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【不動産の売却損が出た人向け】節税可能な2つの特例の使い方

「不動産売却で損が出てしまい、税金まで払うのが厳しい…」
「売却後にかかる税金を減らせる方法はないのかな?」

不動産の売却で損失が出てしまった人のために、売却後にかかる税金を減らせる特例が2つあります。

ここでは不動産の売却で損が出た場合どうなるのか売却損が出た場合のみ活用できる2つの特別控除についてご紹介します。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

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2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
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不動産の売却で損失が出ると、譲渡所得税はかからない

不動産(一戸建てやマンション)の売却では、譲渡所得税と住民税がかかる

原則的に、不動産を売却した場合はその売買によって利益が生じれば担税力(税金を払う能力)があるとみなされるため譲渡所得税や住民税がかかります。

ただし、譲渡所得(不動産を売ってプラスになった部分)については、「サラリーマンにおける給与所得」や「個人事業主の事業所得」のような所得とは異なる方式で課税されます。

給与所得、事業所得のようなものは「総合課税」といって、その年の総所得金額を合計して計算するのですが、譲渡所得については「分離課税」といって、それらのものとは切り離して計算するというルールがあります。

なぜこのような方式を取っているのでしょうか。

日本では「超過累進税率」といって、所得が上がるとそれに応じて所得税の税率がどんどんアップしていくようになっています。もし売買による利益のように一時的に高い金額の所得があった場合に、それが1年限りのものであるにもかかわらず給与所得や事業所得と一緒に計算するとそちらにまで高い税率が適用されてしまうので、高くなりすぎないように緩和するという趣旨でそれぞれを分けて計算するのです。

では、具体的に譲渡所得金額はどのように算出されるかを見てみましょう。計算式は次のようになります。

「譲渡価額-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得」

「譲渡価額」とは、売買などによって入ってくるべき金額を指して言いますが、未収である分や、金銭以外の経済的利益(有価証券など財産的価値のあるもの)で受け取る分も含みます。

「取得費」とは、土地や建物の取得にかかった金額と、設備費や改良費の合計額を指しています。ただし、建物については「経年劣化(年々古くなっていく)」という要素がありますので、その分を差し引いて考えることになります(=減価償却費)。

なお、売主自身が購入した際の土地建物の取得にかかった金額が不明ということもあるでしょう。その場合、この金額で取得したことにするとみなす金額(=概算取得費)が設定されており、概算取得費は「収入金額×5%」という計算式を使います。

取得費の具体的な内容をさらに細かく見ると、次のようなものです。

  • 「購入代金・設備費・改良費」
  • 「仲介手数料」→不動産業者に支払う手数料
  • 「登記費用」→登録免許税や司法書士への手数料
  • 「建設に必要な材料費」→労務の対価も含む
  • 「測量や埋め立てなどの造成費用」→土地を改良するための費用も含む
  • 「土地と一緒に取得した建物の取り壊し費用」→取得後1年程度の間に要した取壊し費用
  • 「所有権を取得するための訴訟費用」→弁護士費用など
  • 「取得するための借入金利息」→借入れの日から使用開始日まで
  • 「その他資産取得のために必要な費用」

「譲渡費用」とは、土地建物を売却するために使った費用です。

一番主要なものとしては「資産の譲渡に直接必要となる費用」が挙げられます。たとえば売買契約書に貼る印紙代や、売却にあたって不動産業者に依頼した場合の仲介手数料、抵当権抹消や売主の住所、氏名の変更登記のためにかかった登記の印紙代や司法書士報酬、土地を測量した場合の測量費、広告費、交通費など、譲渡のために直接使った費用のことです。

また、「土地建物の譲渡価額をアップさせるために支出した費用」もこれにあたります。たとえば譲渡のために家を借りていた借家人を立ち退かせるために支払った立ち退き料、そして土地の上に古家がある場合などに使う取り壊し費用、そしてさらに有利な条件で売却するために余分な契約を解除した際の違約金等があります。

このように、売買で入ってきた収入の総額から取得費と譲渡費用を差し引いて出たのが譲渡所得ですが、さらに「譲渡所得-特別控除」という計算式で「課税譲渡所得」を出します。この課税譲渡所得に税率をかけて計算すると実際の税額が出るわけです。

