不動産売却のお悩み解決はイエトク!

不動産売却の流れ8ステップと相続不動産売却の流れ5ステップ

不動産売却は仲介会社に依頼して行います。
売却を検討し始めてから実際に売却、そして引き渡しまでの流れはどのようなケースでも基本的に同じです。

今回は、自宅や相続した不動産を仲介会社を利用して売却するまでの一連の流れを説明します。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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POINT
  • 不動産売却の基本的な流れは「査定→集客→売買契約→引き渡し」である
  • 引越し先の有無や資金計画によって一部の順序や特約について変わるが、基本的には同じ
  • 相続した不動産を売却する場合、税金との関係を考慮する必要がある

step.1 情報収集をして相場をつかむ

不動産売却の基本の流れ

不動産を売却しようと思ったら一番初めにするべきことは情報収集です。

情報収集とは、主に自分の不動産の周囲にある不動産の売却情報(取引成約価格やエリアの価格動向)を調べることです。

情報収集をする目的は自分の不動産の相場取引価格を知り、相場感覚を身につけることです。情報収集をして相場感覚を身につけると、適切な売却金額を設定することが可能となり、早期売却につながります。

情報収集として調べるべき項目は以下の通りです。

情報収集するべき項目 情報収集する方法
実際の複数社での査定額 一括査定サイトを用いて複数者から査定結果をもらう。もしくは自分で一軒ずつ不動産会社に査定の依頼をする。
近隣物件の成約・販売事例 SUUMOやHOME'Sのような不動産ポータルサイトで、現在近隣で販売している物件を見る。
売却したい不動産のエリア価格動向 国土交通省から発表されている不動産価格指数や、日本不動産研究所が発表している住宅価格指数を参考に、価格の上下を確認する。

step.2 査定

情報収集をしたら、次は査定をしましょう。

査定をする理由としては、実際に売却金額を決める際の判断材料とすることと、媒介契約を結ぶ不動産会社選びの参考にすることです。

まず、不動産の売却価格を決定するのは、不動産会社と媒介契約を結んでからです。この売却価格を決定する際に、判断材料となるのが査定結果なのです。査定価格は不動産売却のプロによってはじき出されたもので、業者もプライドを持って提示している金額です。売却金額の決定の際に、判断材料とするには十分な信憑性があります。

また、実際に査定を依頼している間から関係は続いているので、その不動産会社の担当者が信頼できるかどうか判断できます。なので査定を依頼した際に売却を任せられないと感じたなら、他の不動産会社にまた査定を依頼して、信頼できる不動産会社と営業担当者を探しましょう。

さて、査定には机上(簡易)査定と訪問(詳細)査定の二つがあります。どちらをおこなえばいいのかという質問がよくありますが、どちらにも特徴があるので自分に合っている方を選択してください。

机上査定 訪問査定
メリット 立会いが不要なので忙しくても簡易的に、大まかな相場を知れる 物件個別に査定結果を出すので、査定結果の制度が机上査定よりも高い
デメリット 所在地、間取り、築年数などの物件情報で判断される場合がほとんどなのでデータの信憑性が低い 査定に立ち会うための時間確保をしなければならなく、気軽にできない

査定の際に、複数の不動産会社の査定結果が欲しいなら、完全に無料で利用できる不動産一括査定サイトがあるので、利用することをお勧めします。もちろん記入した情報が外部に漏らされることはないので、安心してご利用ください。

step.3 媒介契約の締結

査定をしたら次は不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産の売却・購入を不動産会社に仲介してもらうために結ぶ契約です。不動産売却のやりとりや手続きは個人間でおこなうことが非常に困難なので、媒介契約を締結して不動産会社に依頼するのがほとんどです。

媒介契約の種類としては以下の3つがあります。

【媒介契約の種類】
  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

この中では最も親身に売却活動をしてもらえて、契約上の縛りもない専任媒介契約がオススメです。実際に一番契約されている媒介契約は専任媒介契約です。

step.4 販売活動

不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ実際に家を売りに出す、販売活動に移ります。

自分で行う販売活動には「不動産の売り出し価格設定」があり、不動産業者が行ってくれる販売活動には「スーモやアットホームなどの各種不動産会社のポータルサイトへの掲載」「新聞折込チラシの配布」「不動産流通機構(レインズ)への掲載」があります。

なかでも、売り出し価格の設定は不動産売買の成否を分ける、最も重要な販売活動です。売り出し価格の設定を誤ると、いつまでも物件が売却できなかったり、相場よりも安く売れて損をしてしまいます。一つ気をつけておきたいのは、売却価格はあくまでも売れる適切な価格に設定するべきで、売却希望価格をそのまま設定すれば良いわけではないということです。

適切な不動産の売り出し価格の設定方法については、リンク先で説明しているのでご覧ください。

step.5 物件案内(内覧)

販売活動が順調に進めば、購入を希望する方からの問い合わせが来るようになり、物件を実際に見てみたいという内覧希望がでてきます。内覧とは、売りに出されている物件を、購入希望者が実際に足を運び物件の見学をすることです。

内覧を希望している時点で、訪れてくれる人はあなたの物件にかなりの興味を持っています。内覧をうまく成功させられれば、売却へとダイレクトにつながります

実は、内覧には成功させるためのいくつかのポイントがあります。このポイントさえ押さえていれば、内覧を成功させられる可能性がグンと上がります内覧のポイントに関してはリンク先で紹介しているのでご覧ください。このポイントをおさえて売却へと一気に近づきましょう!

