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不動産の権利証を紛失しても売却できる?失くした際に取るべき対処法

家を売りたいけど、権利証がない…

不動産の権利証は再発行してもらえません。

ここでは「権利証をなくしたときの売却方法」と「権利証をなくしたときの対処法」を説明していきます。

権利証をなくしたらすべきこと

【権利証をなくしたときの売却方法】 権利証をなくした場合、3つの方法で売却活動が進められます。
  1. 登記官が事前通知という手続きを行い、本人確認をして登記をする
  2. <司法書士に本人確認情報を作成してもらう
  3. 公証役場の公証人に本人証明をしてもらう

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不動産の権利証ってどんなもの?

不動産の権利証には登記済証と登記識別情報通知がある

不動産の権利証とは、不動産の登記をした場合に登記名義人に発行される書面になります。不動産の権利証には、2種類あります。1つ目は、「登記済証」と呼ばれるもので、日本では過去約100年間登記所で発行されてきたものになります。もう1つは、「登記識別情報通知」と呼ばれるもので、12桁の数字と記号を組み合わせたものが発行されます。平成17年に不動産登記法改正が行われ、登記の簡略化が可能になるというメリットがあります。

登記済証と登記識別情報通知はほぼ同じものでありますが、登記済証は赤い印が登記の証明として残されているため、コピーの使用ができません。しかし、登記識別情報通知は、記載されている12桁の番号が合致すればメモやコピーで控えておいても問題がないということになります。

不動産の権利証を紛失・盗難にあったらどうする?

不動産の権利証は再発行をする手段があるのか

不動産の権利証が見つからないという状況になった場合、どのように対応すれば良いのでしょうか。権利証がなくなった原因として、何かしらの理由で紛失したもしくは盗難されたなどが挙げられます。これらは、手元にないという点では全く同じです。また、不動産の所有権を移転させるなどの手続きには実印や印鑑証明といったものが必要になるため、権利証を所持しているだけではそれらの手続きはできませんから、そこまで不安はないように思われます。しかし、盗難にあったのであれば、印鑑証明などを偽造することで所有権の移転を行うことも可能ですから、危険な状態であることは間違いありません。もし、権利証の再発行をしようとした場合、登記名義人が代わっていたとなれば大問題です。このような危険な状態を回避するには、不動産を所有していることを証明できるものと権利証の盗難に遭い、所有権の移転が勝手に行われる可能性があるため、登記の申請があったら差し止めるようにして欲しいという内容の書類を準備します。そして、不動産登記所に出向き、これらの書類値と印鑑証明書を一緒に提出するようにします。登記所は登記の申請があれば、申請を却下して連絡をしてくれますので、権利証の盗難の可能性があれば、この手続きは済ませておくと安心です。

では、権利証を紛失または盗難に遭った場合は、再発行することは可能なのでしょうか。まず、大前提として、権利証がなくなってしまった際の再発行は不可能です。つまり、同じ権利証は二度と発行されないということになります。しかし、権利証がなくては不動産売却などができませんから、新しい権利証はどうしても必要です。そこで、権利証の代わりに保証書の提出をすることで、不動産登記の申請が可能になります。この保証書とは、権利証をなくした登記義務者を人違いではないと保証した書面になります。この保証書を作成するには、登記義務者の氏名と登記を行う目的、売却などの対象になっている不動産の表示、保証人2名が登記を受けた不動産の表示などを記載して、保証人2名の署名と押印を行います。そして保証人2名の3ヶ月以内に作成した印鑑証明書を添付して、登記所に保証書2通を提出することになります。保証人が受けた登記は、所有権やそれ以外の登記などでも構いません。ただし、申請先の登記所とは別の場所で登記を受けている場合は、登記簿謄本を準備しなくてはならないので、注意が必要です。

ここまで見て分かるように、権利証はとても重要なものであることが分かります。初めて権利証を作成するのであれば、なくさないようにすることが大切です。ここで、権利証を簡単に作成する方法を紹介します。まず、登記は郵送などでも行うことが可能です。そのため、わざわざ法務局へ出向かなくても、必要書類を準備して送付するだけで大丈夫です。なお、権利証は数百円分の郵便切手と送付用の封筒を必要書類提出時に一緒に渡しておけば、郵送されます。また、権利証である「登記識別情報」はオンラインでの申請が可能です。そのため、手続きがスムーズにできますし、インターネットでの登録になるので、書類を紛失しても登録してある12桁の番号が何かしらの形で残されていれば、いつでも手続きが行えます。

不動産の権利証の発行は司法書士に依頼するべき?

司法書士に依頼することのメリットとデメリットはどのようなところにあるのか

不動産の権利証発行は、自分だけで行うことも可能ですが、司法書士に依頼することも可能です。では、司法書士に依頼するメリットとデメリットには、どんなものがあるのでしょうか。まず、司法書士が行うと、登記申請と同時に提供することができるので、手続きが非常にスムーズになります。また、司法書士は慎重に行わなくてはいけない本人確認であることを分かっているため、安心して任せられるということにあります。しかし、デメリットしては、司法書士の事務所によって費用は異なりますが、発行に約5万円前後かかり、多いところでは、10万円ほど必要になるケースもあります。司法書士に依頼する場合は、ある程度費用の準備は必要だと覚悟する必要がありますが、スムーズに権利証の発行ができるといえそうです。

では、司法書士に依頼しない場合の再発行方法には、どんなものがあるでしょうか。

1つ目は、「事前通知制度」と呼ばれるもので、権利証などを紛失した方に対して、登記官が事前通知手続きを行い、本人の確認を行うことで、登記の申請を終らせることをいいます。登記申請後は、登記所から個人の場合、本人限定郵便が届けられ、法人になると、書留にて書類が届けられます。送られてきた書類に実印を押して、登記所に返送すれば、登記所は本人の確認ができたと判断し、登記の手続きを進めていきます。

2つ目は、「公証人の認証による本人確認情報」で、権利証などを紛失した際の本人を確認できる情報は、司法書士だけでなく公証人も作成することができます。司法書士が作成した本人確認情報と同じで、公証人が認証した本人確認できる情報を登記申請と一緒に渡すことにより、登記の手続きをすることができます。

不動産の権利証がないとどうなる?

