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必見!家売却を成功させるコツとポイントとは?

住み慣れた家や土地を売却するのは、素人にはなかなか大変なものです。金額も大きいですが、それ以上にやっておきたいことやクリアしておきたい部分もいろいろ考えられます。揃えなければならない書類やかかる費用なども、考えておかなければなりません。また、個人売買や不動産会社を通す場合の違いも知っておくと、損をしない売り方ができます。住み替えや理由別の対処法、そして有利な納税なども押さえながら、家売却を成功させましょう。

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家の売却方法には「仲介」と「買取」と「個人売買」の3種類がある

家の売却方法には、一般的に『仲介』と『買取』、そして『個人売買』の3種類があります。どの方法を選ぶかで売れる時期や金額など条件も違ってくるので、損をしないようにしっかりと比較検討することが必要です。

仲介と買取と個人売買の違い

まずは、それぞれの違いを把握しておきましょう。家売却を考えるときに、一番多いのが『仲介』です。これは不動産会社を通すもので、買い手を探すことから内覧など現地での対応、そして売買契約からアフターフォローまで、一環して受けてくれるのが主になります。あくまで仲介という立場のため、不動産会社は家の販売価格に対しての仲介手数料を利益として受け取ります。そして『買取』は、不動産会社に買取ってもらうことをいいます。家が売れるまでお金が入ってこないということを防げるという方法です。最後の『個人売買』は、自分で直接購入者を見つけて売買することをいいます。

損をしない方法はどれ?

家売却をする方法の、それぞれのメリットとデメリットを考え、『仲介』か『買取』または『個人売買』のなかでどの方法を取るかを検討する必要があります。売り方によっては損をしてしまうこともあるので慎重に判断しましょう。

メリット デメリット
仲介 情報誌やwebへの掲載やレインズの登録が可能、購入者を探してくれる、売買契約書の作成、アフターフォロー 仲介手数料がかかる
買取 購入者が見つかる前にお金が入る、仲介手数料がかからない 買取価格が安くなることがある
個人売買 仲介手数料がかからない 購入者を自分で見つける必要がある、レインズや不動産情報誌に掲載できない、契約書の作成が困難など

家の売却の基本的な流れ8STEP

家売却には、基本的な8段階の流れがあります。情報集から査定、そして引き渡し準備まで、どれも大切なものです。どんなものがあるか内容を解説しますので、それぞれの重要性を把握し、全体の流れを掴んでおきましょう。

STEP1.情報収集

情報収集は、自分の家がどれくらいの価値があるかを知るため、重要なことです。家売却をする前に、相場が分かっているということは、不動産会社を探すうえで参考になり、その後の流れにつながっていきます。知る方法にはいくつかあります。ひとつは、不動産情報などを元に、近隣にある近い物件の価格を参考にするものです。次に、国土交通省で発表されている不動産価格指数や、日本不動産研究所の住宅価格指数を参考にするもので、価格の上下を見ます。最後は、査定できるサイトを活用して出してみる方法です。どれも目安ですが、相場感覚が身につき、適切な価格設定に役立ちます。

STEP2.査定

大まかな相場が把握できたら、次に不動産会社で査定してもらいましょう。家売却は査定がどう出るかで左右されます。早めに売却したい場合でも、前の流れで身につけた相場を元にしながら、納得のいく査定を出してくれる不動産会社を探すのがポイントです。また、査定してもらっているときから、実際に売却を依頼するうえで誠実な付き合いができる会社かどうかを判断していくと、失敗を回避することもできます。査定には『机上査定』と『訪問査定』の2種類があります。『机上査定』は図面や立地築年数といった資料を元に算出するもので、時間を割く必要がないため多忙な人やおおまかな金額が知りたい人にはおすすめです。『訪問査定』は実際に物件を見て査定するもので、立ち会いを必要とするため時間を作らなければなりませんが、より正確な金額が出せるメリットがあります。

STEP3.媒介契約の締結

査定結果でどこの不動産会社にするか決めたら、媒介契約を締結させましょう。ここからが家売却に向けてのスタートといっても過言ではありません。ここから本格的な売却に向けての流れが始まります。

媒介契約には『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』の3つがあります。『一般媒介契約』は複数の不動産会社に依頼が可能で、自分で見つけた相手にも売ることができる契約です。『一般媒介契約』は、自分で見つけた相手に売れることは同じですが、不動産会社は1社だけと契約をします。『専属専任媒介契約』は、1社の不動産会社との契約になるうえに、自分が見つけた相手もその不動産会社を通す必要がある契約です。

