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「空き家問題」って、そもそもどういったことが問題なの?

空き家問題とは維持・管理、犯罪、所有者経済への打撃です。また、空き家の周囲にも犯罪リスクや災害リスクを与えてしまいます。

空き家はきちんと維持・管理されていれば、空き家対策特別措置法が適用され、特例として譲渡税が控除されます。しかし、手間やコストを考えるならば売却をしたり、駐車場として運用するのが最も良いでしょう。

空き家問題の原因や対策、所有している場合の対応について見ていきましょう。

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POINT
  • 空き家を放置することによって、犯罪リスクや災害リスクが高くなる
  • 空き家問題の解決を図るため、「空き家対策特別措置法」ができた
  • 「特定空き家」と認定された不動産を、売却することは可能
  • 空き家は火事などのトラブルを引き起こす可能性が高いので売却をするのがベストな選択

空き家や空きマンションを放置すると、どのような問題が起こるのか

全国で空き家が問題となっているのは、人口(出生率)の減少が理由?

空き家が増えている理由は、

  1. 価値観の多様化
  2. 人口減
  3. 個人の経済力の低下

の3つです。

空き家問題の原因1:価値観の多様化

バブルをはじめとした一昔前は、結婚をして車を所有し、家を買い、定年まで会社に勤め上げるという、画一的な価値観を日本人の多くが持っていました。給料も右肩上がりで、会社にさえ勤めておけば、住宅ローンを返済する見通しも立ちました。

しかし、バブル経済の崩壊後、日本は約20年という長い期間、不況に陥りました。

新卒採用も超氷河期と言われる時代があり、「がんばっても、がんばった分が報われない時代」が生まれました。

これは、経済学的には、戦後からバブル経済まで、日本は「工業」を中心に国を発展させてきたものの、工業での発展がピークを超え、国を支える産業を次の産業に移行しなければならなかったのにうまくいかず、国全体で模索した結果と言うことができます。

昨今の、東芝の不適切会計やシャープのフォンファイ(鴻海精密工業)による買収はこうした産業構造の転換、通称「パラダイムシフト」という流れの一つにあたります。

約10年前、アメリカのIBMがパソコン事業(ハードの生産)を中国のレノボに売却をしました。このとき、アメリカは国を支える産業をパソコンやサーバーなどの「ハード」から、FacebookやYouTubeといったの「ソフト」へ転換したのです。

このように、国の発展を支える産業は移り変わるはずですが、日本は戦後の復興劇に後ろ髪を引かれ、バトンが工業のまま、移行させることができませんでした。

「なぜ、気がつかなかったのか」や「なぜ、移行できなかったのか」はわかりませんが、このバトンをつなげなかったことで国内の経済力は停滞し、若年層を中心に「嫌消費世代」を作ってしまい、積極的に家を買いたいという人たちが減ってしまったことも、原因の一つになると思います。

同時に家が売れない時代が生まれたことから、高級賃貸物件が増えました。すると、それまで「購入すること」でキッチンやお風呂、洗面台やリビングの設備がグレードアップしていましたが、「賃貸で十分」という環境が生まれました。

これが、今の「住まいは必ずしも買わなくていい時代」です。

また、価値観の多様化の一つに、IT企業に勤務する人たちを中心に、「好きな場所で仕事をする」という価値観が生まれ、「土地」への愛着や縛りが煩わしくなっているという面があるでしょう。パソコン1台あれば仕事ができるので、子育てが始まらない限りは、一定の場所に腰を据える必要もなく、また、縛られないほうがスキルを伸ばせるという理由もあり、「購入の動機」が弱くなる傾向があります。

空き家問題の原因2:人口の減少

今、相続などで不動産を複数所有しているのは、60代を中心とした世代です。この年齢になるとライフスタイルは確立され、相続で普段なら購入しないエリアの不動産を所有しても、多くの人が「めんどくさい」と感じます。そのため売却をし、現金化する人がほとんどです。しかし今、東京に仕事を求めて職能が高い人が集まる「東京一極集中」が進み、過疎化したエリアでは、売りに出しても買い手がつき難い状況が増えています。

