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空き家の固定資産税が6倍になる?法改正に打ち勝つ3つの節税対策

「空き家の固定資産税いくらかかるの?」
「固定資産税の支払い厳しい…安くしたいなあ」

空き家を所有していると、固定資産税が現在の6倍もかかって大損をする恐れがあります

平成28年度の税制改正で、今まで受けていた特別控除が受けられなくなるかもしれないためです。

ここでは、固定資産税がいくらかかるか、法改正の詳細とその対策方法について説明します。

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手順 やること
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「特定空き家」に認定されると固定資産税などの税金が高くなる

国や地方自治体が空き家対策に乗り出していますが、空き家の所有者にとって最も大きな影響を与えているのが「税金」の問題です。特に、「特定空き家」に認定されると税金が高くなるため注意が必要です。

空き家にかかる固定資産税と都市計画税

固定資産税 都市計画税
更地の場合 1.4% 0.3%
小規模住宅用地
200平米まで
課税標準の6分の1 課税標準の3分の1
一般住宅用地
200平米を超えた部分
課税標準の3分の1 課税標準の3分の2

このように、住宅用地については税制面で軽減措置がとられていることが分かります。

しかし、「特定空き家」に認定されると税金が高くなります。これは平成27年5月に完全施行された「空き家対策特別措置法」に基づくもので、特定空き家に認定されると上記の軽減措置がなくなり、更地と同じだけの課税になります。つまり、200平米までの小規模住宅用地として6分の1に抑えられていた固定資産税が6倍、3分の1に抑えられていた都市計画税が3倍になるわけです。

【特定空き家の基準】※「空き家対策特別措置法」の定義

specific_vacant_house_criteria
  • そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

 

行政から指導や注意勧告をされたうえで是正されず、そのまま放置しているとさまざまな問題を引き起こすと思われる空き家を、「特定空き家」に認定して税制面での優遇をなくし、放置された空き家を減らすことを目的としています。

空き家と更地の固定資産税の違い

空き家と更地では、どのくらい固定資産税が変わってくるのでしょうか?この比較は、住宅用地に関しては税制面で軽減措置がとられていることがポイントです。

更地の場合は固定資産税が1.4%で、小規模住宅用地200平米までの場合は固定資産税が課税標準の6分の1、一般住宅用地200平米を超えた部分になると固定資産税は課税標準の3分の1に定められています。

このように、同じ土地面積であっても、空き家より更地のほうが200平米までで6倍、200平米を超えた部分でも3倍も固定資産税が多くかかるのです。かなり大きな開きになるため、更地のまま保有するケースが少なく、土地を売却したり、リノベーションをして賃貸に出したりするなどの対策をする人が多いことが理解できるのではないでしょうか。

空き家の固定資産税を抑えるには更地にするか、残したままにしておくか

特定空き家に認定される可能性がある空き家をどうするかが、所有者にとって大きな悩みになっています。

悩みを解決するためにまず考えられるのは、更地にするか、空き家をそのままにしておくかという選択肢です。それぞれの選択肢には、次のようなメリット・デメリットがあります。そのため、所有者側の事情や意向によってどちらを選ぶか判断するべきでしょう。

メリット デメリット
更地にする場合
  • 建物の管理が不要
  • 売却に有利
  • 固定資産税や都市計画税が高くなる
空き家を残したままにしておく場合
  • (特定空家に認定されなければ)税金が安い
  • 建物の管理に費用がかかる
  • 放置していると建物は傷む
  • 特定空家に認定されれば税金も高くなる

上記の表に補足すると、建物をそのままにしていると特定空き家に認定されるリスクや、傷んだ建物が倒壊して第三者に被害が及んでしまうリスクが考えられます。さらに、空き家に浮浪者や動物などが勝手に住み着いてしまうリスクもあるでしょう。

不動産のプロがおすすめする3つの空き家の固定資産税対策

それでは、放置したままの空き家をどうすべきなのでしょうか。不動産のプロは、次のような固定資産税対策をオススメしています。

空き家を売却してしまう

結論を述べると、この方法が最もオススメの方法です。

他の方法の「賃貸」「駐車場」にするというのは、維持・管理の手間がかかり、さらにリフォーム代や解体費がかかります。その費用を回収するためには何年も、何十年もかかってしまいます。
また、住宅ローンの金利控除が打ち切られ、負担額がかなり上昇します。

それに比べて、売却をすると面倒な手間やコストがかからなくなる上に、収益も出せます。
一番メリットが大きく、デメリットの少ない方法です。

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リノベーションをして賃貸に出す

空き家に付加価値を付けるため、リノベーションを行ったうえで賃貸に出すと、空き家のままよりも入居者を募りやすくなります。人が使うことで家は品質が維持され、資産価値も生まれます。

ただし、賃貸として他人が使うので賃貸用の住居にリフォームするお金と、維持管理の手間がかかります。

更地にして駐車場にする

空き家の傷みが激しく、リノベーションや建て替えにコストがかかるということであれば、更地にしてコイン式または月極の駐車場にするのも有効です。

更地にすると軽減税率がなくなるので、駐車場収入と差し引きにするとあまりお金は残りません。しかし、差し引きで若干の収益が見込めるという試算があるなら、検討してみる価値はあります。

一点注意しておきたいのが、解体費用分を稼ぐのもかなり時間がかかるということです。

また、空き家を解体して更地にすると解体しやすくなっていますので、売却するという選択肢もあります。

更地にして土地だけを売却をするなら、土地を売りたい場合に知っておくべき4つのポイントは押さえておきましょう。

特定空き家を避けるための対策方法

所有している空き家が「特定空き家」に認定されてしまう可能性があるかもしれないのであれば、対策を打つことが先決になります。所有者にとって大きな悩みになる前に、早急に対策したほうがいいでしょう。

まずひとつが、空き家を解体してしまい、更地をコイン式や月極の駐車場にすることです。この除却工事に関して、各市区町村など自治体がそれぞれ除却費用の一部を助成しています。自治体によって助成率や助成限度額は異なりますが、助成金を活用しながら解体すれば更地になります。更地となり軽減税率がなくなった分を駐車場収入でまかないながら、差し引きで若干の収入にするのです。更地にした後、土地売却してもいいでしょう。

また、前項でご紹介した通り、空き家はすぐに「特定空き家」に認定されるわけではなく、行政からの指導や注意勧告からはじまります。その間に、きちんと撤去なりの意思表示をして対策をすれば、数年は固定資産税の減免を行うなどの支援をしている自治体が少なくありません。もちろん、リノベーションを行った上で賃貸に出せば、冒頭でご紹介した通り、住宅用地についての固定資産税および都市計画税が軽減措置されます。こうした減免を活用し、対策を打つのもひとつの手です。

まとめ

空き家のままで放置してしまうと、「特定空き家」に認定され、固定資産税が高くなることが理解していただけたのではないでしょうか。確かに、対策のための解体などを行うと費用がかかるとはいえ、ご紹介した通り、助成金などの優遇もあるので、積極的に活用しながら早めに空き家対策をすることをおすすめします。

費用負担を嫌がるとか、めんどうくさいと放置してしまうと、多額の固定資産税を支払うことになります。解体やリノベーションなどの費用を負担してでも、その後の支出を減らすほうが、結果的に損をせず、対策方法によっては継続的な収入を得ることもできるでしょう。早めに空き家対策をして、節税を心がけるようにしてみてください。

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