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不動産売却の手数料は無料になる?費用一覧と利益を増やす1つのコツ

不動産売却の手数料を抑えたいけど、普通はいくらかかるの?

不動産売却の手数料は「仲介手数料」の他に「測量」や「解体」などの実費、「譲渡所得税」や「印紙税」などの税金の3つが主に挙げられます。

ここでは「手数料の計算方法」と「仲介手数料以外の費用」、「値引きのできる条件」を説明していきます。

不動産売却の費用一覧と節約可能レベル

番号 費用の種類 節約可能レベル
1 仲介手数料 ★☆☆☆☆
2 譲渡所得税 ★☆☆☆☆
3 抵当権抹消登記費用 ☆☆☆☆☆
4 住宅ローン繰上げ返済手数料 ☆☆☆☆☆
5 印紙代 ☆☆☆☆☆
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不動産売却の手数料はほとんどの場合値引きされません

手取り額を増やすには、出ていく費用を抑えるよりも、入ってくる売却額を吊り上げるほうが重要です。

不動産売却の費用を安くできない理由

  • 不動産売却の仲介手数料は「不動産会社の唯一の収入源」
  • しかも、売却が成功した場合にしか手数料をもらうことができない
  • 値引きができても、売却価格が査定額を大きく下回った場合くらい
  • そのほかの費用も税金金融機関に決められた手数料のため、抑えることはできない

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不動産売却の仲介手数料とは?

不動産売却には仲介会社への手数料の支払いが必要です。
仲介という方法で売却を依頼した場合に、不動産を売ってくれた報酬として支払うものが手数料です。

仲介手数料の上限/相場

不動産売却の仲介手数料には法律で定められた上限があります。

不動産会社の収入源はこの仲介手数料です。広告費や案内料、申込料などは一切請求できないため、請求されるのは仲介手数料の上限額がほとんどとなります。

なので、仲介手数料の相場はその上限額であることがほとんどです。

上限額は以下の数式で算出できます。

【仲介手数料の計算式】
物件の価格 仲介手数料の計算式
200万円以下 売買金額×5%
200万円超~400万円以下 売買金額×4%+2万円+消費税
400万円超 売買価格×3%+6万円+消費税

仲介手数料の計算方法

【仲介手数料の計算のモデルケース】

物件の売買価格:4,000万円(税抜)

この物件の売買でかかる仲介手数料は、次のとおりとなります。

【モデルケースの売買価格にかかる仲介手数料】

4000万×3%=120万円
120万+6万=126万円
126万+消費税=136万800円

4,000万円の不動産だと136万800円の手数料がかかります。

仲介手数料がかかるタイミング

仲介手数料がかかるタイミングは、買い手との売買契約が成立したときです。

しかし、仲介手数料の支払いのタイミングは不動産会社と交渉して決めることができます。

【仲介手数料を支払うタイミング】
  • 売買契約成立時に一括支払い
  • 決済・引き渡し時に一括支払い
  • 売買契約成立時、決済・引き渡し時に半分ずつ支払う

特に交渉をしなければ、半分ずつ支払うことになります。

売買契約成立時にどうしてもお金が用意できない、といったことがあれば決済時に一括で支払いするように交渉するとよいでしょう。

仲介手数料が安い/無料の不動産会社を見つける方法

家を損なく売却する方法として、手数料の節約を考える人も多いかと思いますが、仲介手数料が安い、または無料の不動産会社は実はほとんどありません。

不動産仲介会社は仲介手数料以外の収入源はないため、無料にしてしまうと収入を減らしてしまうことになります。

ただし、以下の3つのパターンの場合は、手数料が半額や無料になる可能性があります。

【不動産売却の仲介手数料が値引きされるケース】
  • 査定額の80%を下回るほど安く売却された場合
  • 決算期や繁忙期などのキャンペーン
  • 両手取引の場合

