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いきなり査定!?家を売却する手順と損なく売るための5つのコツ

家を売りたいけど、どうやって売るんだろう……?

家を売却するには、住宅ローンの完済や相場の把握など、実際に売り出す前に様々な準備が必要になります。

ここでは、「家売却のために知っておくべき基本」と「家を売るときのコツ」を説明していきます。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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家の売却はどう進む?不動産会社に依頼するときの流れと期間

家売却の流れ

家の売却にはおおよそ3~4か月かかります。

売ろうと思ってもすぐに売却できるわけではないため、売却にかかる期間をあらかじめ知っておく必要があります。

【仲介での家売却の流れ】
順番 内容 詳細 期間
1 売却の下準備 相場の調査
ローン残債状況の整理
2週間
2 価格査定 不動産会社に価格査定を依頼
3 媒介契約の締結 売却を依頼する会社と契約を結ぶ
4 販売活動 内覧開始
チラシ広告頒布
ポータルサイト登録
3ヵ月
5 購入希望者との条件交渉 値引き、引き渡し条件などの交渉
6 売買契約締結 買主との契約締結
手付金受け取り
買主への重要事項説明
仲介手数料の半額支払い
2週間
7 決済・引き渡し 所有権移転登記
抵当権抹消登記
鍵の引き渡し
購入代金の受け取り
仲介手数料の残額支払い

1.家を売るには「相場」を把握しよう

家の売却にかかる税金や仲介手数料は、売却価格によって異なります

そのため、自分の家がいくらで売れるか「相場」がつかめていないと、費用もいくらかかるかわかりません。

【相場を把握する方法】
  • SUUMOなどで周辺の家・マンションの価格を調べる
  • 実際に複数社に査定を出し価格を比べる

2.家売却にかかる費用を用意しよう

家を売った時にかかる費用を用意しておかないと、売ったはいいけど税金の滞納などといった状況になりかねません。

あらかじめ費用はいくらかかるのか把握しておきましょう。

【家の売却でかかる費用】
  • 仲介手数料
  • 税金
  • その他費用
【家の売却益の計算式】

家売却での利益=家の売却価格-(税金や手数料、ローン残額)

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売却の成功報酬として不動産仲介会社に支払う手数料です。

家が売れたときにはじめて支払う費用になります。

仲介手数料には法律で定められた上限額があり、依頼者から特別依頼し実費がかかった場合でないと仲介手数料以外の費用を仲介会社に支払うことはありません。

【仲介手数料の上限額】
物件の売却価格(消費税を含まない) 仲介手数料
200万円以下 売却価格の5%+消費税
200万円超~400万円以下 売却価格の4%+2万円+消費税
400万円超 売却価格の3%+6万円+消費税

税金

家を売却すると以下の3つの税金が課税されます。

【家の売却でかかる税金】
名称 詳細 計算方法
印紙税 売買契約書の証明として貼り付ける印紙を購入する際に必要 契約金額により異なる
登録免許税 住宅ローン残債があり抵当権を抹消する際に必要 登記費用:1件1,000円
※司法書士費用:1万円
譲渡所得税 不動産売却で利益が出た場合に納税が必要 売却益-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得
譲渡所得×(所得税率+住民税率)=譲渡所得税

譲渡所得税には控除特例もあるので、実際にいくらかかるのかは不動産会社に相談してみるのがオススメです。

詳細は以下の記事で説明しています。

【関連記事】http://home-onayami.com/baikyaku-zeikin-00032/

その他費用

仲介手数料や税金以外にも、家を売却する際には様々な費用がかかることがあります。

【家売却にかかる諸費用】
費用の種類 詳細 金額
測量費用 土地の境界があいまいな場合は測量が必要です。 10万円ほど。
解体費用 土地を更地にして売却する場合は解体が必要です。 不動産の大きさ・種類、業者によって異なる。
整地費用 土地を整えてから売却する場合には整地費用も必要です。解体に整地がつく場合も。 業者によって異なる。
不用品の処分費用 家具などの不用品を処分する際の費用。 不用品の内容・量によって異なる。
リフォーム費用 売却に際してリフォームが必要な場合にかかる費用。 内容・箇所によって異なる。
ハウスクリーニング費用 売却に際してハウスクリーニングが必要な場合にかかる費用。 広さによって異なる。
引越し費用 引越しをする上で必要な費用。 業者、荷物の量によって異なる。

リフォームやハウスクリーニングは必要に応じてで問題ありませんが、引越し費用はほとんどの場合で必要になります。

あらかじめいくらくらいかかるのか見積もりしておくことがオススメです。

3.家を売るときの必要書類を用意しておこう

家を売るときには様々な書類が必要となりますが、中には必要ではないもののあると便利な書類もあります。

【家売却の必要書類】
書類名称 用途など
身分証明書・実印・印鑑登録証明書・住民票 本人確認用として用意する

3か月以内に発行されている必要がある

権利書・登記識別情報 不動産の名義人の確認用に用意する
固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書 登記移転にかかる費用の計算などに必要

委任状を用意すれば、不動産業者が取得してくれる

土地測量図・境界確認書 近所トラブル回避のために買い主から求められる

不動産業者に相談すると作成してくれる

建築確認証・検査済証 法律の基準に沿って建てられた家か確認するために必要
【家売却であるとよい書類】
書類名称 詳細
建築設計図書や工事の記録簿 正確な寸法がわかるので信頼性が増す
マンションの管理規約 買主への説明がスムーズになる
マンション新築時のパンフレット コンセプトやロケーションがわかる
保存していること自体が信頼性アップにつながることも
耐震診断調査報告書 昭和56年5月31日以降に着工された建築物の売却には必要
アスベスト使用調査報告書 買主の安心感が増す
購入時の契約書や重要事項説明書 売買契約書作成がスムーズになる

【関連記事】:http://home-onayami.com/ie-baikyaku-junbi-00037/#i-2

4.家の売却には住宅ローンの完済が必須!

