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不動産査定の流れとケース別の査定方法

更新日:2016年11月16日

不動産の売却は、査定をするところからがスタートです。

査定価格の算出方法や査定の流れを知っていれば、不動産の売却を成功させることにもつながります。

そこで今回は、不動産会社の査定に関する基本について説明します。

POINT
  • 不動産の査定は無料で行ってもらえる
  • 不動産査定の方法には「机上査定(簡易査定)」と「訪問査定(詳細査定)」がある
  • 不動産の査定価格の算出方法には、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」がある
  • 概算を知るために机上査定を行い、本格的に売却を検討する段階で訪問査定を行う流れが一般的

ユーザー満足度 不動産会社名 査定より高く売れた額
1位 住友林業ホームサービス +640万円
2位 東急リバブル +500万円
3位 三井のリハウス +200万円

※査定より高く売れた額は実際にあった一例です

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不動産査定の依頼先は、大きく分けて「2つ」ある

不動産会社と一括査定サイトの2つの依頼先

所有している不動産の売却をするにあたって、まずは価格(相場)を知らなければなりません。相場よりもかなり高い価格を設定すると売れないし、安く設定すると損をしてしまいます。

そのために行うべきなのが、不動産の査定(価格査定)です。

不動産には、そもそも同じものが存在しません。立地条件や物件自体の特徴などにより、価格が異なります。また、売却する時期によっても不動産の価格は異なるので、市場の動向も踏まえて価格を決めなければなりません。そのため、査定によって不動産ごとに価格を判断する必要があるのです。

それでは、不動産の査定を行うには、どこに依頼をすればいいのでしょうか。依頼先として考えられるのは、「不動産会社」と「一括査定サイト」です。

大手の不動産会社の場合、取引実績が豊富であり、幅広いネットワークを持っている点でメリットがあります。また、インターネットで検索すればすぐに使途を見つけることができ、無料査定を依頼するフォームも用意されているので便利です。ただし、査定価格については、社内で設定された基準をベースに算出されるケースが多いようです。

1社ずつ査定の依頼を出すのが面倒という場合に役に立つのが、一括査定サイトです。複数の不動産会社に、まとめて査定の依頼をすることが可能です。ただし、登録されている不動産会社は大手が多く、地方の不動産会社の査定は受けられない場合もあります。

不動産の査定は無料で行ってもらえる

なお、無料で査定を行うことをアピールする不動産会社もあるようです。

確かに、遠方にある物件について訪問査定を依頼する場合、交通費の実費については請求されることもあるかもしれません。

しかし、不動産の査定は無料で行ってもらえるという点は理解しておきましょう。

不動産会社の査定(価格査定)と不動産鑑定士の鑑定(鑑定評価)は違う

不動産会社の査定と不動産鑑定士の鑑定を混同している人もいるようですが、これらは違います。

そもそも、鑑定評価は資格を有する不動産鑑定士のみが可能な 「独占業務」であり、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づく「鑑定評価基準」によって行われます。そのため、信頼という点では鑑定のほうが高いと言えるでしょう。

ただし、鑑定を依頼すると費用がかかります。対象となる不動産によって異なるので、一概には言えないものの、10万円から15万円が相場とされているようです。そのため、おおよその価格を知るなどの目的で気軽に利用するのは難しいと言えます。

この点、前述のように不動産会社の査定は無料です。

不動産の査定価格の算出方法には、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つがある

「取引事例比較法」は、過去の周辺の類似物件をもとに査定価格を算出する

不動産の査定価格の算出方法には、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つがあります。

取引事例比較法とは、簡単に言うと過去に取引があった、周辺の類似物件をもとに査定価格を算出する方法です。これは、査定価格を算出する基本的な方法として用いられています。

対象物件の周辺にある同じ築年数や間取りの物件が、いくらで取引されているのかを参考に査定価格を算出します。

取引事例比較法は、主に中古マンションの査定価格を算出する際に用いられます。

「原価法」は、再調達原価から減価修正を行って査定価格を算出する

原価法とは、対象となる不動産をもう一度取得する場合にいくらかかるのかという「再調達原価」を算出し、そこから経年劣化などによる減価修正を行って、査定価格を算出する方法です。

