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安くできる!?不動産の仲介手数料とは

不動産を購入するときや賃貸を借りるときの契約では、仲介手数料がかかります。仲介手数料は文字の通り、不動産会社が不動産の持ち主と契約者の間に入り、仲介をする仕事に対する手数料なのは想像が付きますが、実際にその詳細を知っている人は少ないのではないでしょうか。
仲介手数料について詳しくなると、不動産の売買を行う際に、仲介手数料を無料にしたり安くしたりできる可能性があります。仲介手数料はどういうものなのか、詳しく見ていきましょう。

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そもそも不動産仲介手数料とは?

不動産仲介手数料は、なぜ支払わなければいけないのでしょうか。仲介手数料とは不動産会社が仲介することで得る収入源であり、しっかりと法律で上限金額が決められているのです。

そのため、仲介手数料について知らないと、払わなくていいお金を知らずに払っている場合もあります。また、しっかりした知識がなければ、仲介をお願いした不動産会社と良い関係を築くことができなくなる可能性もあるのです。

不動産仲介手数料とは不動産会社への成功報酬

不動産仲介手数料とは、不動産会社が代理売買や賃貸の契約が成立したときに、不動産会社がもらう成功報酬を指します。そのため、不動産の売買や賃貸契約が成立していないのに、仲介手数料を支払う必要はありません。

また、不動産会社が契約者に請求できる仲介手数料は、上限金額が国土交通大臣によって決められています。ちなみに、法律で仲介手数料を徴収しなければいけないという決まりはありません。不動産会社が「仲介手数料をもらうのが決まりなので」という発言をしたときは、あくまで会社としての方針であり法律は関係ないことを覚えておきましょう。

不動産会社にとって、仲介手数料は収入源のひとつです。特に売買契約に関しては金額が大きくなるので、会社の利益を左右する重要な仕事のひとつといえるでしょう。

仲介手数料は不動産を販売するときにかかる、人件費や広告費などにあてられます。そのため、人件費や広告費が別途でかかることはなく、仲介手数料に含まれているのが基本なのです。

不動産仲介手数料は法律で上限額が決められている

不動産仲介手数料は、法律で国土交通大臣が決められています。仲介手数料の報酬の上限は、賃貸なら1.05カ月分以内であり、原則として仲介手数料は大家と不動産業者で半分ずつと決められているのです。そのため、仲介手数料は無料から賃料の1.05カ月分以内までが仲介手数料の金額の範囲となります。

不動産の売買でも上限金額が決められており、200万円以下は5%、200万円超から400万円以下は4%+2万円、400万円超は3%+6万円が上限金額です。仲介手数料は、不動産会社や大家が自由に決めて良い金額ではないのです。また、あくまで仲介手数料で決められているのは上限金額だけです。仲介手数料に下限はないので、0円から上限金額までが仲介手数料の金額の範囲になります。

不動産の仲介手数料の支払い時期

仲介手数料は成功報酬のため、事前に仲介手数料を支払う必要はありません。基本的に契約締結時に50%、物件引き渡し時に50%を支払います。不動産会社のなかには、引き渡しが終わった時点で全額支払いと定めているところもあります。仲介手数料の支払い時期は特に決まりはないので、事前に話し合って決めておくのがベターでしょう。

支払い時期を決めるポイントとして、仲介手数料とは成功報酬であることを覚えておくことが一番大切です。もし、事前に支払ってほしいという不動産会社があった場合は、仲介をお断りするのが良いでしょう。支払い時期をしっかり決めておくことで、後々のトラブル回避につながります。

不動産の仲介手数料はいくらかかる?計算方法と一覧で紹介

不動産仲介手数料に上限があることをご紹介しました。不動産売買における仲介手数料は、事前に算出することができます。仲介手数料がいくらかを算出するための、詳しい計算方法と一覧をご紹介しましょう。

不動産仲介手数料の計算方法

不動産仲介手数料の計算をするときは、不動産会社が提示した金額に仲介手数料をかけて算出するだけでは、実際の仲介手数料の額とズレが生じる可能性があります。仲介手数料を算出する場合は、税抜きの物件価格に定められている仲介手数料の値をかけなければいけません。