STEP4.販売活動

契約が締結できたら、次の流れは家売却に向けての販売活動が始まります。不動産情報誌への掲載やwebサイトへのアップ、そして新聞折り込みチラシなどが一般的です。このタイミングで販売価格も正式に設定されます。

STEP5.物件案内(内覧)

家売却の重要な流れのひとつに内覧があります。これは、情報誌やチラシなどを見て気に入った人が実際の物件を見に来ることです。基本的な流れは不動産会社が進めてくれるので、売り主が立ち会うことは特に必要ない場合が多いですが、立ち会うときには内覧希望者の希望にできるだけ沿う日程で決めるといいでしょう。また、基本的にはあまり話さないようにし、プロである不動産会社に任せておく方が無難です。

STEP6.売買契約の締結

内覧した人が気に入ってくれたら、いよいよ次は売買契約を締結に進みます。家売却に関する必要な説明など、売買契約に必要な流れも不動産会社がやってくれるので、売り主は特に心配することはありません。用意された売買契約書の内容を確認し、特に問題が見られなければ全体の流れは任せておきましょう。

契約が締結になり、手付金が支払われます。

STEP7.抵当権抹消手続きの準備

契約の次は、抵当権の抹消作業をしておきます。住宅ローンがすでに終わっているときには必要ありませんが、残っている場合は抵当権がついています。これを家売却の際に外すことが必要になるのです。書類を集めて記入していくという流れで個人でもできます。しかし、慣れないと不備が出やすく時間もかかるので、司法書士に依頼するのが一般的です。必要なのは、以下の書類になります。

  • 登記原因証明情報
  • 登記事項証明書(登記簿謄本)
  • 登記識別情報通知
  • 抵当権設定契約証書
  • 金融機関からの抵当権抹消委任状
  • 金融機関の資格証明書(代表者事項証明書、現在事項証明書ほか)
  • 金融機関宛ての返信用封筒

以上が一般的なものですが、必要なものや取得方法は異なる場合があります。依頼する司法書士に相談して取得しましょう。

STEP8.残金決済・所有権移転などの引き渡し準備

家売却もいよいよ最終的な流れに入ります。家の売却価格の残金を決済し、不動産移転登記を行います。そして、契約書などに不備がないかなどを含め、不動産会社、売り主そして買い主の3者が一同に最終的な確認をします。不動産の種類によって違いますが、

隣との境界線や土地の実測なども行います。引き渡し日が決まったら、居住中であれば引越しを完了させて、光熱費などの清算を忘れないようにしましょう。

家を売却する際に気をつけるべき注意点

家売却をする場合には、注意点がいくつかあります。そのひとつがローンの問題です。きちんと対応しておかないと、トラブルの原因になってしまうこともあり得ると考えておきましょう。新しい家を購入する資金に充てる場合も、考えておきたいことがいくつかあります。

住宅ローンがまだ残っている(抵当権がついている)場合

家売却の時点でまだローンがかなり残っているときの注意点です。住宅ローンが残っている家には、抵当権もついています。売却する際にはこの抵当権を外しておくことを忘れてはいけません。司法書士などに依頼して必要な書類を集め、適切に処理しておきましょう。

住み替えを考えているなら「売却」と「購入」のどちらを先に進めるか?!

住み替えを考えた場合では、家売却と購入のどちらを先に進めるかも重要な注意点です。最も理想的なのは、新しい家の購入費の頭金が十分出せる金額で売却できることですが、築年数によっては希望を下廻ってしまうことも珍しいことではありません。予定していた頭金より、はるかに遠い価格になってしまうことも考えておく必要があります。また、ローンがある場合には残金がどれくらいあるかによっても違ってきます。完済が見えているような場合は、購入を先に進めてもローンを増やす心配は少ないですが、まだ結構残っていて売却を先に進める住み替えの場合は、売却を先に進める方が堅実で安心です。

家の売却の際によく起こるトラブルとその回避方法を知っておこう

家売却の際には、ほかにもいくつかの注意点があります。例を挙げてみましょう。

瑕疵物件のトラブル

売り主は、売却する不動産に何らかの瑕疵があったときには、それを事前に補修したり説明したりする責任があります。すぐに必要なものではない場合にも、それを説明しておけなければなりません。それを明確にせずに売買が成立して引っ越してから気づき、賠償責任や契約解除につながる可能性も出てきます。

広告などのトラブル

不動産会社と媒介契約を結び、流れを任せるのは一般的な家売却の手段です。しかし、早めに売りたいという目的で立地条件が実際と異なっていたり、大袈裟に表現されていたりすると、明け渡し後にトラブルになることもあります。折り込みチラシやwebサイトに情報が掲載されたときには、間違いや誇張されたものがないか売り主としてチェックしておきましょう。