なぜ、過疎のエリアでは買い手がつき難いのでしょうか?それは、先ほど述べた「東京一極集中」も影響しています。

東京の都市部に仕事をする人が集まっているため、東京は「経済力」が担保されています。これに対し、過疎の地域では人が少ない分「肌で感じる競争」が生まれにくく、経済力が低下しやすい環境にあります。

この結果、買い物などの消費する力が小さくなり、大企業が支店を設けようにも商圏として魅力がなく、お金が回りにくい環境が生まれます。こうした、過疎の地域のサービスの多くは「官」が行っており、公共サービスが過疎地域を支えています。しかし、与えられたサービスなので、民間企業で体得される「カイゼン」の力は小さく、より競争力がなくなり、弱体化しているという側面があります。

やはり、人は恋をして結婚をするならば、「きちんと稼ぐことができる場所に行きたい!」と思うのが常なので、こうして東京をはじめとした都市部へ人が集まるようになります。すると、過疎の地域の不動産はなかなか魅力を感じてもらうのが難しくなるわけです。

買い手がつかない場合には「貸す」ことが一般的ですが、「貸す」ことすら難しいエリアが増えてきているという現状があります。

また、相続で空き家をもらっても、その不動産をバリューアップさせる資金力を持つシニアもそれほど多くないのに加え、高齢になると守りの考え方になるため、「リノベーションをして積極的に活用しよう」と思う人はかなり珍しく、ほとんどの人は「あまりお金をかけずに」維持しようと考えます。そうすると、水回りや外観のバリューアップは行われず、借り手は新しい不動産のほうに目移りしてしまい、空き家ができるというわけです。

空き家問題の原因3:個人の経済力の低下

おそらく、サラリーマンであれば、これについては肌でひしひしと感じていることかと思います。年金制度に明るい見通しがなく、一昔前に比べて「住宅ローン」を組むことが「重い」と感じる人たちが増えていることです。

特に、就職氷河期であった世代を中心に、「貯蓄」をすることすら難しい世代が増え、初期投資がかかる不動産購入は「ハードルが高い」と感じてしまう人が増えていると思います。これは、非正規雇用や就職難を作った、上の世代の問題でもあると思います。上の世代としては、自分自身の生き残りをかけて選択した結果ですが、結果、新しい世代から「消費に対する不信」を生み、この消費しない世代を作ってしまいました。

これは、(1)で述べた、産業の構造転換にも関連することですが、こうして、上の世代はお金を持っているけれど「老後のためにお金を使わない」、下の世代は「嫌消費」であるという、ゲーム理論で言うと「裏切り」と「裏切り」の構造により「裏切り」が続き、信用が生まれにくい構造になってしまっています。

本来、お金は「使う=消費」することで、「力」になります。たとえ話をすると、小麦を作る農家「Aさん」から、小麦粉を作る「Bさん」が小麦を買い、Bさんからパン屋である「Cさん」が小麦粉を買い、パンを作って売る。それを、近所の「Dさん」や「E企業」が購入をし、AさんやBさん、Cさんが人を雇い、おいしいパンを「Fさん」や「G企業」が購入して「信頼」が生まれるわけです。

しかし、バブル経済崩壊以降、この「雇用」による信頼が小さくなり、その結果「非正規雇用」や「ニート」が生まれ、経済力が小さな層が多く生まれる結果となりました。

また、若年層を中心に、リーマンショックなどもあって「人件費」が抑えられ、「貯金」や「消費」が生まれにくい環境が長く続き、「消費」で経済を回す力が小さくなっています。