国で定められている値は、200万円までは5%、200万円超から400万円以下は4%+2万円、400万円超は3%+6万円と決まっています。計算に使用する200万円超から400万円のときに加算される「+2万円」と、400万円超のときに加算される「+6万円」は仲介手数料の速算法で必要な数字になります。通常、400万円を超える取引の場合には200万円までは5%、更に200万円は4%、それ以降の金額には3%をそれぞれかけて仲介手数料を算出しなければいけません。

例えば、1,000万円の不動産があれば、
(200万円×5%+200万円×4%+600万円×3%)×1.08%(消費税)=38万8,800円
これが仲介手数料として算出される金額です。

しかし、この計算方法では複雑になってしまい、算出するのも一苦労です。同じように1,000万円に3%をかけた場合、税抜き価格で6万円の誤差がでます。これは、400万円を超える金額すべてに当てはめても同じ誤差がでるので、400万円を超える金額の場合は3%に6万円を加算した金額が仲介手数料になるのです。200万円超から400万円以下の不動産では税抜き価格で誤差が2万円あるので、4%に2万円を加算した金額が仲介手数料になります。

それでは、土地が3,500万円(非課税)の価値がある税込み6,000万円の不動産を販売した場合、不動産仲介手数料はいくらになるのでしょうか。まず家の価値を算出します。
6,000万円(不動産の価値)-3,500万円(土地代)=1,500万円(物件の価値)です。

次に、1,500万円は税込み価格なので、税抜き価格を算出します。
1,500万円÷1.08=1,388万8,889円です。この算出された値に、土地代3,500万円を足した額に仲介手数料をかけます。
(1,388万8,889円+3,500万円)×3%+6万円=152万6,667円
が仲介手数料の上限金額になります。

不動産仲介手数料の一覧

上記の様に、不動産仲介手数料の計算は細かくて、すぐにいくらかを算出するのは困難です。仲介手数料がいくらになるか目安になるように、100万円から1億円までの仲介手数料の上限額一覧を記載します。消費税は8%で計算してあります。(※2017年2月27日時点)

売買金額仲介手数料(税込み)

  • 100万円…54,000円
  • 200万円…108,000円
  • 300万円…15万1,200円
  • 400万円…19万4,400円
  • 500万円…22万6,800円
  • 1,000万円…38万8,800円
  • 1,500万円…55万800円
  • 2,000万円…71万2,800円
  • 2,500万円…87万4,800円
  • 3,000万円…103万6,800円
  • 5,000万円…168万4,800円
  • 1億円…330万4,800円

不動産仲介手数料の平均相場はこのくらい

不動産仲介手数料には平均相場があるのでしょうか。また、相場がある場合はいくら程度なのでしょうか。仲介手数料は、基本的に上限の1.05カ月分が請求される金額です。そのため、もし不動産売買を行うときは不動産仲介手数料の上限を、必要な経費として予測しておいた方が良いでしょう。

不動産の価値の変動や地域にもよりますが、不動産会社のなかには仲介手数料を上限よりも低く設定している場所もあります。また、サービスの一環で仲介手数料を無料にしたり割引をしていたりする不動産会社もあります。もし仲介手数料をできるかぎり安くしたいと考えている人は、そのような不動産会社を探してみれば見つかるはずです。

しかし、信頼できる不動産会社に任せなければ、満足した不動産売買取引を行うことはできませんので、仲介手数料が安いことにこだわり過ぎる必要はないと考えておいた方が良いでしょう。

高い不動産仲介手数料を安くおさえることはかなり困難

どうしても高くなってしまう不動産仲介手数料を、安く抑えることはできないものでしょうか。実際に不動産仲介手数料を安く抑えることは、難しいと考えられています。

もし高い仲介手数料を安く抑えられるとすれば、特殊な条件を満たした場合といえるでしょう。

不動産仲介手数料を無料にしたり安くする交渉は基本無意味

仲介手数料を安く値引き交渉をするのは、まず無理といって良いでしょう。交渉がなぜ無意味かは、不動産仲介手数料が不動産会社の重要な収入源になっているからです。そのため、取引が成功しているうえで更に値引きをしたり無料にしてしまったりすると、仲介に入った意味がなくなってしまいます。