ここで言う「特別控除」とは、特定の状況で売買した際にもしも利益が出ていたらそこから一定金額の利益を差し引けるというものです。差し引くことによって課税譲渡所得がゼロになれば当然、譲渡所得税は課税されません。

代表的なものが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。これは、所有期間の長短に関係なく、居住する家屋(その敷地も含む)か、居住しなくなってから3年目の年の年末までに家屋を売却した際に得た利益についてそこから最大3,000万円を差し引ける、というものです。

損失が生じたときには「特別控除」の活用を考える

買い換えかどうかで利用できる特別控除は違う

冒頭で述べたように、現在は不動産を購入しても売却益を期待できる時代ではありません。実際に売却金額で住宅ローンの残債務が到底返しきれず、物件を売ってもなお債務だけが残るような例も非常に多くあります。

では、実際、売ったら損失が出たという場合に何か税務的な救済措置はないのかということを考えてみましょう。

まず知っておきたいのは「損益通算」という考え方です。これは、その年の所得の中で「ある所得の項目は黒字になったが他の項目が赤字になった」という場合、黒字と赤字の項目をトータルで考えてプラスになったかどうかを判断するという課税方法です。

つまり、赤字が出ている項目があるにもかかわらずそのことを考慮してもらえず、黒字部分にだけ着目してすべて課税されてしまうのはバランスが悪いということで、赤字の分を黒字から差し引き、課税価額を減らしてもらう措置だと考えればよいでしょう。

通常、譲渡所得については上記に述べたように「分離課税」となり他の項目とはもともと分けて課税する考え方ですから、「総合課税」である給与所得や事業所得と損益通算することができません。ただし、マイホームの売買については例外的に損益通算ができる場合を認める「特例」が設けられています。

これらの特例の内容としては、マイホームを売却して他の不動産を取得する際、もしくは売却して買い替えをしない場合であっても損失が出ていれば他の所得と損益通算することができ、それでもなお差し引ききれない赤字がある場合はそれを損益通算した翌年以後3年間その他の所得から控除できる(繰越控除)というものです。それぞれについて詳しくは以下のとおりです。なお、どちらとも繰越控除の対象となるのは所得税と住民税です。

  • A.「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」(家の買い替えを伴う場合)
  • B.「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」(家の買い替えを伴わない場合)

これらについては詳しい要件があり、それを満たした場合に損益通算や繰越控除が認められます。まず、AとBに共通している要件を見てみましょう。

  • 「売却する家の所有期間」→譲渡する年の1月1日現在で5年を超えて所有していること
  • 「居住期間」→制限なし
  • 「マイホームの定義」→
    1. 自分が主として住んでいる家を売却すること。
    2. 住まなくなってから売却する際は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却したこと。
    3. 家屋を取り壊した場合は、上記2の範囲内で、家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されていること(取壊し後にその敷地を賃貸その他に使用した場合は不可)。
    4. 転勤などの事情で単身赴任している場合、配偶者などが居住している家屋を売却したこと(セカンドハウスは不可、主たる居住用家屋であること)。
  • 「その他の要件」→
    1. 夫婦などで共有する居住用不動産を譲渡した場合は、損益通算、繰越控除はそれぞれの持分の範囲内で各人ごとに適用する。
    2. 譲渡する相手方は譲渡する者の配偶者や親、子、生計を一つにする親族、内縁関係、同族会社等の特別な関係でないこと。
    3. 譲渡損失が生じていること。
    4. 所得金額が3,000万円を超える年の分は繰越控除が適用できない。ただし、損益通算を行う年については制限はなし。
    5. 平成29年12月31日までに譲渡したものに限って適用する。

そして、それぞれに要件が異なる部分もあります。

A.「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」についての要件

「買い換える資産についての要件」

  1. 旧不動産を譲渡する日の属する年の前年1月1日から翌年12月31日までに取得すること。
  2. 買い換える不動産を取得した日から取得した日の属する年の翌年12月31日までに居住すること。
  3. 買い換える不動産を取得した日の属する年の12月31日または特例の適用を受けようとする年の12月31日において買い換える不動産について一定の住宅ローン残高があること(旧不動産についての住宅ローン残高があるかどうかは問われません)。
  4. 買い換える不動産の面積が登記簿において50平方メートル以上あること。

