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【プロが徹底解説!】不動産売却の媒介契約の種類とオススメの契約方法

更新日:2016年10月4日

不動産を「仲介」で売却する場合には、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。
この媒介契約には3つの種類があり、選ぶ契約形態によって売却の成功を左右します。

そこで今回は、それぞれの媒介契約のメリットとデメリット、オススメの媒介契約について不動産の専門家に解説していただきました。

POINT
  • 不動産の媒介契約には3つの種類がある
  • 不動産のプロは「専任媒介契約」を推奨する
  • 期間中に解約すると、場合によっては損害賠償を請求される

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不動産の媒介契約には3つの種類がある

不動産会社に不動産の売却の仲介を依頼する場合、媒介契約を結ぶことになります。この媒介契約には、次の3つの種類があります。上から順に、契約内容が徐々に緩くなっていきます。

不動産の媒介契約の種類

種類 特徴
専属専任媒介契約 仲介の依頼先が1社に限定され、購入希望者の自己発見はできない
専任媒介契約 仲介の依頼先は1社に限定されるが、購入希望者の自己発見は可能
一般媒介契約 何社にでも仲介を依頼できて、自己発見も可能

なお、特徴にある「自己発見」とは、売主自身で買い手を見つけることを言います。

それでは次に、「専属専任媒介契約/専任媒介契約」と「一般媒介契約」のメリットとデメリットを説明します。

専属専任媒介契約・専任媒介契約のメリットとデメリット

メリット デメリット
  • 専属契約なので、販売活動に力を入れてもらえる
  • 定期的な報告義務がある
  • 専属契約なので、契約期間中はほかの会社に声をかけられない
  • 専属専任契約の場合は自己発見もできない

一般媒介契約のメリットとデメリット

メリット デメリット
  • さまざまな会社に媒介を依頼できる
  • 自己発見もできる
  • 依頼された会社にとっての優先順位が低いため、販売活動にあまり力を入れないことも
  • 複数の会社から物件情報が出回るので、売れない物件だと思われやすい

それぞれに一長一短がある媒介契約ですが、不動産のプロはその中間的な存在である専任媒介契約を推奨しています。その理由は、上記にあるそれぞれのメリットとデメリットに関係があります。

一般媒介契約だと物件情報があちこちに出回るので、「売れなくて困っている」や「売り急いでいるから価格が下がるかも」というイメージを持たれやすく、結果として売れにくくなる恐れがあります。

その意味でも仲介は1社に絞るのが得策ですが、自己発見ができるという可能性を残しておけるという点で専属専任媒介契約よりも専任媒介契約を推奨しているわけです。

この点、一般媒介契約が向いているケースもあります。それは売却を特に急いでいない場合や、賃貸と売却の同時募集をしている場合など、特に売れる時期についてのこだわりがないケースです。

何年も売れなくても特に困らないが、とりあえず売りに出しておくという余裕を持ったスタンスであれば、一般媒介契約のほうが柔軟性があります。

なお、専任であっても一般であっても、媒介契約した時点では費用は発生しません。購入希望者が現われて売却が成立したときに、はじめて仲介手数料が発生します。

不動産の媒介契約の期間と期間中に解約する際の注意点

不動産会社との媒介契約は、最長で3か月間です。あくまでも最長なのですが、実際の契約ではほとんどが3か月となっています。3か月を過ぎて買い手がつかなかった場合は、通常は契約満了の2週間前くらいに不動産会社から契約の更新が打診されます。

このタイミングで契約を更新しなければそのまま終了となりますが、契約期間中の解約には注意が必要です。

媒介契約の期間中の解約が問題になるケース

  • 専属専任媒介契約で自己発見をした
  • 不動産会社が販売活動を行っていたにも関わらず、一方的に解約した
  • 専属専任媒介契約や専属媒介契約なのに、他社に乗り換えた

こうしたケースに該当すると、媒介契約をしていた不動産会社はそれまでにかかった広告費を売主に請求することができます。また、専属専任媒介契約や専任媒介契約が有効であるにも関わらず他社に乗り換えた場合は、不動産会社は損害賠償を請求することができます。

こうした点を踏まえると、解約や乗り換えを検討していたとしても、契約期間の満了まで待つのが無難です。

POINT
  • 不動産の媒介契約には3つの種類がある
  • 不動産のプロは「専任媒介契約」を推奨する
  • 期間中に解約すると、場合によっては損害賠償を請求される

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