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一戸建て売却をお考えの方必見!お得に売却する方法

一戸建ての売却は不動産会社との取引や税金、法律などが難しく、個人で売却するのは難しいです。しかし、業者に任せる場合でもある程度の知識がなければ後で後悔する結果になるかもしれません。一戸建てを売却するために必要な知識をつけることで、満足いく取引ができるようになります。また、売却したときの税金がいくらかかるのかを算出することができます。安心して業者と交渉するために、事前に一戸建て売却にまつわる知識を学びましょう。

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家の査定価格は、実は査定を出す不動産会社によって大きく差が出ます。自分の家や土地の値段を知らずに家を売却すると、440万円も損をすることがあるので「一括査定」であなたの家の適正価格を知りましょう。

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一戸建て売却の2つの方法

一戸建ての売却の方法は2つあり、「買取」と「仲介」に分かれます。それぞれの方法により、売却にかかる期間や流れが変わってくるのです。

買取と仲介の違い

それでは買取と仲介は何が違うのでしょうか。どちらも売ることに変わりはありませんが、売る相手が違います。買取の場合、一戸建てを売る相手は不動産業者です。

不動産業者は買取をしてから販売をするので、一般の購入を考えている消費者が見つかっていなくても売却することができます。仲介の場合、一戸建てを売る相手は一般の消費者が対象になり、間に不動産業者が入る形です。

購入する人が見つかるまで売却をしないので、居住中でも売却募集を行うこともできます。しかし、居住中よりは空家のほうが室内の間取りが見やすいなどの利点が多く、売却に有利であることも覚えておきましょう。ちなみにマンションも一戸建ての方法で売却することが可能です。

一戸建てを売却する上でのメリットデメリット

一戸建てを売却するメリットとデメリットは買取と仲介で違います。

買取の場合のメリットは3点あり、「売れるまでのスピードが早い」「秘密を守って売却できる」「不動産業者の買取価格に納得できれば売却できる」ことです。デメリットは「手取りの金額が仲介よりも低い」ことでしょう。早めに売却を考えている人や個人情報などをできるかぎり守りたい人におすすめなのが買取です。その代り売却値段は仲介の6割から8割になります。

仲介のメリットは「売主が価格の決定をできる」「買取よりも手取り額が増える」ことです。デメリットは「買取よりも時間がかかる可能性がある」「売れないリスクがある」ことでしょう。

時間に余裕があり、できるかぎり高く売却したい場合は仲介がおすすめです。一戸建てを販売する価格はとても大きな金額になります。そのため、買取よりも仲介の方が目に見えた利益差がでるのです。

一戸建ての個人売買は難しい

もちろん業者の仲介をはさまずに、一戸建てを自分で売却することができれば、仲介手数料も払うことがないので手取り額は一番大きくなります。

しかし大きなデメリットが3つあり、「買い主を自分で探す」「トラブルがあったときに自分で対処しなければいけない」「契約書などの書類を自分で作成する必要がある」と負担がとても大きくなるためおすすめできません。

一戸建てを売却する際の注意点

一戸建てを売却する時に気を付けなければいけないことがあります。もしローンの残債がある場合は、売却費用から経費を引いた金額が残債よりも多くなければ売却することができません。そのため、事前に売却したい一戸建ての相場をしることが大切です。

一戸建ての相場を知る方法

それではどのように一戸建ての相場を知ればよいのでしょうか。一戸建ての価値を決めるのは、新築から築年数が幾年たったかによります。築年数によって建物の価値が変わり、査定金額に影響を及ぼします。

サイトを使って自分で相場を調べる

インターネットには一戸建ての売却相場を調べるサイトがあります。(例:レインズ、goo不動産等…)サイトにアクセスして、売りたい一戸建ての情報を打ち込むだけで査定金額を導き出すことができます。

いくつか調べると、自分が所有している一戸建てと条件が近い査定金額が出てくるはずです。しかし、サイトで出した査定金額はあくまで目安となり、実際にその金額で販売できるかは別といえるでしょう。

実際に不動産会社に査定してもらう

最も良い方法は不動産会社に査定してもらう方法でしょう。不動産会社は売却金額を、一戸建ての細かいところまで実際の目でみて査定してくれます。

不動産業者によって査定金額が異なることがありますので、仲介をお願いする前にいくつかの不動産業者に査定をお願いするのが効果的でしょう。

一戸建て売却に必要な費用

一戸建てを売却するときは、税金などいろいろな費用がかかります。

一戸建てを売却する際に発生する費用

一戸建てを売却するときに、契約をして売れた値段が全て手元に入るわけではありません。売れた値段から経費がひかれた差額が手元に入るのです。

発生する費用の内訳は「印紙税」「仲介手数料(仲介業者を挟んだ場合)」「抵当権抹消登記費用」「住宅ローンの返済」「事務手数料」などがかかってくるのです。これらが売った金額よりも多ければ、赤字分を自分で支払わなければいけません。

もし売却金額が1,560万円の一戸建てを仲介業者に頼んで売却した場合、住宅ローンを含めない費用は約58万4,550円かかります。住宅ローンが多く残っている場合、赤字になる可能性もあるのです。

固定資産税と譲渡税

一戸建てを売却したとき、利益がでれば税金がかかってきます。かかる税金は譲渡税で、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」にわかれます。