なお、Aについて損益通算できる金額は、譲渡所得金額を計算して出された損失の金額となります。

B.「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」(家の買い替えを伴わない場合)についての要件

「損益通算ができる損失の金額」

  1. 譲渡所得金額を計算して出された損失の金額
  2. 譲渡資産(旧不動産)にかかる一定の住宅ローンの金額から譲渡所得の譲渡対価の額を控除した残額

これらのいずれか低い金額となります。

なお、譲渡資産の売却契約を締結した日の前日においてその資産にかかる一定の住宅ローン残高があることが要件となっています。

Bについては買い換えを前提とした特例ではないため、買い換え資産の要件は規定されていません。

税金について分からないときには、税務署や税理士に相談

万一、住宅ローンを組んでいるのに売却による損失が出てそれを自分で支払えなければ連帯保証人に請求が行ってしまうため、もし保証人となった家族、友人がいればその人にも迷惑がかかることがあります。ですから、もし税制上、有利な特例があれば漏れなく使いたいものです。

ただ、上記のように居住用財産の売却にまつわる税制は非常に複雑で要件が多くわかりにくいものです。やっかいなのは、毎年税制改正が行われ、期限つきだった特例が伸びることもしばしばあるということです。改正を確実に追いかけるためには、毎年12月に与党がまとめて発表する「税制改正大綱」という翌年の改正内容の原案に目を通しておきたいものです。自分自身の財産であるため毎年マイホーム関係の税制をチェックするのがベストですが、自分流に間違った解釈をしてしまうことも多いですから、最終的な判断は素人が自分でするべきではありません。

売却を考え始めたら、それに伴って自分のケースでは税金の関係がどうなるかということは税理士か税務署に事前に確認しておかなければなりません。そして、不動産業者の中にも税金の関係をしっかり勉強しており、色々とアドバイスしてくれたり、提携の税理士に正しい情報を確認してくれたりする優良な営業マンがたくさんいるはずですので、業者の実力を確かめる意味でも積極的に質問してみましょう。

売却の際に損失を出さないためにはより良い条件で売ってくれる業者を探すことも大切ですので、まずは不動産売却の一括査定サイトを利用して自分の不動産の相場を知ることが必要です。

相場を正しくつかめなくて安く買いたたかれてしまうことは論外ですが、あまりにも高すぎる査定を出してくる業者にも要注意です。複数の会社から見積を取ってみると自分の不動産の適正な価格が見えてきますので、最低でも3社程度には依頼をして比較することを心がけましょう。

なんで不動産の売却損が起こるのか

不動産を売却するにあたって売却価格が帳簿価格よりも低いと、不動産の所有者は損失を負うことになります。これを「売却損」と呼びます。 売却損が発生するのは支出した金額よりも得られる金額の方が少ない場合です。

不動産はいったん住んでしまうと中古物件として扱われるようになるため、その価値が大きく下がります。また、現在では地価が上昇する見込みは低いため、得られる金額は年々少なくなります。一方、住宅ローンを組むと毎年利息を支払わなければならないため、支出する額は物件の価格を超え、さらに増えていきます。増加する支出額と低下する不動産価値によって売却損が生じてしまうのです。

譲渡損失の特例を受けるための条件

原則として不動産を譲渡したときに損失が生じても、税金が変わるわけではありません。しかし、「居住用財産」を譲渡して売却損が生じたときには、その損失の分だけ他の所得(所得税・住民税)から差し引ける特例があります。

この特例には不動産を買い替える場合に適用される居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例と、不動産を買い替えない場合に適用される特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の2種類があります。より具体的には、合計所得金額3000万円以下の年に5年を超えて保有する不動産を売却することを条件として、生じた売却損を一定の限度で他の所得から差し引くことができます。