原価法は、主に一戸建ての査定価格を算出する際に用いられます。

「収益還元法」は、将来生み出すと予測される準収益をもとに査定価格を算出する

収益還元法とは、対象となる不動産が将来生み出すと予測される純利益と、現在価値を合わせて、査定価格を算出する方法です。

収益還元法は、主に投資用物件の査定価格を算出する際に用いられます。

不動産査定の方法は、「机上査定」と「訪問査定」の2つ

物件の見学(調査)をしないのが机上査定(簡易査定)

不動産会社が、売買などの取引のために不動産の価格を評価することを査定(価格査定)と言います。この査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2つの方法があります。

机上査定とは、不動産会社の担当者(査定員)が物件の見学(調査)をすることなく、周辺の類似物件の成約事例や市況などを考慮したうえで査定価格を算出する方法です。「簡易査定」とも呼ばれ、売却を検討している段階(初期段階)において、大まかな相場を把握するために用いられることが多い方法です。所在地や間取り、築年数などの物件情報が分かれば査定をすることが可能で、基本的にどの不動産会社に依頼をしても、査定価格に差が出るケースはそれほどありません。

立会いが不要なので、仕事などで忙しい人でも査定を依頼することができるというメリットがあります。

ただし、実際に物件を見学しないために精度が低く、(物件個別の事情を考慮しないので)実態とはかけ離れた査定価格になる可能性もあります。

なお、机上査定をするのであれば、一括査定サイトを利用するのが便利です。一括査定サイトのなかには、匿名で依頼ができるところもあるので、あまり個人情報を公にしたくないという人でも気軽に利用することが可能です。

物件の見学(調査)をするのが訪問査定(詳細査定)

訪問査定とは、実際に物件の状態を見学し、道路と敷地の位置関係や周辺環境などの個別の考慮したうえで査定価格を算出する方法です。「詳細査定」とも呼ばれ、売り出し価格を設定する段階で用いられることが多い方法です。

物件個別の事情を考慮するので、査定価格の精度が高いというメリットがあります。ただし、不動産会社の担当者(査定員)の見学に立ち会う必要があるため、そのための時間を確保しなければなりません。また、周辺の見学(調査)の際に、近隣の人に売却することを知られてしまう可能性があります。

【机上査定と訪問査定】
メリット デメリット
机上査定
  • 立会いが不要なので、仕事などで忙しい人には便利である
  • 実態とはかけ離れた査定価格になる可能性がある
訪問査定
  • 物件個別の事情を考慮するので、査定価格の精度が高い
  • 査定に立ち会うため、時間を確保する必要がある
  • 近隣の人に、売却することを知られてしまう可能性がある

机上査定と訪問査定、どちらがいいというわけではない

前述のように、机上査定と訪問査定のそれぞれにメリットとデメリットがあります。

不動産の売却をするにあたって、価格を知るために査定を行うことは重要です。

不動産の査定をする場合、概算を知るために机上査定を行い、本格的に売却を検討する段階になってから訪問査定を行う流れが一般的です。

注意すべきは、高い査定価格を提示した不動産会社がよいというわけではないという点です。なぜなら、売却の依頼を受けるために、わざと高い査定価格を提示する不動産会社もあるからです。

そのため、不動産会社から提示された査定価格の根拠を確認するようにしましょう。なお、宅建業法では「評価額の根拠説明義務」について規定されています。不動産会社から査定価格の根拠について説明がない場合、この義務をもとに根拠を聞いてみるといいでしょう。