不動産会社も仲介手数料による収益で、不動産を集めたり売ったりする広告費や人件費を賄っているのです。もし仲介手数料を割り引いたり無料にしてしまったりすると、不動産を売るのに非常に時間がかかってしまう可能性もでてきます。

下手な交渉をして、不動産会社と良好な関係を築くことができなければ、不動産を売ることが難しくなってしまう可能性もあるのです。そのため、不動産会社に仲介手数料を安くするよう交渉するのは、無意味であると覚えておきましょう。ある程度良い取引を行うためにも、仲介手数料は必要な経費と考えるべきです。

不動産会社側に値引きや無料にできる理由があるとすれば、仲介手数料を差し引いてもメリットがある場合や、損が無い場合でないと値引いてもらうのは難しいでしょう。

不動産仲介手数料の値引きができる3つの特殊ケース

基本的に不動産仲介手数料の値引き交渉は厳しいですが、仲介手数料を安くできる特殊なケースもあります。しかし、特殊なケースがある場合でも、はじめから値引いている場合もあり、交渉が無意味になる可能性もあります。特殊なケースが起きて交渉ができる可能性がある、いざというときのために、どのようなケースがあるかをご紹介します。

不動産仲介手数料の値引きができるケース1.両手取引

不動産会社の取引方法に両手取引という方法があります。両手取引とは、不動産会社が売主と買主のどちらも仲介を行い、両者から仲介手数料を得る方法です。

通常は、買手と売手がそれぞれ違う不動産会社に売買の話をしにいき、取引をする片手取引が一般的です。片手取引の場合は、決められている不動産仲介手数料の上限金までしか収益が見込めません。しかし、買手と売手が同じ不動産で取引をすると、不動産会社は仲介手数料を最大で2倍も得ることができます。

両手取引にはメリットとデメリットがあり、メリットとして、同じ不動産会社が担当しているので買主と売主の情報が素早く行われる点です。どうしても、違う不動産会社では間に2つの仲介業者が介入するので、情報伝達にタイムラグが発生してしまいます。

両手取引はひとつの仲介業者が双方を担当しているので、スムーズに取引が進む可能性が高いのです。また、仲介手数料を多く取れるので、仲介手数料を値引いてくれている可能性もあります。もし両手取引とわかれば、値引き交渉に応じてくれる場合もあるでしょう。

両手取引のデメリットは、不動産会社が情報を非公開にする可能性があることです。自社ですべてを賄うことができれば、それだけ収益につなげることができるので、情報開示を消極的にすることで買手が見つかるまで待つことができます。

しかし、その行為は売手には損でしかありません。不動産は年月によっても価値が変動します。早く売りたいのに不動産会社が情報を開示しなければ、それだけ買いたい人に情報が届くまで時間がかかり、契約成立が遅くなる可能性もあるのです。

両手取引自体は違法ではないのですが、できるかぎり早く売却したい場合は、片手取引で販売してくれる不動産会社の方が良いでしょう。

不動産仲介手数料の値引きができるケース2.期間限定のキャンペーン

2つ目のケースとして、期間限定で不動産仲介手数料を値引きしている場合もあります。主にキャンペーンを行う時期は、繁忙期や決算時期に集中する傾向があります。繁忙期や決算時期は、不動産会社も多くの不動産を売買したいので、仲介手数料などの値引き交渉に応じてくれる可能性が高いのです。

しかし、一概にその時期に重なるわけではありません。期間限定キャンペーンの時期は不動産会社によりまちまちで、売り出したい物件を絞ってキャンペーンを行なっているケースもあります。

キャンペーンを行っていれば、交渉をしなくても仲介手数料を無料や割引価格で利用することができます。キャンペーンを利用したい場合は、できるかぎり不動産会社のホームページなどを確認しておくことで、利用できる確率を上げることができるでしょう。

不動産仲介手数料の値引きができるケース3.売却金額が査定額を大幅に下回った場合

不動産仲介手数料の名目は、成功報酬です。もちろん、不動産会社も販売できた金額が大きいほど仲介手数料の収益を上げることができます。不動産の査定をして、できるかぎり高く販売しようと頑張ってくれるはずです。