家の売却にかかる費用・手数料一覧

家売却には相応の費用がかかります。さまざまな手続きや売却に伴う、主な手数料をまとめてみました。

仲介手数料

計算方法:物件価格×3%+6万円×消費税(売り買いに対してかかります)

4,000万円の物件で消費税が8%の場合はおよそ272万円

印紙代

不動産会社で料金に変動が見られますが、1〜2万円程度が一般的です

抵当権抹消登記費用

司法書司によって変動がありますが、依頼費はおよそ1万円程度+印紙代

家を売却する際にかかる税金

家売却にはそれに応じた税金がかかります。また、所有していたときに収める固定資産税の納付漏れがないようにしておきましょう。

家を売却する際にかかる税金の種類とその説明

家売却したときに生じるのが譲渡所得税です。家を売却して利益が生じたら、税金を支払うことになります。必ず申告しておきましょう。譲渡所得税の計算法は『課税譲渡所得×譲渡所得税の税率』です。また、短期譲渡と長期譲渡では異なる部分があります。

節税できる税金はあるのか

家売却の際に収める税金のなかには、控除されるものもあります。これは、一定の用件を満たしていることを条件に適用されるもので、特例としてマイホームなら3,000万円が控除されるというものです。例えば、2,700万円で売却した不動産であれば控除によって課税対象ではなくなることになります。控除を受けるための条件を満たすには、次のことが該当している必要があります。

  • 自分自身が居住していた不動産であること
  • 売り主と買い主の関係が夫婦や親族のような間柄でないこと
  • 売却した年から遡って過去2年の間に同じ特例か譲渡損失などの特例を受けていないこと

確定申告を理解して損をゼロにしよう

家売却の際には、控除や特例を利用して税金を抑えることができます。確定申告は納税のために必要なものですが、中身と仕組みをしっかり理解しておけば、控除や特例で逆に納税を免除されることもあります。申告書は税務署でもらうことができますし、インターネットでも用紙の取得や納税は可能です。詳しい計算方法は申告書にも書かれていますが、自分ではなかなか難しいと感じたら税理士に相談しましょう。単発で申告の計算をしてもらうだけなら、税理士事務所によって違いはありますが、3〜5万円程度の費用で依頼できます。また、確定申告だけでなく税務署で申告に関する相談に応じてくれることがあるので、居住地の管轄の税務署に問い合わせてみるのもいいでしょう。

家の売却時に準備する必要書類の一覧

土地や家売却をするには、いくつかの必要書類があります。漏れがないように揃えることでスムーズな売却につながるので、事前に把握しておきましょう。土地なのか家なのかでも違いますが、一般的なものをまとめてみました。

  • 登記簿謄本
  • 登記済権利証
  • 固定資産税納税通知書
  • 間取り図
  • ローン残高証明書
  • 耐震診断報告書
  • 印鑑登録証明書
  • 住民票・戸籍の附票
  • 付帯設備と物件状況確認書
  • 本人確認書類など

マンションか一戸建て住居、または土地など売却するものによっても、揃えるものは異なります。自分が所有している不動産を売却するにあたっては、媒介契約した不動産と相談して揃えることが必要ですが、家やマンションを購入したときの書類は失くさないように保管しておくようにしましょう。設備が分かるものなど、重要な資料が紛失していた場合には、できるだけ取り寄せておくと売却に有利になることがあります。

家の売却を依頼する不動産会社の選び方

家売却には、どれだけ有利な条件で早く売れるかは不動産会社によっても左右されます。査定の相談をしながら、実際の感触を見て対応や実績などを参考に選ぶようにしましょう。

家の売却に強い不動産会社の特徴

家売却に強い不動産会社であるかどうか見極めるには、過去の実績を見るのが一番です。不動産会社は賃貸を得意としているところや、売買を主にしているところに分かれます。売買に力を入れているところや実績が多いところは、売り出し方にも慣れているので心強いのです。また、webサイトを活用していたり事業所の多い不動産会社も、それだけ物件がいろいろな人の目に触れる機会が多くなります。

絶対に避けるべき不動産会社の特徴

家売却に強い不動産会社とは対照的になりますが、避けた方が良い不動産会社もあります。会社の規模ですべてがいえるわけではありませんが、webサイトなどがあるだけで事務所の住所が不明であったり実績が確認できなかったりするような、実態が感じられないところは避けるようにしましょう。