さらに、控除しきれない金額についてはその翌年から3年間繰り越して控除できます。買い替える場合にはローン返済が終了していても特例が適用されますが、買い替えない場合には住宅ローンが残っていることが必要です。

そのほか、買換えの場合には床面積が50平方メートル以上でなければならない等細かい条件が定められています。また、前者では譲渡した居住用財産の損失額全額について控除されますが、後者では譲渡した居住用財産の譲渡損失額またはその財産にかかる借入金残高から譲渡対価の額を控除した残額のいずれか小さい方です。

不動産の売却損が出た場合の確定申告の方法

不動産を売却して売却損が生じた場合には、法律上、確定申告をする必要はありません。しかし、上記の特例やマイホームを売却した際の3000万円特別控除の特例を利用できる場合には確定申告することで税金を安く抑えられます。

どれほどの税金が控除されるのかを具体的にみてみましょう。まず売却損は不動産の購入価格から売却価格と諸経費を差し引いた額です。たとえば7000万円で購入したマンションを4000万円で売却し、5000万円のマンションを購入したとします。保有期間中は、建物の減価償却費や住宅ローンの利息を含め、諸経費として1000万円を支出したと仮定します。この場合、売却損は7000万円から5000万円を差し引いて2000万円です。

この売却損に相当する金額の税金を他の所得から差し引くことを「損益通算」といいます。損した分と所得(利益)を合算して帳消しにするイメージです。この例において年収800万円で所得税として毎年79万2500円を支払っていたとしたら、売却した年のみならず翌年も所得税は全額還付されます。さらに翌々年は400万円の所得に対する税金を支払います。住民税は前年度の収入額に応じて発生しますので、売却した年は控除されず、翌年、翌々年は0円となります。

確定申告は売却の翌年の2月上旬から3月中旬までの間に行います。大まかな流れとしては必要な書類を準備して、確定申告書を作成して税務署に提出します。

確定申告時の必要書類

確定申告に必要な書類は、確定申告書、年間の所得が証明できるものと不動産取得時の売買契約書、経費の分かるもの(領収書)、売却時の売買契約書、全部事項証明書(土地、建物)です。必要に応じて、これらの書類に印鑑を押すことが求められます。

確定申告書は先ほど挙げたケースのように具体的な数字を自分で導いて作成します。このため、必要経費の額を証明できる書類をまずは準備してから確定申告書B様式、分離課税用の申告書、譲渡所得の内訳書を作成すると良いでしょう。もっとも、複雑な計算まで自分でしなければならないわけではありません。国税庁のHPにある「確定申告書等作成コーナー」から指示に従って入力していけば、自動的に具体的な数字が出てきますので、手間を省くことができるでしょう。

譲渡所得や税額の計算方法

不動産を売却したことによって生じた所得を「譲渡所得」といいます。譲渡所得は土地・建物の譲渡代金などの譲渡収入金額から取得費と譲渡費用(売却に直接必要だった費用)を差し引いたものです。

取得費の計算方法には実額法、概算法の2種類があり、いずれか額の大きい方を用います。そして譲渡所得のうち課税対象となるのは、譲渡所得から特別控除額を差し引いたものです。紹介した特例が適用できる場合にはここで控除することになります。さらに譲渡所得は他の所得と分離して、不動産の用途やその所有期間によってあらかじめ定められた税率をかけ、実際に支払う金額を導きます。

保有期間が5年以下であれば居住用か否かを問わず、税率は39.63%(所得税30.63%住民税 9%)、5年を超えていれば20.315%(所得税15.315%住民税 5%)です。もっとも、10年を超えて保有したマイホームに関してはさらに例外的措置が採られています。

まとめ

税法は複雑な計算を伴うため、数多くある法律の中でも特に難解な法律の1つだといわれています。このため、確定申告にあたっては、そもそも確定申告が必要なのか、どうすれば確定申告ができるのかなど悩んでしまうかもしれません。

しかし実際のところ、とある調査によると住み替えにあたって不動産を売却した世帯の約8割で売却損が生じていることがわかっています。ご自身の場合に売却損がないかをしっかりと確かめて、損のないように手続きを行うようにしましょう。

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