step.6 売買契約の締結

販売活動と内覧を通して、あなたの物件が気に入られれば、ついに売買契約の締結です。

不動産売買は大きな金額を取り扱うので、契約を結ぶ際には契約書を用いて書面での取り交わしとなります。

契約が成立するまでの流れは以下の通りです。

【契約成立までの流れ】
  1. 買主と契約内容の確認
  2. 買主への重要事項説明
  3. 不動産売買契約書を用いて契約の締結
  4. 手付金の支払い


ちなみに、不動産の売却後の引っ越し先が未定の場合、売買契約の一環として売却物件の引き渡しの期日に3カ月程度の猶予を設けます。その3カ月間のうちに引越し先を探して、物件を引き渡す流れとなります。

step.7 抵当権抹消の準備

売却時に住宅ローンが残っていたら、抵当権抹消をする必要があります。抵当権抹消は司法書士に依頼するのが基本です。自分でも可能ではありますが、必要書類を集めて漏れなく記入し、抹消の手続きをするまでには半日以上かかってしまうので、1万円前後かかりますが、報酬を支払ってでも司法書士に依頼するのがオススメです。

自分で抵当権の抹消をせず、司法書士に依頼するにしても抵当権抹消のための準備は必要です。準備としては司法書士を探して必要書類をそろえておくなどがあります。

必要書類は以下のものです。

【抵当権抹消時の必要書類】
  • 登記原因証明情報
  • 登記事項証明書(登記簿謄本)
  • 登記識別情報通知
  • 抵当権設定契約証書
  • 金融機関からの抵当権抹消委任状
  • 金融機関の資格証明書(代表者事項証明書、現在事項証明書など)
  • 金融機関宛ての返信用封筒

必要書類は取得方法や書類が必要か不必要か、パターンによって違いがあることもあるので、依頼する司法書士の指示に従うのが良いといえます。

step.8 残金決済・所有権移転などの引き渡し準備

最後に買主へ不動産を引き渡す準備に移ります。引き渡しをする前に必要な準備は以下です。

残金決済 まだ支払いが済んでいない分の残代金を、買主が売主に対して支払うこと。
所有権移転登記 不動産の名義を売主から買主へと移転する登記。
抵当権抹消 不動産購入時に住宅ローンを借りてついた抵当権を外すこと。
土地の実測・境界確認 土地の数値情報を正確に収集したり、土地の権利がどこまで及ぶのかをはっきりさせて、隣人とのトラブルを避ける。
立会いのもと現地確認 引き渡しまでに不動産会社・買主・売主が揃った状態で、付帯設備の確認や物件の修復に関する契約を見直したり、売買契約時よりも不動産に損傷がないかどうかを確認する。
立ち退き作業 引っ越しや電気・水道・ガスなどの公共料金の精算が含まれる。

ちなみに、残金決済・所有権移転登記・抵当権抹消は司法書士立会いのもと、3つ同時並行で行われるので司法書士に事前に指定された書類を記入しておきましょう。現地に行けばあとは司法書士が手続きをしてくれるのであまり心配せずとも大丈夫です。

以上の引き渡し準備が完了したら無事に売却完了です。

不動産の種類(土地・マンション・戸建て)によってこの流れに細かな違いはありますが、大まかな流れはここで説明したものと変わりません。流れを確認したら、このページの上部から実践して、実際に売却を進めていきましょう!

相続した不動産を売却する流れ

相続した不動産の管理ができない、面倒だからしたくないなどの理由で手放したい場合、相続不動産は売却してしまいましょう。売却以外の選択肢として空き家として管理する、賃貸をするなどがありますが、いずれも手間や費用、固定資産税や所得税などの税金がかかってしまいます

ここでは相続不動産を売却するときの流れについて見ていきます。

step.1 遺言証の確認

相続不動産を売却するにあたって、まずは遺言証の確認をしましょう。遺言証は今後の相続不動産の売却に影響を与える重要なものです。

遺言証がない場合はこのステップは飛ばして構いません。

step.2 遺産分割協議

相続遺産の売買には相続者全員の同意が必要なので、法定相続人に指定されている人全員が集まって遺産分割協議をします。遺産分割協議の最終的なゴールは「遺産分割協議書」という、名義を誰に変更するのか、売却した際のお金の分割方法について記載した書類の作成です。

step.3 相続人へ名義変更

遺言書や遺産分割協議書の内容をもとに不動産の名義の相続登記をします。

step.4 相続不動産の売却

相続不動産の売却に関しては、一般の不動産の売却と同じですので、上で説明したステップを順に行って行きましょう。

step.5 納税・確定申告

売却が済んだら、税金の整理を行いましょう。相続不動産の売却でかかる税金の計算方法確定申告の方法に関してはリンク先で確認してください。

売却後に必要となる税金はいくらになるのかというシミュレーションをしながら売却価格を設定する必要があるため、多くの不動産業者では相続不動産の売却に際して、税理士事務所と提携をして相談を受けられる仕組みが用意されています。複雑な税金に関しては、そちらを利用して相談しながら進めることをお勧めします。

POINT
  • 不動産売却の基本的な流れは「査定→集客→売買契約→引き渡し」である
  • 引越し先の有無や資金計画によって一部の順序や特約について変わるが、基本的には同じ
  • 相続した不動産を売却する場合、税金との関係を考慮する必要がある

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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