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不動産売却に必要なのは?不動産売却を成功させるコツ

不動産売却をするときには、物件の相場を調べたり仲介してもらったりと、いくつかの段階を経ていく必要があります。販売価格の設定をするために、物件の査定をしてもらうことも必要です。不動産は金額も大きいため、個人で売るよりも不動産会社を通しましょう。そのためには、査定をしてもらいながら、どこの不動産会社と媒介契約をすればいいのか見極めていかなければなりません。不動産売却の全体の流れやそれにかかる費用、そして税金の種類と重要性を把握して、不動産売却を成功させましょう。

不動産の売却方法には「個人売買」と「不動産会社への依頼」がある

遠方への引越しや離婚など、住んでいる家を何らかの事情で手放す場合にはどうすればいいでしょうか。不動産売却の方法には『個人売買』と『不動産会社への依頼』の2種類が考えられます。不動産会社に依頼する場合は、仲介手数料がかかるのが一般的です。

仲介手数料の計算方法は、『物件の販売価格×3%+6万円×消費税』というのが上限として算出されますが、販売価格が上がればそれだけ手数料もかかることになります。

例えば、6,000万円の家で消費税が8%で計算した場合では、売り買い両方でおよそ400万円の手数料がかかるということです。この手数料を浮かせるために、個人で売買をするという選択もあります。自分が居住していた家を個人で売買すること自体は、法律上の制限もなく可能です。

しかし、一般的には不動産会社に委ねてしまう人の方が多いのは、一体なぜでしょうか。それには理由があります。

個人で不動産売却を行うことは難しい

不動産売却を個人で行うことで、不動産会社へ支払う手数料がかからないという点は大きなメリットです。

しかしその一方で、購入者を自分で探す必要があります。知人や親族など、あらかじめ購入希望者がいる場合はいいですが、そうでない場合には販売方法を考えるだけでも大変な手間がかかることになります。

不動産会社が不動産売却を行う際の方法として、主なものを考えてみましょう。

  • 不動産情報誌やwebサイトなどに掲載する
  • 自社のwebサイトに掲載する
  • チラシをポスティングまたは新聞に折り込む
  • レインズに登録する

以上が一般的な方法です。

一見できそうに感じるかもしれませんが、個人では無理なものもあります。不動産情報誌の掲載などは不動産会社に限定されてしまいますし、個人のwebサイトに掲載したところでなかなか一般の人の目に止まるものではありません。

また、レインズへの登録も個人ではできないことも、不動産売却には不利な条件といえます。

不動産会社に不動産売却を依頼しよう

個人で不動産売却をするには、購入者を探す方法以外にもさまざまな問題が出てきます。

考えられる主な問題は次のようなものです。

  • 不動産の適切な価格の確認や確定
  • 正しい売買契約書の作成
  • 建物の図面や設備に関する資料の作成
  • 報告の義務が生じる瑕疵の確認と説明
  • 物件の案内と必要事項の説明
  • 売買後のアフターフォローなど

特に、購入者に事前に説明しておかなければいけない瑕疵については、個人では抜けてしまうことも多く、購入後に発覚して裁判になるなど、思わぬトラブルに発展することも考えられます。

手数料を浮かせるつもりが、売り方によってはそれ以上の賠償金を命じられてしまうという可能性もあるのです。不動産は金額が大きいだけにリスクも大きいと考え、個人で売買するよりプロである不動産会社に依頼しましょう。

不動産会社に依頼する方法には「仲介」と「買取」がある

不動産売却を不動産会社に依頼する場合は、『仲介』と『買取』の2つの方法があります。

それぞれのメリットとデメリットを説明します。

「仲介」のメリットとデメリット

『仲介』は、不動産売却に伴う主な部分を代行してもらうことで、購入者を探すところから売買契約の締結、そして売却後のアフターフォローまで担ってもらえるものです。

  • メリット:購入者を探してもらえる、査定額を参考に売り主が販売価格を決められる
  • デメリット:仲介手数料を支払う必要がある、不動産会社との契約内容によってはなかなか売れないケースもある