5年を超えて所有している場合、所得税は15%、住民税は5%が課せられます。5年以下の場合は所得税は30%、住民税は9%と倍近い税金が徴収されるのです。

もし仲介で売れない場合や1月1日までに譲渡契約が終わっていない場合は固定資産税もかかってきます。固定資産税は1月1日付けで不動産を所有している人が支払う税金なので、もし売却者が不動産を所有している場合は固定資産税も支払わなければいけません。

費用や税金を節約する方法

不動産を売却したときの税金は、節約することができるのをご存知ですか。譲渡税を軽減する特例が定められており、所定の金額以下の売買や所有年数を超えた場合など一定要件をクリアすれば特例を受けることができます。

仲介手数料の値引き

仲介手数料は上限金額がきめられています。一戸建てなどの家を売却した場合、

「取引金額×3%+6万円+消費税」

までと決められているのです。そのため、万が一上記の計算方法よりも上回っていた場合は仲介手数料の適正価格への値引きを進言することができます。

また、中には交渉次第で仲介手数料を値引いてくれる不動産業者もあるかもしれません。事前に仲介をお願いする前に相談してみましょう。

譲渡税を節約するために利用できる特例

譲渡税を節約するための特例には「3,000万円の特別控除の特例」「所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例」「買い替えの特例」があります。国税庁が定める要件をクリアした一戸建ては築年数に限らず3,000万円の特別控除を受けることができます。

築年数が10年以上で6,000万円以下の場合は所得税が10%、住民税が4%かかります。6,000万円を超える場合は所得税が(課税譲渡所得-6,000万円)×15%+600万円、住民税が(課税譲渡所得-6,000万円)×5%+240万円かかります。

買い替えの特例は買替資産の取得価格が売却価格を上回っている場合は税金がかかりません。買い替えの特例も条件をクリアすることで、買い替えた家の金額を税金控除として差し引くことができるのです。

税金控除を受ける場合は、確定申告をする必要があります。確定申告によって税金が減額になる可能性もあるのです。

ローン残債があっても売却はできるのか

ローン残債があっても売却をすることはできます。条件として必ず売却時に残債分を全額支払うか、売却金額がローン残債額を上回っている必要があります。一括返済ができない場合は任意売却という方法もあります。任意売却は不動産コンサルタントや弁護士を仲介に挟むため、ローンを完済できない場合の最後の手段ととらえましょう。

ローンの残債で一戸建てが売却できない場合

それでは任意売却以外に、ローン残債を支払う費用がないため売却できない場合、他に損を出さない良い方法はないのでしょうか。

一戸建てが売却できない場合は賃貸に出すという手も

もし一戸建ての売却が難しい場合は、賃貸にする方法もあります。賃貸にすると賃貸収入が期待できたるというメリットもあるので、売却資金が貯まるまで賃貸として所有するのも手段の一つなのです。

一戸建てを賃貸に出すメリット

一戸建てを賃貸にした場合に考えられるメリットは、賃貸収入が期待できるところが大きいでしょう。また、住宅ローンの金利や固定資産税が経費として計上できるので節税対策にも利用できます。

しかし、空家のリスクなどもあることを忘れてはいけません。もし、不動産の価値があるのに賃貸にしてしまうと、恩恵を受けられればいいですが、リスクを被る場合もあることを覚えておきましょう。

そのため、どれくらい不動産に価値があるかを自身で把握しておく必要があります。

一戸建ての売却、まずは査定から

売却をするには所有している一戸建てを査定する必要があります。査定をしなければ売却にかかる費用やローン残債を相殺することができるのかもわかりません。

売却をするときに、できるかぎり売却額をあげるための注意点として、家をきれいに保つことも大切です。特に内覧時には、家がキレイな状態だと売却側の評価が上がる可能性があるので、内覧前は掃除をしてキレイにしましょう。

自分の家の相場を知ることが最重要

不動産業者に依頼するにしても、サイトを使って査定するにしても一カ所だけ利用しても得をすることはできません。一戸建ての売却の場合は複数のサイトや不動産業者を利用し、自分の家の正しい相場を平均として出す必要があります。相場を知ることで損をだすリスクをなくすことができるのです。

一戸建て査定時のコツ

一戸建ての査定時には、売却額が上がるように家にある家具などは取り払いましょう。できるかぎり購入時の状態に戻す努力をします。

また、掃除をして、売却する家をキレイにすることやリフォームをして価値をあげることが売却額を上げるコツです。

不動産の一括査定とは

もし一つの不動産に査定をお願いした場合、費用などの都合で売れないリスクがあります。売却する一戸建てに価値がないのではなく、不動産業者によって売却値が変動することがあるからです。

そのため、不動産の一括査定を行い、多くの不動産業者に見てもらうことで売却値を高く売ることができます。売却値が高くなって、ローンの値を上回れば、ローンが残っていても相殺して売ることができるようになります。

お勧め一括査定サイト

不動産の一括査定サイトを利用するときは、「イエイ」がおすすめです。イエイは60秒の不動産情報入力で不動産業者から一戸建ての売却査定が届きます。

1,000社以上の取引実績を持っているイエイで査定を行えば、自分が望む価値以上の売却額が見込めるかもしれません。

まずは一括査定を行い、どれくらい自分の不動産に価値があるのか確認してみましょう。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、価格が高くて話を聞きたい会社を2~3社選ぶ
3 直接話をして査定額に納得のいった会社に売却を依頼する
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