共有名義の不動産は人数分の権利証がないと登記変更できない?

不動産は1人だけで保有するわけではありません。場合によっては、複数の人が不動産を共有して保有することもあります。このように、不動産を複数の人のもにすることを共有名義の不動産といいます。まず、1ヵ所の不動産を3人が共有名義で保有した場合、不動産の持ち分は3分1ずつになります。しかし、持ち分が3分1だからといって使用できるのは3分の1だけというわけではありません。共有名義になると、それぞれに、土地を全て利用する権利を持っていることになります。極端ですが、持ち分が1%だとしても、共有名義の不動産を自由に使える権利はあります。ただし、共有名義の不動産を売却して現金にした場合は、持ち分の割合に分けて売却金額を受け取ることになります。また、他人に不動産を貸すなどして収益を確保した場合も、持ち分の割合に収益を分けて受け取ることになります。さらに、固定資産税の支払いについても、持ち分の割合によって支払い義務が発生します。

では、共有名義の場合、不動産の権利証はどのような流れで手続きすれば良いのでしょうか。まず、共有者の数だけ権利証が欲しいのであれば、オンライン申請が可能な「登記識別情報」で共有人数分の権利証を作成できます。なお、持ち分割合は権利証の発行には関係ないため、持ち分が少なくても権利証を発行は可能です。しかし、登記所での発行は、共有者が複数いても発行される権利証は1枚のみです。発行された権利証は、共有者の中で決められた代表者が保管します。とはいえ、共有名義は一人ではなく、複数の人が同じものを共有するということですから、何かしらのトラブルが起きやすいのも事実です。共有名義の登記は、特に遺産相続で目立つ傾向にあります。争いを止めるために共有名義にしたという人もいれば、法律だから何となくと考えずにしたなど様々です。しかし、基本的には共有で登記することはトラブルにつながりやすいです。ですから、共有での登記は慎重に考えることが得策です。

相続不動産の権利証がないと相続できない?

不動産の相続では、権利証がないまま相続することは可能なのでしょうか。権利証がなくて後々面倒なことが起きないか心配になります。しかし、権利証が紛失した状態での不動産の相続は可能になっています。不動産を相続することで、新しく登記識別情報が作成されることになりますから、特に問題はありません。ただし、権利証を紛失しただけであれば問題はありませんが、盗まれた場合は悪用される可能性も少なからずあります。登記は、権利証以外にも印鑑証明書と実印が必要になりますから、簡単にはできません。万が一、名義変更が行われていたのであれば、その登記が無効であることを証明すること、所有権移転登記の抹消が裁判で行われます。しかし、裁判では費用負担が必要になりますから、管理は忘れずにしましょう。

住宅ローンの借り換えには権利証が必須!

住宅ローンの借り換えを行う時には、様々な書類の準備が必要になりますが、その中には権利証も含まれています。ローンの借り換えをするためには、新しくローンを組むことになる金融機関に自宅を担保として渡す必要があります。これを抵当権の設定といい、この手続きには権利証がいるので、ローン契約をするためには用意しなくてはいけません。手元に権利証がなければ、住宅ローンの借り換えはできないので準備が必要になります。また、住宅ローンの借り換え以外にも不動産の売買をする時にも権利証が必要となります。

権利証がないと不動産売却は面倒が増える!

基本的に権利証は、不動産売買をする際に必要になります。しかし、権利証が紛失した場合は再発行ができません。そのため、不動産の売買はできないと考えてしまうこともあるようです。しかし、権利証がなくても不動産の売買は可能です。ただし、権利証の代わりとなるものを準備しなくてはいけません。この権利証の代わりになるものには、「事前通知方式」と「本人確認情報の作成」「公証役場の公証人による本人証明」の3つがあります。では、どの方法が1番良いのでしょうか。

まず、事前通知方式は、権利証などを紛失した人に登記官が事前通知と呼ばれる手続きを行うことで、本人確認をして登記をする方法ですが、一番のメリットとして費用負担がないことが挙げられます。ただし、登記に時間が必要になることや法務局への返送が確認できない場合は登記ができなくなる可能性があるといったデメリットがあります。

次に、本人確認情報の作成ですが、司法書士が手続きを行ってくれます。登記に時間がかからないことや本人確認手続きを慎重に行うので、安心して任せられるメリットがあります。ただし、他の方法と比べ、費用負担が大きくなる可能性があります。

最後の公証役場の公証人による本人証明も、時間のかからない方法であり、費用負担も比較的少ないです。しかし、本人確認が慎重に行われていないことも多く、無効になる可能性が高いというデメリットがあります。

これらの方法を見ると、費用の負担を避けたいのであれば「事前通知方式」は有効な手段だと言えるでしょう。しかし、費用はかかりますが、短時間で確実に手続きをできるのは「本人確認情報の作成」だといえるでしょう。

とはいえ、権利証が必要になる時は少ないかもしれません。しかし、必要になった時にあるのとないのでは、手続きにかかる時間や費用負担など様々なデメリットが生じてしまいます。不動産の権利証の管理については、どこに保管してあるか忘れないよう慎重に行うことをおすすめします。

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