものがあります。つなぎ融資はその名の通り、売却して資金調達できるまでの融資です。一方、買主側には家の売却がうまくいかない場合のリスクを考慮し、買い替え特約を利用する場合もあります。買い替え特約とは、買い替えの際、以前の家が指定された期日までに売却できなかった場合、新しい住居の購入を白紙にするものです。この方法は買主側にはメリットがありますが、売主側にはリスクがあるため、買い替え特約を売主側が了承しない場合もあります。

最終手段は任意売却の利用

家の売却が思ったとおりにいかない、売れない、売却価格が低く自己資金もないというケースもあります。そういったときは、無理な住み替えをせずに貯金などをしながら機を待つということもひとつの手ですが、家族の状況などによりどうしても住み替えをしなければいけない場合もあります。そのような場合には、任意売却という方法があります。住宅ローンを利用して住宅を購入したもののローンの返済が難しくなった場合は、債権者である銀行などの金融機関が抵当権を実行して、不動産を差し押さえて競売にかけるというのが一般的です。しかし、任意売却とは担保物件を競売にかけるのではなく、債権者と債務者の合意のもと、不動産市場において担保物件の売却を行うというものです。任意物件のメリットは、不動産市場での売却ができるということ、競売と違い秘密の保持が可能、そして債権者との間で返済方法や物件からの退去時期の相談ができることです。また、物件の売却価格は債務者ができるという点もメリットが大きいですが、反面デメリットもあります。売却価格は債権者が判断できますが、債権者の金融機関が承諾しなくてはなりません。また、返済価格や引越しなどの経費など一連の経費報告や交渉ごとは、債務者が債権者と直接行わなければならない可能性があります。また、住宅ローンが滞ると債権者が資金回収のために競売にかけることもあり、競売が完了するまでに任意売却を成功させないと強制売却となることもあります。

家を高く売却する工夫が重要!

これまで見てきたように、ローン返済中での住み替え、買い替えをする場合には、抵当権の抹消のために、ローン残債を完済する必要があります。ローンの残債は毎月のローン支払いや資金があれば繰り上げ返済などで着実に元金を減らしていくことが可能なので、ローン残債を細かく気にするよりも家の売却価格を上げることをまず考えるべきでしょう。売却価格は不動産会社により査定方法や値踏みも異なります。どこに出しても同じ価格になるとは限りません。できるだけ高値で売れれば自己資金の調達が必要なくなる可能性もでてきますし、自己資金が必要でも小額に抑えられて貯金などで済んでしまう場合もあります。つなぎ融資は手数料や金利も安くない場合が多いですし、任意売却も手続きが煩雑などデメリットがあります。できるだけ高値をつけてくれる不動産会社を探すことのメリットのほうが大きいのです。しかし、たくさんある不動産会社のなかから最適な会社を見つけるのは容易ではありません。不動産一括査定サイトでは、手間をかけずに最高値で売却でき、資金計画も立てやすくなるのでおすすめです。 不動産売買は煩雑で面倒な処理が多いものです。最適なパートナーを見つけ出し、納得と満足のいく住み替え、買い替えを実現しましょう。

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