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何からはじめる?一戸建ての売却査定前にすべき7つのポイント

一戸建てを売却したいけど、何からはじめたらいいの……?

一戸建てを売却しようと思ったら、まず不動産会社に相談をしに行くのがベストです。

ここでは、一戸建てを売却するときの「不動産会社の選び方」と査定の前に知っておくべき「相場や売る方法などの基礎知識」といった7つのポイントを説明します。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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1.あなたの一戸建ての売却相場を知る

売却相場を知っておくことで、査定の金額が本当に正しいのか、売却したときに費用はどれくらいかかるのかがわかります。

反対に、相場を把握しておかないと、「もっと高く売れたのに……」と後悔したり、「手取りがいくらかわからないから、ローンをいくら組めば新しい家が買えるかわからない……」と資金計画も立てづらくなったりします。

ただし、全く同じ条件の家はこの世に2つとないので、あくまで参考の相場になります。

【相場観を知る方法】
  • SUUMOなどのポータルサイトで、自宅と似た条件の一戸建ての価格を調べる
  • レインズマーケットインフォメーションを利用して、近隣の成約情報を参考にする
  • 実際に2~3社で査定してもらい、価格を比較する
  • 一戸建ては築年数で値段が変わる

    家は年々価格が下がります。

    特に一戸建ては木造が主流のため、多くの一戸建ては20年ほどで建物自体の価値がなくなるので注意が必要です。

    構造 耐用年数
    木造 22年
    金属造 34年
    れんが造、石造、ブロック造 38年
    鉄骨鉄筋コンクリート造 47年

    また、不動産流通推進センターが提供する「価格査定マニュアル」によると10年目で家の価格は0になるとなっています。

    一戸建ては可能であれば築10年までに売却しないと、価格は一気に下がります。

    2.一戸建て売却の流れと期間を熟知する

    一戸建て売却には11ヶ月かかるというアットホームの調査結果があります。

    一戸建ての売却を急ぐのであれば、なるべく早く売却活動を始めることが重要です。

    また、売却の流れを理解しておくと、必要書類の準備で手間取ることもないのでしっかり理解しておきましょう。

    【一戸建て売却の流れ】
    順番 内容 詳細 期間
    1 売却の下準備 相場の調査
    ローン残債状況の整理
    2週間
    2 価格査定 不動産会社に価格査定を依頼
    3 媒介契約の締結 売却を依頼する会社と契約を結ぶ
    4 販売活動 内覧開始
    チラシ広告頒布
    ポータルサイト登録
    3ヵ月~7ヵ月
    5 購入希望者との条件交渉 値引き、引き渡し条件などの交渉
    6 売買契約締結 買主との契約締結
    手付金受け取り
    買主への重要事項説明
    仲介手数料の半額支払い
    2週間
    7 決済・引き渡し 所有権移転登記
    抵当権抹消登記
    鍵の引き渡し
    購入代金の受け取り
    仲介手数料の残額支払い

    3.費用を把握して一戸建てを売却して得る手取り額を知る

    一戸建ては売却額のすべてが手に入るわけではなく、ローンが残っていればその分はもちろん、税金や手数料を引いた額が手取りとなります。

    新しく一戸建てやマンションなどを購入しようとしている場合は、資金計画にも影響してくるのでかかる費用の把握は必要です。

    税金はいくらかかる?

    一戸建ての売却には以下の税金が発生します。

    名称 詳細 計算方法
    印紙税 売買契約書の証明として貼り付ける印紙を購入する際に必要 契約金額により異なる
    登録免許税 住宅ローン残債があり抵当権を抹消する際に必要 1件1,000円
    ※司法書士に依頼すると1万円
    譲渡所得税 不動産売却で利益が出た場合に納税が必要 売却益-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得
    譲渡所得×(所得税率+住民税率)=譲渡所得税

    一戸建ての売却にかかる税金は、売却価格のあたりがつかないことにはわかりません。

    税額の計算は、まずは相場を掴んでからです。

    また、譲渡所得税の税率は、短期所有か長期所有かで40%から20%に変ります。

    「手取り額のシミュレーション」で一戸建てが4000万円で売却できた場合のシミュレーションを紹介していますので参考にしてください。

    手数料はいくらかかる?