家を早く,高く売却するために気をつけるべき5つのコツ

適切な不動産会社を選ぶことが家売却を成功させるコツですが、売り主としても気をつけるべきコツがあります。主な5つを挙げてみました。

【1】内覧の成功は売却への近道

早く売れるかどうかは、内覧が最も重要な決め手です。居住中の物件の場合でも、できるだけ内覧に応じましょう。売り主はあまり話し過ぎないことが好まれますが、必要に応じて家の使い勝手などを説明すると好感が持たれやすくなります。また、内覧日は希望者に合わせるのが家売却のコツです。

【2】築年数が古い物件は更地にするべき

築年数が古い物件の場合は、どんな家かでも分かれるところです。近年は古民家を改装して住む人も見られますが、あまりにも古い場合には更地にする方が早く売れるコツでしょう。家売却を考えるときには、古い物件でもそれを生かして使えるかどうかでも違います。

【3】リフォームは必要かどうか

リフォームを加えるのも、家売却の際にはよくあることです。いきなり手を加えるより、はじめはそのまま売り出して様子を見るのもコツです。水廻りなど気になる部分ははじめにやっておくと印象がよくなります。

【4】ハウスクリーニングは必要かどうか

ハウスクリーニングは、家売却の際に重要なコツのひとつといえます。きれいな物件は購買意欲を左右します。できる限りやっておきましょう。

【5】売却につながりやすい時期はあるのか

売りやすい時期を考えるのも、家売却のコツではないでしょうか。例えば、春などは引越しの多いシーズンなので、購入希望者も増える時期に当たります。子どもの入園や入学に備えて早くから決める人もいます。

4つの売却理由別に見る家の売却のポイント

売却にはそれぞれ理由が伴います。理由によっても売却のポイントがあるので、おさえておきましょう。

【1】離婚が原因で共同名義の家を売却する際のポイント

婚姻中に購入した家で多いのは、夫婦の共同名義になっている場合です。離婚する際にどちらかの名義にしてから売却するなら、一般的な家売却の方法で問題はありませんが、離婚前の共同名義の状態で売却するには面倒な問題も生じてきます。できるだけ、離婚後に売却しましょう。

【2】転勤が原因で家を売却するか迷っている際のポイント

転勤を理由に家売却を考える人は多いものです。しかし、いずれ帰ってくる予定がある場合や、まだ購入後5年以内という場合には、売るという方法以外にも賃貸にしておくという方法もあります。貸している間は賃料でローン返済をまかなえるというメリットもあります。その場合は賃貸物件として適切な賃料を設定し、不動産会社に仲介と管理をしてもらうと楽です。

【3】相続で手に入った家を売却する際のポイント

家売却の理由には、親族からの相続の場合もあります。登記簿謄本で、所有者を確認しておきましょう。実際に住んでいた人ではなく、祖父母など名義が古いままの場合があるからです。売却の前に名義をしっかり変更しておくことが望まれます。

【4】認知症の身内の代理で家を売却する際のポイント

親などが所有している物件を売却して、施設入居費用などに充てるというケースがあります。しかし、認知症であった場合には、代理に子どもなど親族が行う必要があります。いかなる理由でも、基本的には本人の承諾が必要ですが、認知症など判断能力が乏しいとみなれた場合には、『成年後見人等の申し立て』をすれば代理で売却することができます。しかし、売却したお金は所有者のために使用することが原則です。

家がなかなか売れないときに疑うべき理由と解決策

家がなかなか売れないときには、どうしたらいいでしょうか。いくつかの例を挙げて、考えられる理由を説明しましょう。

設定した売却価格が高すぎ、ずっと同じ価格のまま

売れない理由で多く見られるのが、物件の価格が高すぎることです。ずっと価格を変えていない状態で家売却が進まないときは、改めて近隣の物件の相場を見直してみたり価格を下げてみたりしましょう。

物件の条件的に需要があまりない

売れない物件がどんな間取りで、どんな作りなのかにもよります。家族で住むというより、趣味を優先して使うようなつくりだと、家売却に向かないこともあります。そうなると、間取りを変える工夫も必要です。

不動産会社が適切な売却活動を行なっていない、囲い込みを行なっている

不動産会社に問題があることもあります。家売却に見られる売れない理由のひとつに、『囲い込み』があります。担当者や支店によっては、自分やそこでの業績にしたいために、ほかへ情報を流さないようにしてしまうことです。媒介契約をして販売が開始されたら、webサイトや情報誌などを確認し、自分の物件がしっかり掲載されているかチェックしましょう。

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