家は住宅ローンを完済しないと「抵当権」が残るため、抵当権を設定している金融機関が売却を許可してくれません

住宅ローン残債のある家を売却するには次の方法を取る必要があります。

ローン中の家を売却する方法

「アンダーローン」か「オーバーローン」かのいずれかによって異なりますが、主に以下の方法を取ることでローン中の家を売却することができます。

【ローン中の家を売却する方法】
  • 売却額(+自己資金)で一括返済する
  • カードローンなどの無担保ローンで一括返済する
  • 買い替えローンで一括返済する
  • 任意売却する

可能な限り、家を売却した金額で返済できるようにすべきですが、難しければ次の家のローンに今の家のローンを乗せる「買い換えローン」がオススメです。

どちらにせよ、今の家をなるべく高く売却する必要はあります。

どうしてもローンが残るなら「任意売却」

ローンを滞納してしまっている場合、任意売却という方法も可能です。

任意売却は、ローンを完済できない場合でも住宅ローンの債権者と相談したうえで通常の売却を行うことを指します。

本来であれば、競売という方法で相場の6~7割くらいの価格で売り払われてしまうのですが、任意売却ならば通常の売却と同じように売却できるため、相場の8~9割で売却が可能です。

どうしてもローンを完済できない場合は、金融機関や不動産会社と相談して任意売却を進めましょう。

5.査定の前に家売却の5つのコツを知っておきましょう

家を高く売るにはコツがあります。

査定前にこれらのコツを知っておくと、売却成功につながります。

【家売却のコツ】
  • 複数社への査定依頼は必須
  • 荷物の片づけや部屋の掃除をしましょう
  • 高く売るなら時間をかける
  • 無駄な固定資産税を抑えたいなら安くても早く売る
  • 住宅ローン控除か3,000万円控除はどちらが得か調べておく

複数社への査定依頼は必須

家の査定額は、不動産会社によって異なります。

なぜなら、ある程度は機械的に算出してはいるものの、最終的に担当者がいくらなら売れるかを判断して価格を調整します

中には、契約をとるためにわざと相場よりも高い査定額を出している会社もあります

本当に売れる価格を知るためには、複数社に査定を依頼して価格の根拠を聞き、比較していくしかありません。

荷物の片づけや部屋の掃除をしましょう

前述のとおり、最終的には担当者が査定価格を決定します。

なので、あまりにも汚い家であると査定価格も下がりかねません。

リフォームやハウスクリーニングまでは必要ないですが、大掃除くらいはあらかじめしておくようにしましょう。

高く売るなら値下げを有効活用する

家は高く売ろうとすればするだけ時間がかかります。

時間がかかるほど、人気のない物件とみられて高く売れなくなります。

であれば、初めから希望価格よりも1~2割ほど高値で売りに出し、値引きすることで安くしたと見せ、希望通りの価格で売れるようにしましょう。

無駄な固定資産税を抑えたいなら安くても早く売る

家が売れない期間も固定資産税は発生します

この期間の固定資産税は売主の負担になるので、固定資産税の負担が厳しい場合は少しでも早く売るために価格を安く設定するようにしましょう。

住宅ローン控除か3,000万円控除はどちらが得か調べておく

住宅ローン控除が適用される期間内の場合、住宅ローン控除と売却した際の3000万円の特別控除は併用できません

どちらを適用したほうが控除額が大きいかを検討しておくと、のちの資金計画もたてられるので、事前に調査しておきましょう。

6.失敗しない不動産会社選びには「一括査定」をつかう

家売却を成功させるには「不動産会社選び」が重要です。

書類の用意や家の掃除などは売主が行いますが、販売活動は不動産会社がほとんど行います。

そのため、下手な不動産会社を選んでしまうと高く売ることは非常に難しくなります。

不動産会社を選ぶ際には、2~3社以上の会社を比較して、もっとも「信頼できる会社」を選ぶようにしましょう。

信頼できるかどうかは以下の基準で考えてください。

【不動産会社の選び方】
  • その不動産会社の採用基準が高い
  • 査定価格の根拠を教えてくれる
  • あなたの家のデメリットも教えてくれる

複数の不動産会社を簡単に比較するには「一括査定」がオススメです。

一括査定なら、以下のメリットがあります。

【一括査定のメリット】
  • 自分の家のある地域を担当している会社が自動でピックアップされる
  • 一度の依頼で最大6社に査定依頼が送れる
  • ユーザー満足度の低い会社は排除されているので、信頼度の高い会社にだけ査定依頼できる
  • 無料で利用できる
  • 一括査定サービスの相談員にも無料相談できる

まとめ

  • 家の売却にかかる期間は平均3~4か月
  • 売却前に相場を知っておくと慌てないで済む
  • かかる費用を把握しておかないと滞納問題になることも
  • 住宅ローンは完済しないと家を売れない
  • コツを知っておくと査定額をアップの可能性も
  • 信頼できる不動産会社は複数社を比較して探す

「結局自分の家はいくらで売れるのだろう……?」
「この場合、住宅ローンは残ってしまうのかな……?」

こういったことは実際に不動産会社に相談してみないとわかりません

まずは信頼できる不動産会社を見つけ、価格相場や支出額の相談をしてみましょう。

信頼できる会社選びは、複数社の比較が簡単にできる「一括査定サービス」の利用がオススメです。

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