査定額の80%以下での売却になった場合

大きく下回るとは、査定見積額の80%を超えて売却できない場合で、売り買いの資金計算に影響が出る場合です。

この点、何の問題もない場合に、やみくもに手数料の値下げを交渉すると、営業マンも人間なのでその後の取引に影響する可能性があります。

決済が近づき、そのための打ち合わせをするころに、端数をカットできないか程度の相談にとどめておくべきでしょう。

決算期や繁忙期のキャンペーン

集客のために大々的に宣伝する際に、最も効果的なのが仲介手数料の値引きです。

そのため、決算期や繁忙期はといったかき入れ時は仲介手数料が安くなりやすくキャンペーンが実施されることが多くなります。

両手取引の場合

両手取引だと仲介手数料が安くなるケースが多くあります。

仲介手数料無料や半額を謳っている不動産会社は、両手取引とすることで購入者側にだけ仲介手数料を請求し、売却者側の手数料を値引きしているモデルです。

【仲介手数料無料・半額の不動産会社】
  • REDs
  • ゼロワンハウス
  • アリーナコーポレーション
  • ……他

両手取引にはデメリットも多いため、安易に手数料無料の不動産会社だからと依頼すると損をする可能性もあります。

【両手取引のデメリット】
  • 購入希望者が見つかるまでに時間がかかる
  • 中小の不動産会社が多く、販売力が弱いこともある

これらのデメリットがあり、そもそも高く早く売却できず損をしてしまう可能性があります。

「一括査定」を利用すれば仲介手数料がいくらかかるのかも相談できます。

その他の不動産売却にかかる費用一覧

不動産の売却にかかる手数料は、仲介手数料だけではありません。
売却活動以外での手数料は、仲介手数料とは別に実費として請求されます。

不動産売却をすると、以下のような手数料がかかってきます。

譲渡所得税

不動産を売却すると、売却で得た利益に対しての住民税と所得税が発生します。

【譲渡所得税の計算方法】

売却益-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得

譲渡所得×(所得税率+住民税率)=譲渡所得税

抵当権抹消登記

不動産売却時に住宅ローンが残っていた場合、住宅ローンの債権者が不動産に抵当権を設定しています。

この抵当権が残っていると売却ができないため、住宅ローンを完済したうえで抵当権の抹消をしなければなりません。

1件につき1,000円、土地と建物の場合は2件になるので2,000円を支払います。

ただし、抹消手続きは素人には難しく司法書士に依頼する必要があるため、司法書士への報酬として1万円ほど別途でかかります

住宅ローンの返済、繰上げ返済手数料

不動産売却時に住宅ローンが残っていた場合、住宅ローンを一括返済する必要があります。

返済分の費用の用意はもちろん必要ですが、一括返済をすると「繰上げ返済手数料」も発生します。

一般的に3,000円~5,000円ほどかかります。

印紙代

売却成立時に交わす売買契約書に貼るものです。

契約書自体に税金がかかるので、印紙を購入して貼ることで納税します。

印紙代は不動産の売却額によって異なります。

【売却額に対する印紙代】
売却金額 印紙代(※)
10万円超50万円以下 400円→200円
50万円超100万円以下 1,000円→500円
100万円超500万円以下 2,000円→1,000円
500万円超1,000万円以下 1万円→5,000円
1,000万円超5,000万円以下 2万円→1万円
5,000万円超1億円以下 6万円→3万円
1億円超5億円以下 10万円→6万円
5億円超10億円以下 20万円→16万円
10億円超50億円以下 40万円→32万円
50億円超 60万円→48万円

※平成30年3月31日までは軽減措置があるため、右側の金額が印紙代となります。

その他の費用

上記の他にも様々な費用がかかります。

【その他の費用】
費用の種類 詳細 金額
測量費用 土地の境界があいまいな場合は測量が必要です。 10万円ほど。
解体費用 土地を更地にして売却する場合は解体が必要です。 不動産の大きさ・種類、業者によって異なる。
整地費用 土地を整えてから売却する場合には整地費用も必要です。解体に整地がつく場合も。 業者によって異なる。
不用品の処分費用 家具などの不用品を処分する際の費用。 不用品の内容・量によって異なる。
リフォーム費用 売却に際してリフォームが必要な場合にかかる費用。 内容・箇所によって異なる。
ハウスクリーニング費用 売却に際してハウスクリーニングが必要な場合にかかる費用。 広さによって異なる。
引越し費用 引越しをする上で必要な費用。 業者、荷物の量によって異なる。

「一括査定」を利用すれば費用がいくらかかるのかも相談できます。

不動産売却費用の内訳は?実際にシミュレーションしてみた。

費用は売却する不動産の種類や大きさ、地域などによっても異なってきます。 そのため、以下はあくまで一例ですが、実際の費用感をシミュレーションしてみましたので参考にしてください。

【不動産売却費用の内訳】

不動産が2,500万円で売却できた場合……

  • 仲介手数料……81万円+消費税
  • 抹消費用……11,000円
  • 完済事務手数料……5,000円
  • 振込手数料……1,000円
  • 印紙税……15,000円
  • 譲渡所得税……0円
  • 不動産登記費用……30万円
  • 測量費用……0円
  • 不要品の処分費用……30,000円
  • 引っ越し費用……20万円

以上を合算すると、137万2,000円になります。
各費用は最大値に近い金額で計算しているため、実際は上記より低く抑えられる可能性があります。

また、譲渡益が出ていないことと測量は不要であるという想定にしているため、これらの費用が発生した場合は上乗せすることになります。

不動産売却費用の内訳

「一括査定」を利用すれば費用がいくらかかるのかも相談できます。

法人が不動産売却すると費用はいくらかかる?

法人が不動産を売却すると、これまで出てきた費用の他に「法人税」がかかります。

追加でかかるのではなく、法人税の対象となる利益に不動産売却での収入も加算される形になります。

まとめ

【この記事のまとめ】
  • 不動産売却の手数料は「売却額の3%+6万+消費税」
  • 不動産売却の手数料や費用を安く抑えることは難しい
  • 法人だと法人税もかかる

不動産売却を行う上で、手数料や費用を抑えることで手取り額を増やすことは簡単ではありません。

手取り額をなるべく多くするためには、費用抑えるよりも「不動産を高く売る」ことが重要です。

「一括査定」というサービスを利用すれば、査定額を比較することで最も高い金額で売ってくれる不動産会社を見つけることができます。

損をしないためにも、高く売却することで利益を増やしましょう。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

”売却査定”のスピード診断をしてみよう(無料)
今日、売ったら最高いくらで売れるかが正確にわかります

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などの不動産会社から査定結果が届きます。

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