また、査定価格はあくまでも目安であり、その金額で売却しなければならない、あるいはその金額で売却できるわけではない点には注意が必要です。

路線価や固定資産税評価額から、不動産の価格を知ることも可能

この点、査定以外でも不動産の価格の目安を知る方法はあります。例えば、土地の場合は路線価から、建物の場合には固定資産税評価額から目安を知ることも可能です。

【路線価】

毎年1回、国税庁によって発表される、道路(路線)に面する標準的な宅地1平方メートルあたりの土地の評価額のこと。

【固定資産税評価額】

固定資産税を算出するうえで基礎となる不動産の評価額のこと。3年に1度、見直しが行われる。

これらによって目安を知る方法は、不動産会社へ個人情報や書類を提出する必要はなく、しかも時間があるときに調べられるというメリットがあります。

しかし、プロである不動産会社の査定よりも精度が低くなるという問題があります。

農地の査定が可能な不動産会社もある

本記事では、基本的に居住用物件について説明をしています。しかし、農家の高齢化や後継者不足などの理由によって、農地を売却したいと考える人もいるようです。

それでは、農地を売買することは可能なのでしょうか。

実は、農地を売買する場合、その地域を管轄する農業委員会または都道府県知事に許可をもらう必要があります。なぜなら、農地は国民の食料自給の礎となるべき土地だからです。農地の売買を自由に認めてしまうと、国の政策や食糧事情に影響が出てしまいます。そのため、農地は基本的に農家間で取引が行われます。

この点、農地を宅地などの別の地目に変えて取引をすること(転用)も可能ではあるものの、この記事では、その条件についての説明は省略します。

なお、マンションを建てるなどの転用を目的とした農地の査定を行う不動産会社もいくつかあるので、価格を知りたい場合には、利用してみるのもいいでしょう。

不動産の査定を依頼する際に必要な書類

不動産の査定で用意しておきたい書類

机上査定の依頼の場合、物件を特定できる情報さえあれば十分で、特に用意すべき書類は不要ということもあります。しかし、本格的に売却を検討していて、訪問査定を依頼する場合には、不動産会社から用意すべき書類について指示をされることがあります。

【不動産売却の査定で必要になる主な書類】
  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑証明書(※3カ月以内のもの)
  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
  • 住民票(※登記上の住所と売主の現住所が異なる場合に、3カ月以内のもの必要となる)
  • ローン残高証明書またはローン返済予定表(※売主がローン返済中の場合)
  • 土地測量図や境界確認書(※一戸建てや土地を売買する場合)
  • マンションの管理規約または使用細則(※売却する物件がマンションの場合)
  • マンションの維持費などの書類(管理費や修繕積立金、管理組合費、町内会費など)(※売却する物件がマンションの場合)

これら以外にも、物件によって必要な書類は異なります。例えば、前述の書類は主に居住用物件に対してのものであり、投資用物件の場合には入居者との賃貸借契約書も用意することがあります。

2つの不動産査定の基本的な流れ

机上査定と訪問査定の基本的な流れ

机上査定と訪問査定では、流れが異なります。

まずは、物件の見学(調査)をしない、机上査定の基本的な流れを記載します。

【机上査定の基本的な流れ】
(1)査定の依頼 電話やメールなどで、不動産会社に査定を依頼をする。机上査定の依頼であることを伝え、物件の住所や広さ、築年数などの質問に答える。
(2)査定結果の提示 依頼を受けた不動産会社は、査定の結果を提示する。
(3)媒介契約の締結 (※訪問査定をせずに売却を依頼する場合)
ここで初めて物件を実際に見て最終的な金額を決定し、媒介契約を交わす。ただし、遠方の場合は郵送でも可能。

次に、物件の見学(調査)をする、訪問査定の基本的な流れを記載します。

【訪問査定の基本的な流れ】
(1)査定の依頼 電話やメールなどで、不動産会社に査定を依頼をする。机上査定の依頼であることを伝え、物件の住所や広さ、築年数などの質問に答える。
(2)査定結果の提示 依頼を受けた不動産会社は、査定の結果を提示する。
(3)媒介契約の締結 (※訪問査定をせずに売却を依頼する場合)
ここで初めて物件を実際に見て最終的な金額を決定し、媒介契約を交わす。ただし、遠方の場合は郵送でも可能。

