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家の売却はタイミングが重要!2つの視点から見る売却タイミング!

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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家の売却の成否に時期的な要因はある?

家の売却タイミングを考える場合に重要となる要素のひとつ目は、1年間の需給サイクルです。
住宅を売却する場合は、高く売却できる時期を選ぶことが大切です。
高く売却するためには、住宅購入希望者が多い時期に住宅を売り出すことがポイントとなります。
購入希望者が少なかったり、まったく存在しなかったりすると、売却希望価格を大幅に下回る金額でしか売却できない可能性もあるので、できるだけ需要が多い時期を選ぶことが重要です。
おすすめの時期としては、1月3月と9月11月です。
特に1月~3月は年度が変わる直前で、人事異動による転勤や入学、就職の時期にあたります。
そのため、転居のために住宅を求める人が増加するのです。
また、1月~3月ほどではありませんが、9月11月も9月の中間決算の段階での人事異動による転勤などが集中する時期なので、一定の住宅需要が見込めます。
需要が増加して住宅市場が活性化する1カ月前に、売りに出せるようにスケジュールを組むと効果的です。
5月7月については、住宅購入希望者が減少する傾向があるといわれているので、できればこの時期の住宅売却は避けたほうがいいでしょう。

家の保有年数から考える売却タイミング

住宅の売却タイミングは、その家を何年間保有していたかを考慮して決めることも大切です。
家の保有年数を考慮する理由は、節税対策です。
不動産を売却した場合の利益には、所得税などの税金が課税されることになっています。
原則としては、所有期間5年以内であれば売却益に対して約40%、5年を超える場合は約20%の税負担が発生します。
しかし、住宅の場合は一般的な不動産と違い、生活に必要なものである点が考慮され、税負担が軽くなる特例がいくつか設けられています。
例えば、10年以上所有したあとで売却し、売却益が生じた場合の税率は、原則通りの場合は約20%の税率が適用されますが、住宅の場合は軽減税率の適用があり約14%の負担で済みます。
また、10年以上の所有期間などがある状態で住宅を売却し、その売却資金で新たな住宅を取得した場合は、居住用財産の買い換え特例を活用して売却益に対する課税を繰り延べて、売却時の税負担をゼロにすることができる場合もあります。
そのため、10年前後で家の売却を検討している場合は、所有期間が10年を超えるタイミングまで待って売却するという選択肢もあるでしょう。
では、所有期間は長ければ長いほど良いものなのでしょうか。
所有期間が長くなるということは、築年数も同じように経過することを意味します。
購入する側の立場からすると、築年数が20年以上の建物になると、税制上のデメリットが大きくなり購入しにくくなるといわれています。
そのため、所有期間の観点からは、10年以上20年以内が売却タイミングとしておすすめです。

家の売却タイミングに関する注意点

ここまで、1年のうちでいつ売却するのが良いかといった需給状況を考慮した売却タイミングと、税制メリットなどが活かせるかを考慮した所有年数からみた売却タイミングを紹介してきましたが、売却にあたってはほかにも注意すべき点があります。

タイミングを逃すと大変!

売却のタイミングについては需給や経過年数を考慮する必要がありますが、できるだけ高い価格で住宅を売却しようと考えている場合は、景気動向や税制にも注意する必要があります。
景気動向が悪化すると住宅価格は下落し、思った通りの価格ではなかなか売却できなくなります。
最悪の場合、売却して現金化することすらままならなくなる可能性もあります。
また、税制改正により、節税できるとあてにしていた制度がなくなる可能性もあります。
住宅に関する特例は期限があって、延長を繰り返しているものも多いです。
特例の適用がなくなると、場合によっては数百万円の税負担増加につながるケースも考えられます。
売却タイミングを逃すと、売却にかかる期間が延びて有利な価格での売却も難しくなります。
不動産市場の需給動向だけでなく、景気動向や税制の変化にもアンテナを張って情報収集を行い、適切なタイミングを逃さないようにしましょう。

売却は自分本位では失敗する

売却にあたっては、タイミングだけでなくほかにも注意すべき点があります。
それは、不動産産の売却には必ず相手がいると理解しておくことです。
売却しようとしている不動産が自分にとってどれほど魅力的だったとしても、購入しようとしている人にとっては魅力的に映らないことも当然あります。
また、反対に自分としてはデメリットだと思っていた土地の形状などが、相手にとっては都合が良く高評価につながることもあります。
そのため、ときには希望する売却額を譲歩する気持ちを持って価格交渉に臨むことも大切でしょう。
また、売り急ぐ姿勢を見せてしまうなど、相手に対して不必要な弱みを見せることはおすすめできません。
売却する側だけでなく、購入する相手側も同じように売買のタイミングを計っていることを忘れないようにしましょう。

ローン残債が売却のタイミングに影響

売却してもローンを全額返すことができず、残債が残る場合は注意が必要です。
ローンが残っている状態で住宅を売却する場合は、ローンはすべて完済することが求められます。
そのため、売却しても返済できない場合は別途資金を調達する必要が生じます。
売却してしまう前に、慎重に資金繰りを行って資金が確保できることを確認したうえで売却に踏み切る必要があるでしょう。

一括査定の利用を!

住宅を売却する場合には希望売却価格を決めることになりますが、自分の住宅が一体どれほどの価値があるのかについてわかっている人は多くはないといわれています。
一般的には、売却を仲介してくれる不動産会社などのアドバイスを参考にして、売却希望価格を決めることになるでしょう。
しかし、たった1社の不動産会社のアドバイスだけで売却希望価格を決めることはおすすめできません。
家の売価価格はさまざまな要因で変化しますが、評価者によっても評価額は変化します。
家売却のコツの一つである「適正価格を把握」をし、納得できる高い価格での売却を実現するためにも、一括査定サイトの活用を検討してみましょう。
一括査定サイトであれば、複数の不動産会社への評価額見積もりを同時に行うことができ手間がかかりません。
利用料は無料ですから、積極的に利用することをおすすめします。

住宅の売却にあたっては、適切なタイミングを選んで売却することを忘れないようにしましょう。

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