そうすると、家を売ろうと思っても、希望価格では売れないため、「市況がよくなるまで空き家にして持っておこう」という心理が働くのです。

それでは、空き家はどのくらい増えているのでしょうか?統計局のデータを見ると、空き家は総住宅数の13.5%。10件に1件強が空き家です。

これは過疎の地域だけではなく、都市部でも起こっています。東京都のデータを見ても、空き家率は11.1%。全国平均とほとんど変わりません。

マンションなどの共同住宅でも、空き家が問題となっています。多摩ニュータウンなど、昔多くの人が住んだエリアから、吉祥寺や自由が丘など、より買い物や医療設備が充実した利便性が高いエリアへ移り住むといった流動化が進んでいます。

若い世代も忙しいので、豊洲など都市部の物件のほうが人気が高く、ニュータウンなどは人口の流出が進む一方です。

空き家が問題となっている理由

それでは、なぜ、空き家は問題なのでしょうか?それは、

  1. 維持・管理
  2. 犯罪
  3. 個人の経済に打撃を与える

という理由です。

空き家問題の理由1:維持・管理

空き家は、放置することはできません。放置してしまうと、草木が生い茂り、隣地に枝葉がかかるなど、他人に迷惑をかけてしまいます。地方では放置された空き家も多く、瓦が一部壊れ、賃貸にも出すことができない不動産をよく目にします。

空き家問題の原因2:犯罪の温床となる

空き家が多いと人目が少なくなり、隙ができてしまいます。そのため、その隙をついて犯罪が起こりやすくなってしまうのです。強姦やひったくりのために潜伏するなど、悪用されてしまいます。犯罪は増えると、その地域に積極的に住もうと思う人は少ないので、よりそのエリアや不動産の魅力は減ってしまいます。

空き家問題の原因3:個人の経済への打撃

(1)や(2)のようなことが起こると、その不動産を「買おう」「借りよう」と思う人はいなくなり、いざ売却や賃貸として運用しようと思ったとき、売り手や借り手がつかず、所有者の経済力に打撃を与えてしまいます。そうすると、空き家は重荷でしかありません。不動産は、所有していると必ず税金払わなければならないので、個人の経済力がより小さくなってしまうのです。

行政も、管理されていない不動産の周辺にする人たちからクレームを受けています。なんとか維持管理をしてほしいのですが、経済力の有無や権利関係により、うまくいかないことがあります。

そこでできたのが、「空き家対策特別措置法」です。これは、行政が「特定空き家」とみなした不動産に対して、所有者の意思に関わらず管理(撤去)をすることができる法律です。これにより、暮らしやすい環境を維持するというのが行政側の目的です。

続いて、空き家のメリット・デメリットについて説明します。

空き家は、維持・管理がされていれば、建築による特例を受け税金が控除されます。しかし、維持管理には費用がかかるので、もし、こうした手間やランニングコストが重いのであれば、売却する、もしくは駐車場として運用するのがいいでしょう。

空き家問題により、不動産業界は「空き家を定期的にパトロールする」という新しいニーズを作り出しています。

もちろん、空き家は放置をしておくと問題ですが、リノベーションによりバリューアップさせるなど、心地いい暮らし方についても同時に研究されています。また、資産としてもリノベーション費用が自分の資産となるように法律も改正されているので、固定概念にとらわれず、不動産会社に相談をしてみるといいと思います。

空き家問題とは空き家を放置することで起こるリスクも挙げられる

空き家を放置することによる、放火や不法侵入などの犯罪リスク

空き家を放置すると、前述のように犯罪が増えます。放置された空き家は見た目も痛みが激しく、心地よさがなくなり、人が離れて行ってしまいます。そうなると、より犯罪に利用されやすい場所になってしまいます。放火や不法侵入など、「人目」がないばかりに起こってしまう犯罪のターゲットになってしまうわけです。

こうした犯罪から家を守る方法として、「空き家パトロール」という不動産の管理の仕事がここ数年増えてきています。月額の支払いで、不動産会社が定期的に空き家を点検するというサービスです。特に遠方の不動産を所有する場合、こうしたサービスを使うといいでしょう。