おすすめの不動産査定サイトランキング「TOP3」

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ネット上には数多くの不動産査定サイトがあり、複数の不動産会社に一括で依頼ができるので便利。以下では、それぞれ特徴や強みを説明します。

主な不動産査定サイトの特徴

【不動産査定サイトの比較】
不動産サイト名 特徴
イエイ 大手不動産会社の登録が多く、高額物件やタワーマンションなどにおすすめ。
オウチーノ 自社買取の会社も登録されているので、買取も視野に入れている人向き。
スマイスター 土地や戸建てを扱う会社が多いので、戸建て物件の査定に強みがある。
マンション.navi リロケーション物件(転勤した人の物件賃貸)を扱う会社があるので、売却か賃貸かで迷っている人にもおすすめ。
イエウール 大手だけでなく地域密着型の不動産会社も登録されており、投資物件を含む多彩な物件の査定に強い。
リガイド 地域密着型の不動産会社が多く登録されており、特定の地域で売るのに適している。
楽待 地域密着型の不動産会社が登録されており、バランスのいい構成となっている。

次に、プロが選ぶ不動産査定サイトの「TOP3」を紹介します。

【不動産一括査定サイトおすすめランキング】
1位

イエイ

登録されている不動産会社の数が最も多く(※1,000社以上)、売却の可能性を広げるという意味で強い。大手が中心でありながらも、買取仲介とエンドユーザー仲介のそれぞれを重視する会社が含まれているので参考になる。
2位 イエウール 大手だけでなく、地域密着型の不動産会社も多く登録されていることが高ポイント。さらに、投資物件に強みを持つ会社も登録されているので、さまざまな観点で査定を受けられるのも強み。
3位 オウチーノ 自社買取と仲介のそれぞれに強みを持つ会社が登録されており、幅広いチャネルで査定の依頼ができることが高評価。
マンション.navi リロケーション物件を取り扱っている会社が登録されており、もし売却活動をしても売れなかった場合に、買取または賃貸という発展的な提案をしてもらえる可能性があるので、「オウチーノ」とともに3位にランクイン。

以上のように、不動産会社によってさまざまな強みや特徴があります。そのため、物件の種類や地域などを考慮したうえで、それにマッチする不動産会社を選ぶのがセオリーです。

物件を購入するのは、意外にもその物件の近くに住んでいる人というケースがほとんどです。その意味では、該当物件がある地域をカバーしている不動産会社というのは必要条件で、後はその地域にどれだけ強みを発揮できるかが重要です。この点を踏まえて、大手や中小の地域密着型の不動産会社にバランスよく査定依頼を出すのが、最も確実で効率的な方法です。

特殊なケースの不動産査定もある

売主の状況によっては、特殊な査定が依頼されることもあります。ここでは、特殊なケースの不動産査定について、ケース別に解説します。

ケース1:個人再生や民事再生、破産などに関わる不動産査定

借金問題による債務整理の有無は不動産査定に大きな影響はなく、通常と同様に仲介が可能です。

ただし、実際の現場では銀行などからの査定依頼となることが多く見られます。宅建主任の有資格者は売主の事情を他言することは禁じられているため、安心して全ての事情を話すことが可能です。このようなケースでは、少しでも話しやすい、信頼できる担当者を見つけることが重要と言えます。

ケース2:離婚や相続などで、財産分割が必要な場合の査定

財産分割を行うには、不動産がどれだけの価値を有するのか、正確に査定することから始めなければなりません。そのため、不動産会社ではこういうケースでは訪問査定を推奨しており、その結果を踏まえて売却するのかどうかの意思決定をする必要があります。

特に離婚が原因で持ち家を処分する場合は、財産分与とその後の養育費などにも影響を及ぼすため、正確な不動産の価値を把握することが不可欠です。

POINT
  • 不動産の査定は無料で行ってもらえる
  • 不動産査定の方法には「机上査定(簡易査定)」と「訪問査定(詳細査定)」がある
  • 不動産の査定価格の算出方法には、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」がある
  • 概算を知るために机上査定を行い、本格的に売却を検討する段階で訪問査定を行う流れが一般的

イエイ

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