不動産売却のお悩み解決はイエトク!

不動産査定にはどんな方法がある?損しないための3つの注意点

どの会社にどうやって査定を出せば高く売れるの?

不動産査定を成功させるためには、「査定方法」「査定を失敗しないための方法」の2つを知る必要があります。

ここでは「査定の基本の流れ」と「3つの注意点」を主に説明していきます。

不動産査定で損しないための3つの注意点

番号 内容 重要度
1 査定額=売れる価格でないことを把握する ★★★☆☆
2 査定価格は不動産会社で差が出ると認識しておく ★★★☆☆
3 複数社に依頼するときは「相場観」を掴む程度にする ★★★★☆
裏ワザ 一括査定を利用する ★★★★★

「一括査定」って何?

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不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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不動産売却の査定ってどうやるの?査定方法と基本の流れ

不動産査定とはどんなもの?査定額の出る仕組み

不動産査定とは、不動産の価格を算出するものですが、算出方法には3つの種類があります。

算出方法 詳細
取引事例比較法 同じマンション内や、近隣の同様物件の取引事例を基に価格を算出する。
原価法 一戸建ての原価を求める際に用いることが多い。
同じような不動産を再度購入すると仮定した時の再調達原価を求め、そこから原価補正を行う。
収益還元法 投資用不動産の価値を算出する際に使用する。
賃貸に出した際の家賃収入など、その不動産が将来得られる収益を基準に、現在の適正価格を算出する。

不動産売却の際に不動産会社が使うのは「取引事例比較法」です。

さらに、売却する部屋自体のリフォームの有無や部屋の状態などを見て、売れる価格に調整したものが最終的な査定価格になります。

原価法や収益還元法は計算式を利用して算出するため、「日当たりがよい」「展望がいい」といった要素は反映されません。

そのため、不動産売却では「取引事例比較法」を使って売却価格を査定します。

査定方法は机上査定と訪問査定の2つから選べる

「取引事例比較法」でも、査定方法には「机上査定」「訪問査定」の2つがあります。

査定方法 詳細
机上査定 物件の住所、広さ、築年数など、ヒアリングした情報だけをもとに査定額を算出する
訪問査定 実際に物件を見に来てもらい、日当たりや部屋の状態なども踏まえて査定額を算出する

机上査定と訪問査定では、スピードと価格の正確さが異なります。

より早く、だいたいでいいので価格を出したい場合は机上査定、正確な価格を知りたいなら訪問査定をオススメします。

ただし、実際に売却するとなれば訪問査定は必ず必要になるので、売却することが決まっている場合は訪問査定を行ってください。

不動産査定の流れは3ステップ!

不動産査定の流れは主に以下の3つのステップだけです。

【査定の流れ】
ステップ 詳細
1.不動産会社選び どの不動産会社に査定を依頼するかを決めます。
2.査定依頼 ネットや電話を利用して、1で決めた不動産会社に査定を依頼していきます。

  • 訪問査定……査定に来てもらう日時を決める
  • 机上査定……築年数や広さ、住所などの情報を伝える
3.(訪問の場合)訪問対応 査定担当者が家の中も見て回るので対応します。

このステップが完了したら数日程度で査定結果がでます。

査定が完了し、この会社に売却を依頼するかを決め、依頼する場合は「媒介契約」を締結します。

査定の流れの中では、ステップ1の「不動産会社選び」がもっとも大変かもしれません。

どこなら信頼できるのかもわかりませんし、何社にもまとめて電話を掛けるのも手間がかかります。

オススメとしては、ステップ1の際に「一括査定サービス」を利用して、ネットで簡易査定依頼を出すことです。

【一括査定のメリット】
  • 複数社にまとめて査定依頼可能
  • エリア対応している不動産会社に自動で査定依頼できる
  • 査定額の比較ができるので、高く売れる会社がわかる

ただし、一気に査定依頼を送り過ぎてしまうと電話対応などが大変になるので、2~3社程度に絞って査定依頼を送りましょう。

不動産売却の「無料査定」と「有料査定」は何が違う?

不動産売却時の査定は無料でできる!

不動産会社は、仲介手数料をもらうことで売りを立てているので、まずは査定してもらわないことには不動産仲介をすることができず、仲介手数料をもらうことができません。

この仲介手数料は、2,000万円の不動産が1件売れたら70万円ほどもらえるので、査定1件でお金をとって仲介手数料がもらえないとなっては損が大きくなってしまいます。

有料査定は不動産鑑定士に依頼するときのみ

反対に、有料で査定をするのは不動産鑑定士に特別に依頼をするときのみです。

鑑定士の鑑定結果は法律上効力のあるものになるので、以下のようなときに使うことが多くあります。

【鑑定士に鑑定依頼するケース】
  1. 裁判所や税務署に不動産の価値を立証する
  2. 無料査定の結果に不信感があるときに、第三者視点での評価として鑑定してもらう

ただし、鑑定士の鑑定評価は、実際に売れる価格とは異なるのでケース2のような使い方をする際には注意が必要です。

失敗せず売却したい!不動産査定の注意すべき3つのポイント

不動産査定で損をしないためには注意しておきたい3つのポイントがあります。

【不動産査定で損しないための3つのポイント】
  1. 査定額=売れる価格ではないことを把握する
  2. 査定価格は不動産会社で差が出るものと認識しておく
  3. 複数社に査定を依頼するときは相場観を掴む程度にしておく