空き家を放置することによる、倒壊や飛散などの災害リスク

空き家を放置すると、犯罪以外にどのようなことが起こるのでしょうか。一言で言うと、家が倒壊します。

倒壊した空き家は、台風や地震により周辺へ迷惑をかけてしまうことになります。本来、所有者がこうした迷惑をかけないようにするために、ある程度お金を貯めてメンテナンスを行いますが、放置される空き家の多くは、こうしたメンテナンスを放棄しているため、周辺住民に迷惑をかけてしまうことになります。

空き家問題の解決を図るための「空き家対策特別措置法」

空き家対策特別措置法によって行政が空き家を管理できるように

空き家対策特別措置法とは、管理が放棄され、周辺住民に迷惑をかけてしまうと思われる不動産を危険な「特定空き家」とみなし、それらを所有者の意思に関わらず、行政で管理をすることができる法律です。

特定空き家とは、具体的に以下の状態のものを指します。

  • そのまま放置すれば、倒壊など、著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • そのまま放置すれば、著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態
  • そのほか、周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態

こうした不動産を、行政で適切な方法で管理できるようになったのが本法律です。

空き家対策特別措置法の適用による空き家問題への効果・影響

固定資産税は、住宅用地としての特例の対象から外れるので高くなります。ただし、特定空き家として位置付けられる必要があります。固定資産税とは、地方税の一つで、市町村税にあたります。

特定空き家と認定されるには、前述の状態とおりです。これは、行政で判断をします。

空き家対策特別措置法によって、これまで行政で管理が困難となっていた不動産に対し、強制的に撤去をすることができるようになりました。この強制撤去を「行政代執行」と言います。

行政代執行を行うには、次の手続きが必要です。

まず、「戒告」を行います。戒告に応じなかった場合、「再戒告」を行います。いずれも、特定の定められた期間はないものの、相当の期間を設けたうえで所有者へ戒告します。これに応じなかった場合、代執行令書という書面を持って、公共性を優先させるべく代執行を行います。

この不動産に関する代執行は、土地収用法に基づいて考えられています。土地収用法には、土地は個人者のであるが公共性があるものであり、個人についてはその法律に従うよう記載されています。

問題となる空き家(特定空家)を所有している場合、どうすればいい?

空き家問題に該当する不動産は売却できるのか

それでは、特定空き家と認定された不動産を、売却することはできるのでしょうか?

答えは「できます」となります。

この法律の優れている点は、特定空き家と認定された不動産を売却した場合、譲渡所得から特別控除として、最大3000万円を差し引くことができることです。これまでは、居住用建物にしか対応できなかった3000万円控除ですが、空き家対策措置法により、相続で受け取った非居住不動産も控除の対象となることになりました。これによって、空き家の売買を進めることができます。

空き家は、不動産管理会社に依頼をして、管理をしてもらうといいでしょう。樹木の伐採などをしないで、長く放置をしていると周辺住民から不信を買います。こうした不信感は売却した後、次の所有者にも迷惑をかけてしまうので、注意しましょう。

空き家対策により、不動産市場はより活発になるでしょう。また、リノベーションによるバリューアップも資産として評価できるように法律が変わったため、賃貸として運用する方法も可能です。個人の資産を大きくすることができるように変わってきているので、活用をするといいでしょう。

問題の空き家を見つけた場合、対象不動産の最寄の役所へ相談するといいでしょう。すぐには解決されないかもしれませんが、この法律を適用させるきっかけにはなるでしょう。

土地は、個人の資産でありながら公共性のあるものです。みんなが暮らしやすいように活用することも、その土地を評価するポイントとなります。

POINT
  • 空き家を放置することによって、犯罪リスクや災害リスクが高くなる
  • 空き家問題の解決を図るため、「空き家対策特別措置法」ができた
  • 「特定空き家」と認定された不動産を、売却することは可能
  • 空き家は火事などのトラブルを引き起こす可能性が高いので売却をするのがベストな選択

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
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