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不動産を売却したときの取得費は、どのように計算されるのか

その不動産を得るために使用した取得費の計算方法を学びましょう。取得費とは測量費用、手数料、印紙代などが含まれます。 確定申告時に取得費が分からないと、後で多大な罰金がかかり、大変な思いをすることになる可能性があるのでしっかり対策しましょう。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

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POINT
  • 不動産の譲渡所得は、給料や事業所得などとは別に申告する必要がある(申告分離課税)
  • 「特別控除」とは国が認めている税負担の軽減措置であり、利用するには一定の条件を満たす必要がある
  • 不動産の取得費には「実額取得費」と「概算取得費」がある

不動産を売却した際、課税額は取得費分少なくなる

譲渡所得は売却代金から取得費や譲渡費用などを差し引いた金額になる

普通のサラリーマンであれば、普段所得税のことをあまり意識していないとはいえ、給料から一定の金額が差し引かれていることは知っているはず。差し引かれる名目は様々ですが、そのなかには社会保険料などとともに所得税(および住民税)の項目もあるはずです。

つまり、給料からもしっかりと税金が差し引かれているわけですね。

自分で納めればよいはずですが、それだと不正な納税逃れなどのリスクがあるので、国は先に徴収するために、企業で勤める場合には、給料から先に税金として徴収する方法を取っているのです。昇給などもあるとはいえ、年を通して給料はほぼ一定のため「大体これくらいの税金になる」と分かっているので、毎回給料の一部から差し引いて、仮の納税がされているのです。

これに対して、不動産の売却という行為は基本的に会社が感知するものではないので、不動産の売却で売却益が出た場合は、個人の責任で計算して、必要であれば確定申告をすることになります。

不動産の譲渡所得は給料や事業所得などとは別に申告する必要があり、これを「申告分離課税」と言います。

そして、不動産の譲渡益には所得税と住民税が課税されることになるのです。

譲渡所得の計算方法ですが、次の計算式で表すことができます。

[総収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除]×税率

「総収入金額」とは、ザックリと言えば不動産の売却代金のことです。ただし、正確にはこれに清算金と呼ばれるものが加算されることがあります。例えば、その不動産を維持するために必要になる固定資産税の負担割合などを契約上で定める場合には、売り手に一定の固定資産税の負担分が交付されることがあります。

固定資産税は毎年1月1日の不動産の所有者に課せられるので、その後物件を譲渡した場合には自分が所有しない期間分まで税を負担ことになり、不公平だという理由で、買い手からその清算分として金員が交付されることがあるのです。

こういった清算金がある場合は、これも含めて総収入金額に入れることになります。

「取得費」とは経費の一種で、ザックリと言えばその不動産を手に入れるために支払った費用のことです。例えば、その物件の購入金額や仲介した不動産業者に支払った手数料、売買契約書に貼付した印紙代、測量費や登録免許税あるいは一定の改修費なども含まれます。

実際には減価償却分が除かれますが、この点は後述します。

「譲渡費用」とは、その物件を譲渡した際にかかった費用のことです。業者への手数料のほか、測量費用、契約書に貼付する印紙代、あるいは立ち退き料などが発生すれば、それも含まれます。

取得費と譲渡費用は経費としての性格があるので、総収入金額を減らして、税負担を軽減する作用があります。

「特別控除」とは国が認めている税負担の軽減措置で、上記の必要経費の概念とは異なる点から、総収入金額を少なくする効果があります。

特別控除の名のとおり、特別に認められた施策なので、一定の条件を満たさなければ利用することができませんが、有名なものでは一定のマイホームを譲渡した際に使える「3000万円の特別控除」があります。

諸条件を満たした場合、譲渡所得金額から3000万円を差し引いて計算することができるので、税負担を大幅に軽減したり、譲渡所得金額を0(ゼロ)以下にできれば、税負担を全くなくすことも可能です。

上記の計算をしてなお残った譲渡所得金額があれば、そこに一定の「税率」をかけて最終的な税金額が算出されます。

税率は売却する不動産の所有期間によって異なり、物件を売却した年の1月1日において所有期間が5年を超えていれば20%(所得税15%、住民税5%)、5年以下であれば39%(所得税30%、住民税9%)の税率となります。