「買取」のメリットとデメリット

『買取』は不動産会社に直接不動産売却をする方法です。不動産会社が土地や建物を購入してくれます。

  • メリット:早く売却できる、仲介手数料がない
  • デメリット:直接売却より安く買取られる傾向がある

高く売りたいのであれば「仲介」を選ぼう

早く売りたいかどうかという事情も絡んできますが、不動産売却をする際には、『仲介』に手数料を払うデメリットより、『買取』で物件価格が安くなりがちなデメリットの方が大きいということが懸念されます。

『買取』は築年数や間取りなどを考慮して、売りやすいように不動産会社がリフォームなど手を加えることも多く、経費と利益のバランスを考えて買取されるのが安くなりやすい理由です。

できるだけ高く売りたいのであれば、『仲介』を選ぶ方が賢明といえるでしょう。

仲介による売却の流れをわかりやすく解説

不動産売却をする場合には、不動産会社に依頼して仲介してもらうのが一般的だというのはなぜなのか、これまでのところで理由を把握できたでしょうか。

では次に、仲介で不動産売却を行う場合の全体的な流れを説明しましょう。

まずはローンの残債など自身の状況を整理しよう

一戸建てやマンションなど、住居の購入には住宅ローンを組んでいる人は多いものです。不動産売却のはじめの流れとして、住宅ローンを整理しておく必要があります。ローンは残債がどれくらいあるかで違ってきます。

もちろん、ローンが残っていても売却することは可能ですが、ローンを組んだときに発生している抵当権を外さないと売却はできません。この抵当権を外すにはローンを返済するのが条件になるので、売却価格がローンの残債より多いことが理想的です。そのため、残債が少ないほうが売却しやすいといえます。

ただし、売却価格がローン残債より下廻ってしまっても、預金など不足分に充当できるものがあれば問題はありません。

この内容を踏まえて、ローンの残債がどれくらいあるか整理しておきましょう。

不動産の査定を依頼して相場を把握しよう

自分が売りたい物件を、実際に不動産会社で査定してもらいます。

査定をしてもらったうえで、どこの不動産会社に託すかを決めるわけですが、あらかじめ自分でも相場を把握しておくと、査定が適正なものか判断ができます。

不動産売却を決めたら、査定してもらう前に相場感を身につけておきましょう。方法はいくつかあります。

  • 売却物件と同じ地域の同等レベルの販売価格を参考にする
  • webサイトの査定フォームなどで簡単に調べておく

自分で大まかな相場を把握できたら、次は不動産会社に査定してもらいましょう。査定の方法は、図面や資料などを元に出してもらうものと、実際に現場を見たり内覧したりして正確に出してもらう方法があります。

自分の都合に合わせて何社か査定してもらうと比較できます。査定してもらったときの対応を見て、信頼できそうな不動産会社を選んで仲介してもらうための契約をするのが主な流れです。

三種類の媒介契約について

不動産会社を通して不動産売却をするには、媒介契約をするのが通常の流れになります。

媒介契約は三種類あります。それぞれの特徴を把握しておきましょう。

一般媒介契約

複数の不動産会社に依頼できる契約です。仲介手数料は、実際に売買契約を成約させた不動産会社に支払います。また、売り主が自分で買い主を見つけることにも制限がなく、その場合は仲介手数料を支払う必要はありません。自由度の高い媒介契約です。

専任媒介契約

1社だけの不動産会社と契約するものです。売り主も自分で見つけることができます。1社だけということで、不動産会社のやる気が感じられることの多い媒介契約で、このタイプを選ぶ売り主が増えています。

専属専任媒介契約

1社だけの不動産会社と契約するという点では専任媒介契約と同じように思えますが、売り主が買い主を決めたときにも一旦不動産会社を通す必要があり、自由度が少ない媒介契約です。

不動産会社が行う販売活動について

上記のいずれかの媒介契約を結んだら、次の流れは販売活動です。ここまで来ると、やっと不動産売却を開始するという感覚になるのではないでしょうか。

不動産会社は、一般的に次のような販売活動を行います。

  • 不動産専門の情報誌への掲載
  • レインズの登録
  • 折込チラシ、ポスティングなど
  • webサイトへの登録

このはか、売り出し物件までの案内表示や物件の前に使用する立て看板など、売り出し方や不動産会社によって用意するものもいろいろ違います。

印刷物など物件の販売活動にかかるものは、不動産会社が用意し手配してくれるのが一般的です。通常は売り主が負担することはありません。

ただし、内覧の際には売り主の立ち会いや説明の補足などを求められることがあります。物件を早期で売るためにも、必要があればぜひ応じましょう。

売買契約について

内覧などを経て、物件を気に入ってくれた希望者が現れたら、次の流れはいよいよ売買契約の締結です。

不動産会社に不動産売却を依頼する場合は、売買契約書も用意してもらえるので、この点もメリットのひとつといえます。

しかし、任せっぱなしにはせず、売り主として売買契約の内容はしっかり目を通して把握しておく必要があります。売買契約が締結できて問題が無ければ、申込金の残金が清算されます。