    一戸建てを売却する際にかかる手数料は「仲介手数料」と呼ばれる、不動産仲介業者に支払う売却の成功報酬です。

    仲介手数料には法律で上限額が決まっています。

    以下がその式です。

    【仲介手数料】
    物件の売買価格(消費税を含まない) 仲介手数料
    200万円以下 売却価格の5%+消費税
    200万円超~400万円以下 売却価格の4%+2万円+消費税
    400万円超 売却価格の3%+6万円+消費税

    仲介手数料も売却価格によっていくらかかるのか変わってきます。

    シミュレーションを参考にしてみてください。

    その他の費用はいくらかかる?

    一戸建ての売却には税金や仲介手数料以外にも費用がかかってきます。

    【その他の費用一覧】
    費用の種類 詳細 金額
    測量費用 土地の境界があいまいな場合は測量が必要です。 10万円ほど。
    解体費用 土地を更地にして売却する場合は解体が必要です。 不動産の大きさ・種類、業者によって異なる。
    整地費用 土地を整えてから売却する場合には整地費用も必要です。解体に整地がつく場合も。 業者によって異なる。
    不用品の処分費用 家具などの不用品を処分する際の費用。 不用品の内容・量によって異なる。
    リフォーム費用 売却に際してリフォームが必要な場合にかかる費用。 内容・箇所によって異なる。
    ハウスクリーニング費用 売却に際してハウスクリーニングが必要な場合にかかる費用。 広さによって異なる。
    引越し費用 引越しをする上で必要な費用。 業者、荷物の量によって異なる。

    中古一戸建ての場合、マンションと違って「解体してから売ってほしい」という要望もあります。

    あまりに古い一戸建てに住んでいる方は、解体・整地に費用が掛かることも念頭に置いて計算してみてください。

    手取り額のシミュレーション

    【4000万円で売却できた場合の一例】

    売却額:4000万円
    所有期間:7年(5年超え)
    取得費:150万円(取得時の金額より減価償却した金額)
    売主:個人、自己居住の一戸建ての売却
    住宅ローン:完済済み

    • 手取り額:3,710万円
    • 仲介手数料:136万円
    • 印紙代:2万円
    • 譲渡所得税:145万円
    • その他諸経費:10万円>

    4.ローン残債を完済する

    住宅ローンの残債がある場合、家を売却することができません。

    抵当権が設定されていると、金融機関が売却の許可を出さないため売れません。

    売却の前に住宅ローンを完済できないのであれば、売却代金での返済が必要となります。

    それでも一括返済ができないと、「任意売却」という特別な方法で金融機関と交渉しないと売ることができません。

    【ローン残債のある一戸建てを売却する手順】
    • ローン残債の確認
    • およその相場のチェック
    • (オーバーローンになる場合)任意売却が可能な不動産会社を探す

    5.一戸建ての売却理由を整理する

    購入希望者は一戸建ての売却理由を気にします。

    理由によっては期間が長くなったり価格が下がったりすることも、HOME'Sの調査結果からわかっています。

    しかし、購入希望者にとって不利益となる場合、理由は正しく伝えなくてはなりません。

    理由を偽れば高く売れるかもしれないと考えて虚偽の申告をしてしまった場合、不具合に対しての責任を負う必要が発生しますし、損害賠償ということにもなりかねません。

    反対に、真実を真摯に伝えることによって信頼が生まれ、購入のキッカケになることもあるので、誠実な対応を心がけましょう。

    6.一戸建てが売れない理由を把握して対策しておく

    見た目、雰囲気が悪すぎる

    買い手も一生に一度の買い物と思って家を選んでいます。

    なので、慎重に選んでいるため印象も非常に大事になってきます。

    以下のようなことがあると、なかなか買い手がつかないことがあります。

    【買い手がつかない理由】
    • 掃除がされていない
    • 壁紙が汚い
    • 悪臭がある
    • 暗い
    • 住人の対応が悪い

    対応としては、以下が挙げられます。

    【対応策】
    • 大掃除、必要に応じてハウスクリーニング、リフォーム
    • 整理整頓
    • 内覧中はコーヒーを出す
    • 購入希望者が気持ちよく内覧できるよう明るく
    • 必要なければ住人は姿を消す

