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不動産の任意売却とは?任意売却を始める方法

任意売却とは、返済が困難になった債務者の救済するための売却方法です。

このサイトでは、任意売却を成功させるために必要な事前準備の仕方を紹介しています。
また任意売却にかかる費用やメリットデメリットも紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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などの不動産会社から査定結果が届きます。

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POINT
  • 任意売却は、差し押さえや競売を回避する救済手段である
  • 競売よりも高い価格で売れるので、希望に近い形で解決できる
  • 任意売却をするうえで、差し押さえや競売までの時間的な制約を考える必要がある

不動産の任意売却は返済困難者を救済する売却方法

住宅ローンの返済を滞納すると、やがてその物件は差し押さえられてしまいます。
差し押さえられた物件は裁判所で競売にかけられ、落札した人のものになります。
つまり、その家からは追い出されることになります。

しかも、競売にかけられると物件は買い叩かれ、住宅ローンの残債だけが残ることがほとんど。
やがてその残債も返済できなくなって、破産などの債務整理を余儀なくされるケースが少なくありません。

こうなってしまうと精神的な負担が非常に大きく、また、再スタートを切るにも負の遺産が多すぎて人生を立て直すことが困難になるでしょう。

そんなときに用いられる手段が「任意売却」です。
任意売却とは不動産業者に仲介を依頼して購入希望者を募り、売却した資金を住宅ローンの返済に充てるというもので、競売よりもいい条件で再スタートを切れるというメリットがあります。

任意売却をスムーズに進めるために、返済困難に陥ったら次に挙げるようなことを行いましょう。

任意売却の前に、返済困難に陥ったらすべきこと

  • いつから返済が滞っているのか、どこからお金を借りているのかを確認
  • 滞納について抵当権者(金融機関)と、どんな話になっているのかを確認
  • 抵当権者から来ている書類を全てそろえておく

要は、現在の状況をできるだけ正確に把握しておくことが先決です。
滞納から差し押さえまでにはタイムリミットがある以上、任意売却は通常の不動産売却と違って「時間との勝負」という側面があります。

そのため、相談から売却までをよりスムーズに進めるためにも、事前の情報収集が大きな意味を持っています。

住宅ローンを滞納すると、まず金融機関から催告書が届きます。
それでも滞納を続けていると、今度は警告の意味合いの強い督促状が送られ、指定の期日までに一括返済をしないと差し押さえをするという主旨の通知が届きます。

これでも滞納していると実際に差し押さえの手続きが開始されます。
差し押え後にもしかるべき手続きを踏めば任意売却は可能ですが、競売の入札が始まってしまうと任意売却は難しくなり、開札日には不可能となってしまいます。
任意売却による解決が可能なのは競売の入札前までということになります。

不動産の任意売却と差し押さえとの違いは「強制」か「任意」か

住宅ローンを滞納したことによる不動産の差し押さえは、裁判所が執行する「強制的な措置」です。
任意売却は「任意」という言葉が含まれていることからも分かるように、売主が「任意で行うもの」です。

裁判所による差し押さえ後、競売になると売却価格はかなり低くなってしまいますが、任意売却だと一応は通常の不動産売却なので足元を見られにくく、有利な価格で売ることが可能です。

不動産の任意売却と差し押さえのメリット・デメリット

メリット デメリット
任意売却 競売よりも高く売却できる 売れるかどうか確定しておらず、解決まで不確定要素が多い
差し押さえ・競売 強制的な措置なので、ある意味では楽に手続きが進む 売却価格がかなり低くなる

任意売却は、売主にかなりの精神的な負担がかかります。
本当に希望する価格で売れるのか、返済困難という今の状況を解決できるのかというのが不確定なので、このデメリットはあらかじめ認識しておく必要があります。

その点では、自分ではどうしようもできない状態にある競売は、強制的に手続きが進んでいくので不確定要素が少なく、ある意味では精神的に楽かも知れません。

任意売却はあくまでも一般的な不動産取引なので、特別な税金や費用などは発生しません
ただし、多くの場合は住宅ローンを滞納しているはずなので、遅延損害金が加算されることになります。

不動産の任意売却は「時間との勝負」

住宅ローンの滞納問題を任意売却で解決したいと思ったら、まず先述した「返済困難に陥ったらすべきこと」で挙げた情報の収集をしたうえで、不動産業者に相談をします。

なお、不動産業者のなかには、任意売却に強いことを売りにしているところもあります。
しかし、取り扱いは一般の不動産売却と同じなので、特に任意売却を専門的に取り扱っている業者でないとダメということはありません

まずは、住宅ローンを組んでいる金融機関に返済困難が見込まれることを早い段階から相談しておいて、実際に滞納になったら不動産業者に相談をするのがいいでしょう。
最初は任意売却ではなく、ローンの借り換えなどでの解決を模索して、それでも難しいと判断された場合に任意売却を開始するという流れになります。

任意売却を開始したら、後は通常の不動産売却と同じ流れになります。
ただし、差し押さえや競売までの時間的制約があるので、任意売却は「時間との勝負」になります。

POINT
  • 任意売却は、差し押さえや競売を回避する救済手段である
  • 競売よりも高い価格で売れるので、希望に近い形で解決できる
  • 任意売却をするうえで、差し押さえや競売までの時間的な制約を考える必要がある

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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今日、売ったら最高いくらで売れるかが正確にわかります

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などの不動産会社から査定結果が届きます。

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