抹消準備で行うこと

売買契約を締結したら行っておくのが、抹消準備です。抹消準備とは、ローンの残債があるときに物件についている抵当権を抹消するもので、不動産売却の流れのなかでも重要なステップになります。

ローンが完済している場合には必要ありませんが、残債があるときには抵当権がついているので抹消の準備しておきましょう。

一般的な流れとしては、金融機関が抵当権の抹消にかかる機関を確認したり、必要な書類を用意したりというものです。手続きに必要な書類は、司法書士に依頼すると面倒な手間がかかりません。司法書士に一任してしまうのも良い方法です。同時に、不動産会社とも相談しながら抵当権抹消のスケジュール調整を行っておきます。

抵当権の抹消はローンの残債が無いことが条件なので、残債があれば完済する必要があります。物件の売却価格が残債を上回っていれば、それを充てることで清算できます。残債が清算できなければ売却自体できないので、事前にしっかりと確認しておきましょう。

売却までの最後のステップ

ここまで来ると、不動産売却も最後の流れになります。物件を明け渡すための準備をしましょう。

不動産会社と買い主、売り主が立ち会って物件の最終確認をします。隣地との境界や土地の実測なども含まれます。建物の設備に不備がないかなどの確認も行います。設備に関わる資料や図面なども、漏れのないように用意しておきます。

物件に居住している場合は、明け渡し日を相談して引越し準備を始めましょう。また、引越しだけでなく、光熱費などの清算も忘れずに行っておかなければいけません。必ず行わなければならないわけではありませんが、最後にハウスクリーニングをしておくと親切です。

不動産売却時にかかる費用の種類と金額について

不動産売却の流れを説明してきましたが、費用はどんなものがどれくらいかかるのでしょうか。内容とそれぞれの一般的な費用をまとめてみました。

細かい経費など、地域や物件によって異なるものも出てきますが、必要に応じて事前に調査や見積りを取るなどして、用意できるようにしておきましょう。

不動産売却にはどのような費用一覧

不動産売却にかかる主な費用は次のものです。

  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 抵当権抹消登記費用
  • 譲渡税
  • 計測費用
  • ハウスクリーニング
  • 引越し費用

費用はどれくらいかかるのか

上に挙げた不動産売却に伴う、費用の相場や計算方法です。

  • 仲介手数料:物件価格×3%+6%×消費税
  • 印紙代:物件により異なります。例として3,000万円の物件では1万円です。
  • 抵当権抹消登記費用:司法書士に依頼した場合、1〜3万円程度です。
  • 譲渡税:保有期間が5年以下の物件39.63%、保有期間が5年以上の物件20.315%
  • 計測費用:ケースによって異なります。見積りが必要です。
  • ハウスクリーニング:業者や物件によって異なります。見積りが必要です。
  • 引越し費用:地域や荷物の量で異なります。見積りが必要です。

不動産売却後の税金と確定申告について

不動産売却を行った翌年には、確定申告で税金の金額を明確に申告する必要があります。不動産売却にかかる税金には次のものがあります。

不動産売却にかかる税金の種類一覧

不動産売却で課税される税金の種類一覧です。

・譲渡所得税(所得税、住民税)

不動産売却に一体いくらくらいの税金がかかるのか

不動産売却にかかる税金は、譲渡益が出たものに対して課税されるものです。所有期間に応じて税率に変動があります。

  • 短期譲渡所得:5年を超えていないもの(所得税30%、住民税9%)
  • 長期譲渡所得:5年以上のもの (所得税15%、住民税5%)