このようにして算出された税金は、国の税収となる所得税と、地方自治体の財源になる住民税とを合わせて納税することになります。

不動産の売却時における「取得費」を理解する

取得費には「実額取得費」と「概算取得費」がある

前のほうで必要経費の性格を持つ「取得費」の話をしましたが、これについてもう少し詳しく解説します。

必要経費の概念は、できるだけ有利に使うことで税負担を減らせるので、より深く知っておくのが大切です。

取得費は、土地の場合であればその土地を取得したときの購入代金や造成費用、建物であれば購入金額、新築した家であれば建築費の費用などが入ります。

仲介手数料や測量費、不動産取得税や一定の改良費も含まれることは説明しましたが、建物の場合はその数字から「減価償却費」を差し引きます。

つまり、減価償却分は必要経費には算入されないということになりますが、この概念は少し難しいので後で詳述します。ザックリ言うと、建物の劣化分です。

劣化して用をなさない分は経費とはならないので、その分は取得費からは差し引かなければならないということです。

概念上はこのようなイメージですが、問題はその計算が複雑であるということです。詳しい内容は後述するので、参考にしてください。

実額取得費に含まれないものには、固定資産税や一定の修繕費用があります。

資産価値を高めるための改修工事は一部取得費に含まれますが、減った価値を回復する修繕は取得費には算入されません。この点判断が微妙なケースは、個別に税理士や税務署などに相談が必要です。

基本的には上記のように加算減算をして取得費を算出しますが、これを「実額取得費」と言います。

しかし、その物件を購入した際の金額が分からない場合もあるでしょう。例えば、契約書や領収書を紛失してしまったようなケースです。そういった場合には「概算取得費」を用いることもできます。

こちらは面倒な計算が不要で、「総収入金額の5%」を取得費として使用することもできます。

基本的に、概算取得費よりも実額取得費を使用した方が有利になることが多いのですが、概算取得費のほうが有利になる場合は、そちらを使用してもよいでしょう。

では、売却する物件を相続や贈与で入手した場合はどうでしょうか。この場合の取得費は、死亡した被相続人の取得費、あるいは贈与者の取得費を用いて計算します。

そのため、相続や贈与で不動産を手に入れた場合、被相続人が当該不動産の契約書や領収書などを保管していないかどうか探してみる必要があります。

贈与の場合も少し気後れしますが、その物件の取得費が分かる書類などを準備してもらえないか交渉してみましょう。

どうしてもそれら書類が見つからない、準備できない場合には、概算取得費を用いて計算することになるものの、往々にして実額取得費より不利になります。

ここで、相続による場合は相続税の支払いが生じていることもありますが、これは経費として取得費に算入することはできないものでしょうか?

実は一定条件のもとで、相続税を取得費に算入できる特例があります。それは、相続税と不動産譲渡の際の譲渡所得税の二重課税の負担を減らすための措置で、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」と言います。

条件としては、次のようなものが挙げられます。

  • 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
  • その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
  • その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

取得費に加算される額は、平成27年1月1日以後に発生した相続または遺贈の場合は

「その者の相続税の額×売却した物件の相続税課税価格÷その者の債務控除前の相続税の課税価格」となります。詳細は国税庁のHPで確認できます。
取得費からは減価償却分が差し引かれると説明しましたが、その減価償却分はその物件が業務用であるか否かで計算方法が変わってきます。

法人の場合で業務に使用する不動産のときには、計算上の数字が変わってくることがあります。具体的には後述する「償却率」の数字が変わるのですが、法人の場合は顧問税理士などに確認してください。

不動産の取得費に含まれる「減価償却費」の計算方法

減価償却費の計算方法には「定額法」と「定率法」がある

不動産の譲渡所得の計算上で最も分かりにくいのが、取得費の計算で出てくる減価償却費の概念でしょう。必要経費に算入されない、建物の価値の劣化分だということは説明しましたが、これについてより詳しく見ていきます。

減価償却費の算出方法には「定額法」と「定率法」の二種類がありますが、定額法によるのが一般的です。定率法を選択する場合は一定の届け出が必要になりますが、特に理由がない場合は定額法で問題ありません。

定額法によるところの減価償却分の計算は、「建物の取得金額×0.9×償却率×経過年数」で算出します。建物の取得金額には購入代金のほかに、業者への仲介手数料や登記費用、売買契約書の印紙代なども含まれます。建物の寿命を迎えてもなお残る最低限の価値を税務上10%と見込んでいるので、この分を残すために0.9をかけます。償却率は、法定の耐用年数により決められています。

