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家を売却!ローンの残りはどうなる?

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
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ローン中の家でも売却できる?

住宅ローンが残っている家を売却するには住宅ローンを全額一括返済する必要があります。
ローンの支払いが残っている家には借り入れをしている金融機関による抵当権がついていますので、抵当権の抹消をする必要があるためです。
抵当権がついているということは、住宅ローン中の家の権利を銀行が握っていることを意味します。
住宅ローンの支払いが滞れば、銀行によって勝手に家が売られてしまうこともあり、持ち主も抵当権がある以上は家を勝手に売ることができません。
この抵当権を外すためには住宅ローンを一括で返済する必要があります。
住宅ローンを一括で返済するには、預貯金など自分の資金を使って返済する方法が考えられますが、自分の資金だけでローンの一括返済を行えるケースは非常にまれですので、一般的には家を売却した際の代金で全額返済をすることになります。
しかしローンの残高が家の売却代金よりも多くなることがよく見られます。
その差額分の返済が問題になるといってもいいでしょう。
差額分は預貯金を使って支払うか、親族からの借り入れを行う方法もあります。
さらには保険の解約や、資産の売却なども検討する必要があるでしょう。

新居のローンに組み込む方法も

家を売却してもローンを返済しきれない場合には、今住んでいる家から新しい家に住み替えることを目的としている条件に限り、残りの返済額を新居のローンに組み込むことも可能です。
金融機関には『住み替えローン』または『買い替えローン』という名前で、今の家の残債を新しい家の購入資金とまとめて貸してくれるサービスがあります。

住み替えローンを利用するメリットとしては、家の売却だけではローンが完済できない場合でも自己資金を使わずに家を買い替えることができる点があげられます。
一方で、住み替えローンを利用すると売買のスケジュールがタイトになってしまうというデメリットがあります。
それは住み替えローンでは売買の決済日を同じ日に行う必要があるためです。
新居を探す時間を急かされ、気に入った新居をゆっくり探すことができなくなる可能性があります。
売却が決まらないことには新居の購入予算も決まりませんので、売却のスケジュールに合わせて新居探しをする必要に迫られます。

この点をクリアすれば便利な住み替えローンですが、借りすぎには注意が必要です。
住み替えローンは場合によって新居の本来の価値以上のお金を借りることが可能になります。
そのため将来的にローンの返済が苦しくなることがあれば、その家を売ってもローンの返済をしきれず借金が多く残ってしまう可能性もあります。
しっかり考えて借入金額を決定するようにしましょう。

ローンの返済が難しい場合は?

住宅ローンの返済が難しくなり家を売却する必要に迫られる場合には、任意売却を行うことでローンを残したまま抵当権を解除することが可能です。
住宅ローンの支払いが滞ることにより、金融機関は家を競売にかけて低額で処分します。
そうされてしまう前に手を打つことが肝心です。

任意売却では市場価格に近い売却額が期待できます。
競売にかけられてしまうと市場価格とは程遠いほどの低額で落札される可能性が上がります。
そのため多額のローンが残り、競売後に強制返済を強いられます。
返済ができないと給料を指し押さえられることもありますが、任意売却であれば債権者との話し合いで無理のない返済計画に基づいた少額返済が可能です。
家が競売にかけられてしまうと強制的に立ち退きが迫られますが、任意売却を行うことで引っ越し時期や条件面での要望も債権者との話し合いで決めることができます。
通常の住み替えのように扱われますので近所に住宅ローンの滞りを知られることもなくプライバシーが守られるでしょう。
また、債権者との調整次第では引っ越し代などの諸費用が配分される可能性も高くなります。
任意売却には裁判所の介入もなく、債務者の意思で計画を立てて退去できますので、精神面でのダメージも抑えることが可能です。
競売では落札されるまでの遅延損害金が日々14.6%掛かり続けますが、任意売却では手続き費用はすべて物件の売却費用から配分されますので費用は一切かかりません。

しかし任意売却は十分にローンを支払っている人は行うことができません。
あくまでローンを返す意思のある人が経済的に支払いが難しくなった場合の救済手段であることを覚えておく必要があります。
また、残債よりも低価格で売却をしてもいいかどうかには債権者の同意が必要です。
なかなか任意売却を受け入れてもらえないというケースも多くみられますので注意しましょう。
そのような場合には経験豊富な専門の不動産業者への依頼をおすすめします。
ただし、任意売却が可能になっても買手がつかない場合には任意売却は成立しません。
売れず残り続けてしまうことで競売にかけられる危険もあります。
また、任意売却は信用情報として登録されてしまいますので、任意売却から5~7年程度は大きなローンを組むのが不可能になります。

残りのローン金額と売却価格を考えよう!

家を売却するコツの一つとして、売却の相場とそれにかかる諸費用をしっかり把握することが大切です。
さらにそれをローンの残債と比較して住宅ローンが一括返済できるのかを考えましょう。
家の売却相場を知るためには、多くの不動産会社に査定を依頼して、査定金額を比べることが必要になります。
そのためには不動産会社の一括査定サービスを利用することをおすすめします。
一度に多くの不動産会社が査定額を提示してくれますので時間の短縮につながり、多くの選択肢の中から選ぶことで信頼のおける不動産会社を見つけることができるでしょう。

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手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
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