一つずつ詳しく見ていきましょう。

ポイント① 査定額=売れる価格ではないことを把握する

不動産売却の査定は「査定額で買い取りますよ」という買取査定もあれば、「このくらいの額で買ってくれる人が見つかりそうですね」という仲介査定もあります。

買取の場合、仲介の7~8割程度の価格まで落ちてしまうので、ほとんどの人が仲介を選びます。

仲介での売却を依頼しているのにも関わらず、「査定額が◯万円だったから、絶対その額で売れる!」と思っていると値下げ時期を見逃してしまい、いつまでも売れないということが起きます。

反対に、査定額で必ず売らなければならないわけではないので、最終的に自分の売りたい価格で売るために、「査定額より1~2割ほど高めに売り出ししておき、値下げ交渉されたら希望額まで下げる」という売り方もできます。

ポイント② 査定価格は不動産会社で差が出るものと認識しておく

不動産の査定は機械が自動で出すのではなく、最終的に人が見て算出しています。

部屋が明るい、キレイ、と言っても、人によってそれにどのくらいの価値がつくかは異なります

また、部屋が汚な過ぎる場合、査定結果に影響が出てしまうこともあります。

リフォームとなるとやり過ぎな場合もありますが、最低でも大掃除、場合によってはハウスクリーニングをして査定額を下げないようにしましょう

ポイント③ 複数社に査定を依頼するときは相場観を掴む程度にしておく

不動産売却の査定をする際に、より高く売るために複数社に査定依頼を出す人が多くいます。

この時、安直に「一番高い会社に売却を依頼しよう!」と考えると失敗してしまいがちです。

不動産会社の中には「高く査定額を出して契約を取ろう」と考えている会社もあります。

査定額の理由に納得がいけば問題ないですが、ただ意味もなく高いだけの会社に依頼するとかえって損をしてしまいます。

複数社に査定を依頼するときは、ただ査定額の高い会社を見つけるのではなく、だいたいの価格相場を知ることで査定額が高すぎる/低すぎる会社が判別できるようにしてください。

不動産の査定はどこに依頼するのがオススメ?オンライン一括査定サイトを徹底比較!

不動産の査定先で迷ったらオススメしたいのが「一括査定」です。

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通常の不動産査定と同様、「一括査定」も無料で行うことができます。

なんで無料で査定額を比較できるの?不動産の一括査定とは

「一括査定」とは、一括査定サイトを通して一度の依頼で複数社に査定を依頼できるサービスです。

無料で利用できる仕組みは、不動産会社から報酬をもらう仕組みになっているからです。

関連記事:無料で査定価格を比較!不動産一括査定「イエイ」の口コミと使い方

不動産一括査定のメリット・デメリットまとめ

一括査定にはメリットだけでなくもちろんデメリットもあります。
表でまとめてみました。

メリット
  • 複数社にまとめて査定依頼が送れる
  • エリアに対応している不動産会社が自動で見つかる
  • 無料で利用できる
デメリット
  • 何社にも依頼すると電話対応がめんどう
  • 一括査定サイトに登録されていない会社には依頼できない

これらのデメリットをできるだけ回避するには、以下の3点を押さえてください。

【一括査定のデメリットを回避する方法】
  • 一括査定で依頼するのは2~3社に絞る
  • イエイという一括査定を利用して、断るときは「お断り代行サービス」を使う
  • なるべく登録会社数の多い一括査定会社を利用する

オススメの一括査定サイトランキングTOP3

次に、プロが選ぶ不動産査定サイトの「TOP3」を紹介します。

順位 一括査定サイト名 おすすめ理由
1位 イエイ
  • 不動産会社数:業界最多の1,000社以上
  • 登録会社の特徴:大手中心だが、買取仲介とエンドユーザー仲介のそれぞれを重視する会社が含まれているので比較しやすい
2位 イエウール
  • 登録会社の特徴:大手だけでなく、地域密着型の不動産会社も多く登録されている
    投資物件に強みを持つ会社も登録されているので、さまざまな観点で査定を受けられる
3位 オウチーノ
  • 登録会社の特徴:自社買取と仲介の会社が登録されており、幅広いチャネルで査定の依頼ができる
3位 マンション.navi
  • 登録会社の特徴:リロケーション物件を取り扱っている会社が登録されており、買取または賃貸という発展的な提案をしてもらえる可能性がある

不動産会社によってさまざまな強みや特徴があります。
そのため、物件の種類や地域などを考慮したうえで、それにマッチする不動産会社を選ぶのがセオリーです。

物件を購入するのは、意外にもその物件の近くに住んでいる人というケースがほとんどです。
その意味では、該当物件がある地域をカバーしている不動産会社というのは必要条件で、後はその地域にどれだけ強みを発揮できるかが重要です。

この点を踏まえて、大手や中小の地域密着型の不動産会社にバランスよく査定依頼を出すのが、最も確実で効率的な方法です。

まとめ

【この記事のPOINT】
  • 不動産売却の査定は取引事例比較法を使い、過去事例を元に売れる価格を算出される
  • なるべく正確に査定額を出すには「訪問査定」を依頼する
  • 不動産の査定は無料
  • 有料査定は裁判所や税務署に提出するとき
    • 査定額=売れる価格ではないことを把握する
    • 査定価格は不動産会社で差が出るものと認識しておく
    • 複数社に査定を依頼するときは相場観を掴む程度にしておく
  • 不動産の査定先でオススメなのは一括査定

不動産の査定先をどこの会社にしようか迷った場合、一括査定を利用して複数の会社に依頼を出すのがオススメです。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

”売却査定”のスピード診断をしてみよう(無料)
今日、売ったら最高いくらで売れるかが正確にわかります

大京穴吹不動産」「ソニー不動産」「ピタットハウス」「センチュリー21
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