しかし、不動産が必ずしも査定額以上で売れるとは限りません。特殊な事情などがあり、はじめに査定した金額をあまりにも下回ってしまうケースもあるのです。もし査定金額を大きく下回った場合は、仲介手数料の値引き交渉に応じてくれる可能性があります。

しかし、あくまで結果的に下回った場合であり、事前にそういうケースの交渉をすると、不動産会社の担当者と関係がギクシャクするケースもあるので、無理な交渉はしないように心がけましょう。売却金額が下回ってしまった場合、仲介手数料の値引き交渉をするタイミングは、売却金額を知った後に行うのが良いでしょう。

そもそも仲介売買をせずに個人売買すれば不動産仲介手数料はかからないのでは?

できるかぎり、不動産仲介手数料は支払いたくないものです。仲介手数料を払わない方法として、不動産会社に仲介を頼まずに個人で取引することで、仲介手数料が無料になるという方法もあります。

しかし、個人で取引をする場合は、買い手を自分で探す手間や広告費、書類の作成などを行うほかにも、売買後のトラブル対処もしなければなりません。不動産会社は独自の宣伝方法やネットワークを持っています。また、トラブル対処の仕方や契約に関する必要な書面も持ち合わせているので、個人で取引をするよりもスムーズに契約が進むのです。

個人で不動産売買を行うと利益も大きくなりますが、それ以上にリスクが大きくなるのです。不動産会社が仲介に入ってくれることで、不動産売買で起こる可能性があるリスクを回避することができることは、忘れてはいけません。

不動産仲介手数料に関して知っておくべき注意点

不動産仲介手数料は税金がかかったり、売買が成立してお金を支払った後は返金ができなかったり、注意をしなければいけない点が多数あります。

不動産仲介手数料には税金がかかる

不動産仲介手数料には消費税がかかります。なぜ消費税がかかるのかは、仲介手数料自体が不動産会社の利益になっているからで、消費税法に定められている決まりだからです。「仲介手数料の明細をみたら増額されていた」と、後から気が付く人もいるでしょう。不動産の売買契約や賃貸契約では、契約に関する事柄が多く存在します。

不動産会社も説明はしても、説明する事項が多いので仲介手数料に消費税がかかる説明を受けても、忘れてしまう可能性があります。一般の方が見落としがちな落とし穴になるので、仲介手数料は課税対象ということを覚えておきましょう。

また、仲介手数料は節税対策である必要経費に数えられるのでしょうか。売却に関していえば、仲介手数料は必要経費として売却代金から差し引くことができます。逆に、物件を購入した場合も物件の購入費用に乗せることができ、減価償却の対象になります。

不動産仲介手数料の返金は基本的にできない

不動産仲介手数料は、不動産会社が契約を成立させた報酬で受け取ることができます。売買が完了した後に仲介をした不動産会社に返金交渉をしても、まず返金されることはありません。不動産会社は仲介業務をこなし、正当な報酬を得たことになります。

それでは、契約をしたときに50%を支払っており、決済時に残りの50%を支払う場合、その間の期間に契約を解除したとしたら、契約時の50%は返ってくるのでしょうか。実際に支払った分のお金の返金は厳しいと考えるべきです。

不動産会社側は、契約をした時点で仲介業務をこなしています。実際に契約が存在しているので、仲介手数料の返金は難しいのです。決済のときに支払うべき50%は、契約上支払わなくても問題はないでしょう。

誰にでもできる少しでも不動産仲介手数料を安くする方法

不動産仲介手数料を安くするための最善の方法とはなんでしょうか。不動産売買を考えている人で、不動産一括査定サイトがあることを知っているという人はどのくらいいるでしょうか。

不動産一括査定サイトでは、自分が売りに出したいと考えている不動産を、多数の不動産会社に査定してもらうことができます。そのなかで、仲介手数料をサービスしてくれる会社も見つかるでしょう。

しかし、仲介手数料のサービスだけに目を奪われてはいけません。仲介手数料が通常通りかかったとしても、信頼をおける不動産会社に仲介をお願いしなければ、満足いく取引をすることができません。まずは一括査定をして、自分が満足いく査定額や条件を探してみてから、不動産会社を吟味しましょう。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

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