売却時に税金がかからないこともある

不動産売却をしたからといって、必ず税金を支払うとは限りません。利益が出ない場合は当然、課税はされず、税金を納める必要はないのです。

また、単純に売却価格に税率をかけて計算するのではなく、不動産売却に伴うすべての費用を、経費として差し引くことで純利益が出されます。 不動産売却の経費として認められる主なものは次のようなものです。

  • 仲介手数料
  • 抵当権抹消にかかった費用
  • 土地の計測などにかかった費用
  • その他チラシなど自費で負担した場合
  • その他売却のためにかかった費用

内容によっては、すべて必ず認められるとは限りませんが、申告に向けて領収書はすべて残しておきましょう。

不動産売却時の節税方法を徹底紹介

確定申告では、経費を差し引いて出される譲渡益から計算された税金をそのまま支払わなければいけないというわけではありません。

不動産売却には控除されるものがあります。それはこの3つの特例です。

  • 軽減税率の特例:売却した不動産が10年以上保有していた場合のみ適用になります。
  • 特別控除の特例:上限3,000万円の売却価格に対して控除されます。
  • 買い換えの特例:不動産売却だけでなく新しく物件を購入した場合に適用になります。

特別控除の特例は、例えば2,000万円で物件を売却した場合には、税金がゼロになるというものです。軽減税率の特例と特別控除の特例は、併用して受けることができます。

不動産を売却する際に確定申告はした方が良いのか知りたい

自営業者でもない限りは、確定申告をするのは面倒と思う人もいるかもしれませんが、不動産売却には税金が発生します。

申告しない場合は後で課税されることになるので、必ず確定申告をしましょう。

特別控除の特例や軽減税率の特例など、物件の保有年数や売却価格によっては非課税になる場合もあるので、確定申告の内容をよく把握しておけば節税につながることもあります。

不動産売却を成功させるための2つのコツ

不動産売却を成功させるためには、いくつかのコツがあります。費用や売却価格の面から、それぞれどんなことがあるか考えてみましょう。

不動産売却で費用を削るためのコツ

少しでも費用を削るには、図面や物件の資料を可能な部分は自分で揃えるのもコツのひとつです。

また、不動産売却を考えたときに不動産の相場を把握する際には、有料の不動産鑑定士に依頼するよりwebサイトの査定フォームなど無料のものを利用するのもいいでしょう。

不動産売却で高く売るためのコツ

不動産売却で少しでも高く売るには、水廻りなど傷んだ箇所を修繕しておくことがひとつのコツです。築年数に応じて経年劣化が目立つ部分は、使用している人には分かりにくいですが、購入を検討する人にとってはマイナス点になってしまいます。

また、古い物件は取り壊して更地にする方が高く売れることがあります。売れる時期も比較的早く決まることも期待できます。

また、売り出しの時期は、転勤や入学シーズンなど生活の節目に当てるのが良い条件で売りやすいタイミングです。

オンラインの一括査定サービスを使うことが売却成功への近道

不動産売却を成功に導くには、査定がまず重要なポイントになります。査定で物件の設定価格をどう決めるかということにつながりますが、どの不動産会社が良いか見極めるタイミングになります。

時間がなかなか取れない人や、概算をまず知りたい人には、オンラインの一括査定がおすすめです。

オンラインの一括査定サービスの流れ

オンラインの一括査定の主な流れです。

  • 不動産の種類を選ぶ
  • 不動産がある地域を設定する
  • 築年数間取りなどを選ぶ
  • 居住中か否かを選ぶ
  • 設定した数の不動産会社から見積りがメールなどで届く

オンラインの一括査定サービスの注意点

オンラインでの一括査定には、一度に何社もの不動産会社で査定してもらえるというメリットがありますが、なかには悪徳な業者も含まれていることがあります。

査定額が高いのは一見良い印象を受けますが、必ずしも信頼できるとは限りません。いざ依頼してみるとはじめの査定額より安く設定されることもあります。

不動産売却の際は、できるだけ高く売却したいと思う人が多く、その心理を利用した悪徳な業者も紛れているのです。

オンラインの一括査定サービスの賢い使い方

不動産売却悪徳な業者にひっかからないためには、どうしたらいいでしょうか。オンラインの一括査定サービスはいくつかあります。

それぞれにサービス内容や細かい設定などに違いが見られますが、安全な不動産会社を探すには、悪徳業者を排除した一括査定サービスの利用が望まれます。

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