耐用年数は事業用の場合と非事業用(居住用)の場合で異なり、居住用の場合は耐用年数が幾分長く算定されるため、償却率の数字が変わってきます。

建物の構造別の耐用年数とそれに対応する償却率は、国税庁のHPで確認することができますが、難しい場合は税理士や税務署に聞いてみるのが早いかもしれません。

【参照】
耐用年数表

償却率表

最後に経過年数ですが、これは購入したとき。または建築してからの年数になります。1年未満の端数が生じたときは6か月未満は切り捨て、それ以上なら切り上げて1年として計算します。

不動産の取得費だけでなく、譲渡費用や特別控除、税率も税額に関わる

譲渡費用は、譲渡のために直接支出した費用

ここで、譲渡費用について少し詳しく解説します。

取得費はその物件を「入手した」際にかかった必要経費ですが、譲渡費用は「売った」際に要した費用が入ります。

具体的に譲渡費用になり得るのは、次のようなものです。

  • 土地や建物を売るために支払った、不動産業者への仲介手数料
  • 売買契約書に貼付した印紙税で、売主が負担したもの
  • 対象物件が貸家だった場合、家屋を明け渡してもらうのに支払った立退料
  • 土地を売るためにその上の建物を取り壊したときは、その解体費用
  • すでに売買契約を締結している場合であって、その不動産をもっと有利な条件で売るために支払った違約金など(手付の倍返し費用などがあたります)
  • 借地権を売るにあたり、地主の承諾を得るために支払った名義書換料など
  • 抵当権の抹消登記の費用

譲渡費用に該当しないものには、引っ越し費用などがあります。経費になり得るかどうかは、その不動産の売却に際して直接必要になったものかどうかで個別に判断されるものの、必要経費にあたるかどうかの判断は税務署の担当者によっても見解が異なるような微妙なものもあるので、心配であれば税理士などに確認するのが安全です。

一定の要件に該当すれば、特別控除により課税されない

不動産の譲渡で譲渡益が出た場合には課税対象になるので、少なからず税負担が生じてしまいます。

取得費や譲渡費用など必要経費を用いることによって、収入金額を少なくすることはできます。しかし、必要経費が収入額を上回ることはまずないため、収入額の数字が残る以上、そこに税率をかけられて税負担が生じるわけです。

しかし、ここでさらに国が用意する特別控除を利用すれば、残った収入金額をさらに減らしたり、あるいはゼロにすることで税負担を減らしたり、なくしたりすることが可能になります。

特別控除というのは様々な政策的な配慮から創設されるもので、例えば不動産の取引市場の活性化を目的としたり、生活者の税負担の軽減を狙って創設されたりと、各控除施策によって目的が異なります。誰でも利用できるわけではなく、条件や要件を満たした場合でなければ利用ないものの、概ねこれら特別控除の税負担の軽減作用は大きく、多くの不動産売却の事例で国民に利用されています。

こうした施策は、一応は政府(国税庁など)がHPなどでアナウンスしているし、自治体なども時期によって広報などでその存在を知らせることはあるものの、国民としては周知されているは言い難く、知っている者は得をし、知らない者は損をするというのが実情です。

わざわざ、知らない人に税務署の職員が教えてくれることはありません。「この施策について教えてください」と言わないといけませんが、そもそもその存在を知らなければそれも無理です。そのため、国民としては税リテラシーとでも言ったほうがいいのか、積極的に有利な情報を集めていく姿勢が求められます。

ここでは、3つの控除施策「平成21年及び22年に取得した土地等に係る長期譲渡所得の特別控除」「居住用財産の特別控除」「土地収用法等の特別控除」を説明しましょう。

「平成21年及び22年に取得した土地等に係る長期譲渡所得の特別控除」:不動産市場の活性化を図ることを目的として創設されたもので、個人が平成21年に取得した国内にある土地などを平成27年以降に譲渡した場合、または平成22年中に取得した土地などを平成28年以降に譲渡した場合には、その譲渡所得の金額から1000万円を控除することができるというものです。

この特例を利用するための要件には、下記のようなものがあります。

  • 平成2111日から平成221231日までの間に、土地などを取得すること。
  • 平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること。
  • 親子や夫婦など特別な関係(生計を一にする親族、内縁関係者も含む)にある者から取得した土地等ではないこと。
  • 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地などではないこと。
  • 譲渡した土地などについて、ほかの一定の特例を受けていないこと

詳しくは、国税庁HPで確認できます。

「居住用財産の特別控除」:現在、この特例が国内で最も利用され、また税負担の軽減効果が高く、重宝される控除施策であると思われます。

一定のマイホーム(居住用財産)を売却したときに、その譲渡所得金額から3000万円を控除できるというもので、これまで説明してきた取得費や譲渡費用などを差し引いた譲渡所得の数字から、最高で3000万円を控除できます。