    相場よりも売り出し価格が高すぎる

    よく誤解されますが、査定価格=手に入る価格ではありません。

    この勘違いがあるため、査定額が高い場合に買い手がみつかるかどうか考えずに売り出してしまい、なかなか売れないということが起きます。

    特に以下のような場合は、査定額通りに売りに出しても売れない可能性が高いです。

    【売れない理由】
    • 似た条件の物件の価格が自分の一戸建てより安い
    • 日照条件など、査定時より悪条件になり、妥当な価格設定ではなくなっている

    複数社に査定を出し、もっとも妥当性のある価格に設定するように

    質の悪い不動産会社に当たっている

    一戸建ての売却はほとんど不動産会社が行ってくれます。

    そのため、質の悪い不動産会社にあたってしまっている場合、一戸建ての売却が失敗に終わる可能性が高くなります。

    【質の悪い不動産会社】
    • しっかり売却活動をしてくれない
      • 専任、専属専任媒介契約の場合、売却活動の報告がない
      • 広告が出されず、あなたの一戸建て情報の「囲い込み」がされている
    • そもそも売却活動が下手

    信頼できる不動産会社を見つけるために複数社比較は必須

    築浅の一戸建てこそ売れにくい

    築浅の一戸建ては「せっかく建てた家をすぐ手放すのは、何か致命的な欠陥があるのでは?」と思われてしまいます。

    「ご近所トラブルがあったのでは?」
    「なにか事件があったのでは?」

    また、築浅だからこその清潔感を求めている場合もあり、
    「築5年なのに汚い……」
    と思われてしまって売れないこともあります。

    築浅こそ、理由の整理と掃除が重要です。

    7.一括査定で一戸建ての売却依頼をする不動産会社を正しく選ぶ

    前述のとおり、一戸建ては不動産会社選びを間違えると売れない可能性がグッと上がります。

    そのため、査定前に「不動産会社の選び方」を知っておくことが重要になります。

    【不動産会社選びのポイント】
    • ホームページの更新が多い会社を選ぶ
    • 採用基準が高い会社を選ぶ
    • 複数社の担当者を比較して、親身になってくれる人を選ぶ
    • 大手と地域密着型の会社、両方を比較する
    • 査定価格の根拠が納得できる会社を選ぶ
    【不動産会社を選ぶ手順】
    • 「一括査定サービス」を利用して複数社に簡易査定を依頼
      • 使い方1:大手と中小の会社にバランスよく選ぶ
      • 使い方2:机上査定を選び、メールで査定結果をもらう
    • 査定結果が来たら、実際に話を聞いてみたい会社を2~3社選ぶ
    • 査定価格の根拠に納得のいく会社に売却を依頼する

    まとめ

    • 一戸建ては売却相場を把握することが先決
    • 一戸建ての売却期間は平均11か月なので、スムーズに売るために流れを把握する
    • 相場を知ったら「税金」と「手数料」を計算する
    • ローン残債を完済しないとそもそも売却できない
    • 売却理由を正しく伝えないとトラブルになる
    • 一戸建てが売れない理由を知っておき事前に対応をする
    • 不動産会社を選ぶには一括査定を活用する

    一戸建て売却のもっとも重要なポイントは「不動産会社選び」です。

    不動産会社を選ぶコツさえ知ってしまえば、いい会社とも巡り合うことができ、売却も成功させることができます。

    いい不動産会社を選ぶには、複数社を比較できる「一括査定サービス」を利用するのがオススメです。

    無料で利用できるので、気軽に利用してみてはいかがでしょうか。

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