この数字はとても大きいので、多くの事例で譲渡所得を0(ゼロ)にして、税負担をなくすことができると思われます。また、譲渡所得がゼロにならなくても、その数字を大幅に小さくすることで税負担をグッと減らすことができます。

適用要件としては、次のようなものがあります。

  • 自らが現住の家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
  • 現住でない場合には、住まなくなった日から3年目の年の1231日までに売ること。
  • 売った年の前年および前々年にこの特例、またはマイホームの買換えやマイホームの交換の特例、もしくは「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと
  • 売った家屋や敷地について、収用などの場合の特別控除といった、ほかの特例の適用を受けていないこと
  • 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること
  • 親子や夫婦など、特別の関係がある人(生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人を含む)に対して売ったものでないこと

適用除外の要件など、細かい点は国税庁HPで確認できます。

「土地収用法等の特別控除」:最後に説明するこの施策は、あまり利用頻度は多くないかもしれませんが、個人の不動産資産が土地収用法に基づき収用された場合に、その損失負担に報いるために利用できる税負担軽減措置です。

この控除施策には、実際は二つの利用法があり、収用に際しての対価保証金でほかの資産を買い替えた場合とそうでない場合で、利用できる施策が異なります。

この二つは「代替資産を取得した場合の課税の特例」と「5000万円までの特別控除」に分かれ、前者は対価保証金でほかの資産を買い替えた場合に利用でき、売った時の金額より買い換えた資産の金額のほうが小さいときは、その差額を収入金額として課税するために譲渡所得の金額の計算を行いますが、売った資産の金額より買い換えた資産の金額のほうが大きいときは所得税の課税が将来に繰り延べられ、売却した年については譲渡所得がなかったものとされます。

課税が将来に繰り延べられるとは、免税されるということではなく、その資産を将来また売却する際に結局は課税対象になるものの、そのときの当該不動産の価値や諸条件によっては繰り延べられた税負担が償却される可能性があり、その場合は今回負担するはずであった税金分得をすることができるということです。

後者の「5000万円までの特別控除」は受け取る保証金を売却代金として考え、その金額をもとにして計算された譲渡所得から、5000万円を控除できるというものです。

「代替資産を取得した場合の課税の特例」と「5000万円までの特別控除」はどちらか一方しか利用できないので、該当する場合にはよく検討する必要があります。

土地収用法等の特別控除についても、細かい点は国税庁HPで確認することができます。

上記3つの控除制度別に控除限度額を見てみると、「平成21年及び22年に取得した土地等に係る長期譲渡所得の特別控除」は1000万円、「居住用財産の特別控除」は3000万円、「土地収用法等の特別控除」は5000万円(「代替資産を取得した場合の課税の特例」は、ケースによって異なるので判定不能)となります

取得費だけでなく、不動産の所有期間によっても税率は変わる

不動産の譲渡所得は、これまで説明してきたように取得費や譲渡費用などの必要経費を差し引いて、さらに特別控除などを適用してもなお残った数字となりますが、これにかけられる税率について詳しく解説します。

税率は売却する不動産の保有期間によって変わることは、前述のとおりです。

売却した年の1月1日時点で保有期間が5年を超えている場合は20%、5年以下の場合は39%の税率が適用されます。

前者の5年を超えているパターンの譲渡所得を「長期譲渡所得」といい、後者の5年以下のパターンのそれを「短期譲渡所得」と言います。

長期譲渡所得と短期譲渡所得とで2倍近い差を設けているのは、その不動産を保有する目的に投機性がある場合とそうでない場合に税負担の差を設けることで、不公平感をなくすためです。

短期間に売買を繰り返し、差額のキャピタルゲインを設けることを目的とする者と、単にマイホームが欲しくて買ったが、事情により売却しなければならなくなった者に同じ税負担を課するのは、国民心理として納得感が得られないので税制上差を設けたのです。

5年を超えて保有するくらいであれば、投機性なしと判断して低い税率で負担を下げてあげようという国の考えですね。

POINT
  • 不動産の譲渡所得は、給料や事業所得などとは別に申告する必要がある(申告分離課税)
  • 「特別控除」とは国が認めている税負担の軽減措置であり、利用するには一定の条件を満たす必要がある
  • 不動産の取得費には「実額取得費」と「概算取得費」がある

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
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